房地产企业向职工福利售房的税务处理

房地产公司如遇房产滞销、奖励员工等，向公司内部员工优惠售房。那么增值税、土地增值税、企业所得税、个人所得税应当如何处理？

01、增值税：

根据营改增政策的规定，纳税人发生应税行为价格明显偏低或者偏高且不具有合理商业理由目的的，或者发生视同销售服务、无形资产或者不动产行为而无销售额的，主管税务机关有权按照下列顺序确定销售额：

（一）按照纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定；

（二）按照其他纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定；

（三）按照组成计税价格确定，组成计税价格的公式为：组成计税价格=成本*（1+成本利润率）。成本利润率由国家税务总局确定。

02、企业所得税：

国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知（国税发〔2009〕31号）第七条规定：企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。确认收入（或利润）的方法和顺序为：

（一）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；

（二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；

（三）按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%,具体比例由主管税务机关确定。 

03、土地增值税：

《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第三条规定：非直接销售和自用房地产的收入确定：（一）房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产,其收入按下列方法和顺序确认：

1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；

2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

04、个人所得税：

财税〔2007〕13号《财政部国家税务总局关于单位低价向职工售房有关个人所得税问题的通知》第一条规定：根据住房制度改革政策的有关规定，国家机关、企事业单位及其他组织（以下简称单位）在住房制度改革期间，按照所在地县级以上人民政府规定的房改成本价格向职工出售公有住房，职工因支付的房改成本价格低于房屋建造成本价格或市场价格而取得的差价收益，免征个人所得税；

第二条规定：除本通知第一条规定情形外，根据《中华人民共和国个人所得税法》及其实施条例的有关规定，单位按低于购置或建造成本价格出售住房给职工，职工因此而少支出的差价部分，属于个人所得税应税所得，应按照“工资、薪金所得”项目缴纳个人所得税。前款所称差价部分，是指职工实际支付的购房价款低于该房屋的购置或建造成本价格的差额；

第三条规定：对职工取得的上述应税所得，比照《国家税务总局关于调整个人取得全年一次性奖金等计算征收个人所得税方法问题的通知》（国税发〔2005〕9号）规定的全年一次性奖金的征税办法，计算征收个人所得税，即先将全部所得数额除以12，按其商数并根据个人所得税法规定的税率表确定适用的税率和速算扣除数，再根据全部所得数额、适用的税率和速算扣除数，按照税法规定计算征税。

05、举例：

甲市A企业向5年以下工龄的员工张某优惠售房，以正常销售价格5000元/平方米的80%销售。向5年以上工龄的员工李某优惠售房，以正常销售价格5000元/平方米的60%销售。建造成本为3500元/平方米。

A企业按照5000元/平方米的价格分别计算缴纳增值税、企业所得税和土地增值税。

员工张某：5000*80%=4000元/平方米，大于建造成本为3500元/平方米，不用计算缴纳个人所得税。

员工李某：5000*60%=3000元/平方米，小于建造成本为3500元/平方米，则需要按照“工资、薪金所得”计算缴纳个人所得税。

本文转自：一苇咨询