土地增值税——转让旧房扣除项目

1.按照评估价格确定扣除项目

财税【1995】48号文规定：转让旧房的，应按房屋及建筑物评估价格、取得土地使用权所支付地价款和国家统一规定交纳有关费用（纳税人转让旧房及建筑物时因计算纳税需要而对房地产进行评估，其支付评估费用允许在计算增值税额时予以扣除。对条例第九条规定纳税人隐瞒、虚报房地产成交价格等情形按房地产评估价格计算征收土地增值税所发生评估费用，不允许在计算土地增值税时予以扣除）。以及在转让环节缴纳税金作为扣除项目金额计征收土地增值税

对取得土地使用权时候未支付土地价款或不能提供已支付地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权所支付金额。其中，旧房及建筑物评估价格，指在转让已使用房屋和建筑物时，由政府批准设立房地产评估机构评定重置成本价*成新度折扣率价格

对于能提供评估价格的，已缴纳契税在计算土地增值税时不允许扣除

2.不能取得评估价格，但能提供购房发票情形

《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题通知》（财税【2006】21号）第二条“关于转让旧房准予扣除项目计算问题”纳税人转让旧房及建筑物，凡是不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《条例》第六条第（一）、（三）项规定扣除项目金额，可按发票所载金额并从购买年度至转让年度止每年加计5%计算。对纳税人购房时缴纳契税，凡能够提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关税金”予以扣除，但不能作为加计5%基数

《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定公告》（国家税务总局2016年70号）第六条“关于旧房转让时扣除计算问题”营改增后，纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，《土地增值税暂行条例》第六条第一、三项规定扣除项目金额按照下列方法计算：（一）提供购房凭据为营改增前取得营业税发票的，按照发票所载金额（不扣减营业税）并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算

（二）提供购房凭据为营改增后取得增值税普通发票的，按照发票所载价税合计金额从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。（三）提供购房发票为营改增后取得增值税专用发票的，按照发票所载不含增值税金额+不允许抵扣增值税进项税额之和，并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算

3.对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以根据《税收征管法》35条规定，实行核定征收。

其中，年数确定按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同一年。

计算公式总结为：土地增值税扣除项目=发票所载金额*【1+（转让年度-购买年度）*5%】+与房地产转让有关税金+与房地产转让有关费用

《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定公告》（国家税务总局公告2016年70号）第三条，关于与转让房地产有关税金扣除问题

（一）营改增后，计算土地增值税增值额扣除项目中“与转让房地产有关税金”不包括增值税

（二）营改增后，房地产开发企业实际缴纳城市维护建设税、教育费附加，凡是能够清算项目准确计算的，允许据实扣除。凡不能按清算项目准确计算的，则按清算项目预缴增值税实际缴纳城建税、教育费附加扣除

其他转让房地产行为城建税、教育费附加比照上述规定执行

文章来源：数经  税务师大Q