房地产财税案例分析（六）：售楼处设在哪里好？

房地产项目开售前要先设立售楼处，作为项目展示及接待客户之用，而且为了抢占销售先机，往往项目一开工建设就开始考虑售楼处的设置问题：是在地块内建设还是地块外建设，是使用永久性建筑物还是临时设施？那么不同的设置方式对税负及成本有什么影响？

案例：

甲房地产公司刚以招拍挂方式获取一个住宅开发项目，项目要配建幼儿园一所，小学一所，住宅下面2-3层为商业裙楼。项目现要设立售楼部，有4个方案供选择：

（1）在地块内建设临时设施作为售楼处，使用完毕拆除；

（2）在地块内建设的公共配套如幼儿园作为售楼处；

（3）在地块内建设的商铺作为售楼处；

（4）在项目地块外租地建设临时设施作为售楼处，使用完毕拆除。

问题：4个不同的售楼处设置方案对企业所得税、土地增税、房产税等处理上有什么不同？各有什么优劣势？

方案（1）：在地块内建设临时设施作为售楼处（使用完毕拆除）

1、企业所得税处理

1)资本化处理：根据《国家税务总局关于印发[房地产开发经营业务企业所得税处理办法]的通知》（国税发[2009]31号）文件规定，开发间接费指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。所以临时售楼处的建造成本及装修费用计入“开发间接费用”，作为开发成本的一部分，随项目销售结转扣除。

2)后续费用：使用期间的水电费、维护费等计入“销售费用”。

3)拆除处理：拆除时无需调整已扣除成本，但需按固定资产清理程序处理残值。

2、土地增值税处理

土地增值税对营销设施建造费的处理与企业所得税存在显著差异，其政策框架主要基于《土地增值税暂行条例实施细则》第七条关于扣除项目的规定。该条明确开发间接费用仅包括“工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销”等，未包含营销设施建造费。扣除原则：强调成本与项目价值的直接关联性，临时性、专属销售的设施常被视为不具备价值贡献。但各地税务机关在执行中存在政策差异，企业需关注地方规定。根据上述原则，临时设施作为售楼处的土增税处理如下：

1)不可扣除：临时售楼处属于销售推广费用，不得计入开发成本，清算时需从开发成本中调出。

2)加计扣除影响：因成本被剔除，导致加计20%扣除基数减少，进一步增加税负。

3、房产税处理

1)使用期间：自建成次月起按房产原值缴纳房产税（含土地成本）。

2)拆除后：停止缴纳房产税。

4．影响

1)税负差异：企业所得税允许资本化扣除，但土地增值税全额剔除，综合税负可能增加。

2)成本控制：需合理规划临时设施的使用周期，避免长期占用土地资源。临时设施建设增加建设成本，而且不能形成可售产品，造成成本浪费。

3)优势：不影响项目主体建设，建设时间短，可加快项目向公众推广的时间。

方案（2）：在地块内建设的公共配套（如幼儿园）作为售楼处

1、企业所得税处理

1)资本化处理：公共配套设施建造成本计入开发成本，后续若转为售楼处，需按“开发间接费”分摊。

2)移交处理：若无偿移交政府或业主，成本可全额扣除；若自持或转让，需按产权归属调整。

2、土地增值税处理

可扣除情形：

1)产权归全体业主或无偿移交政府：成本、费用可扣除。

2)有偿转让：需计算收入并扣除成本。

3、房产税处理

使用期间按房产原值缴纳房产税；若移交后转为公共配套，由接管单位承担。

4、影响

1)税务优化空间：通过合理规划公共配套用途（如移交政府），可增加土地增值税扣除额。

2)合规风险：需确保配套设施用途变更符合地方政策要求。

3)优点：建设成本可转化为公共配套成本，不额外增加成本，在企业所得税及土增税均可扣除。

4)缺点：建设时间较长，可能会影响营销推盘节点。

方案（3）：在地块内建设的商铺作为售楼处

1、企业所得税处理

1)资本化处理：商铺建造成本计入“开发成本-建筑安装工程费”，后续销售时结转至“主营业务成本”。

2)装修费用：若随商铺销售，可计入开发成本；若拆除，需作为销售费用处理。

2、土地增值税处理

1)清算处理：商铺作为“其他商品房”清算，成本分摊后计入收入，装修费用可扣除并加计20%。

2)争议点：若临时使用后拆除，需证明装修费用与项目增值的关联性。

3、房产税处理

使用期间按商铺原值缴纳房产税；销售后由购买方承担。

4、影响

1)税负平衡：商铺作为可售资产，企业所得税与土地增值税均可扣除，但需关注销售定价对增值额的影响。

2)规划建议：优先选择可售商铺作为售楼处，避免临时设施拆除损失。

3)缺点：建设时间较长，可能会影响营销推盘节点。

方案（4）：在项目地块外租地建设临时售楼处（使用完毕拆除）

1、企业所得税处理

1)费用化处理：租赁费计入“销售费用”，装修费用计入“长期待摊费用”分期摊销。

2)拆除处理：无残值调整，但需终止租赁协议。

2、土地增值税处理

不可扣除：租赁及装修费用视为销售费用，不得计入开发成本。

3、房产税处理

出租方缴纳：由出租方按租金收入缴纳房产税；若自建临时建筑，需按原值缴纳。

4、影响

1)税负劣势：土地增值税扣除受限，企业所得税需承担更高比例的销售费用。

2)成本控制：会增加租金及建设支出，建议缩短租赁周期，减少长期费用摊销。

3)优点：不影响项目主体建设，建设时间短，可加快项目向公众推广的时间。

综合对比：

建议：

1、优先选择可售物业（如商铺）作为售楼处，便于成本资本化及后续清算扣除。

2、合理规划公共配套用途，通过移交政府或业主增加土地增值税扣除额。

3、避免红线外建设，减少税务争议及拆除成本。

4、加强成本归集与证据留存，如临时设施拆除证明、装修合同等，以应对清算审核

文章来源：雄财税略