土地增值税清算实务案例：“甲供材”土地增值税扣除，您扣对了吗？

摘要：

房地产项目开发时，材料的供应方式主要有“施工单位自采”“甲供”“甲指乙供”等，房地产企业在项目开发时，为了降低建造成本，提高建筑质量，通常会自行采购建造材料，并直接提供给施工单位（乙方）进行使用，这就是我们常见的甲方供材，也叫“甲供材”。

实务中，房地产企业“甲供材”会隐藏什么样的税务风险以及如何有效把控、防范税收风险？接下来将以实务案例的形式与大家一起学习探讨。

案例概要：

A房地产企业开发建设“珑城-御园”项目，2019年8月15日与国土资源局签订土地出让合同，项目主体于2020年04月20日正式开工，并于2022年08月10日竣工验收备案，截至2023年8月，已转让房地产建筑面积占比98%。

2023年9月10日，该项目所在地主管税务机关对A房地产企业下达《税务事项通知书》（土地增值税清算通知）。

税务机关根据企业申报的资料进行审核发现：

1、A房地产企业在2019年12月购进B企业螺纹钢1200吨，每吨3400元。供货方于2020年3月开具增值税专用发票4,080,000.00元，不含税金额 3,610,619.47元（螺纹钢仅从B企业购入）；

2、企业提供的甲供材供应及领用材料表中显示，B企业螺纹钢1200吨均已验收入库，C施工企业共计领用900吨，无其他企业领用的情况。

3、C施工企业领用及使用记录表显示，螺纹钢共领用900吨，实际使用820吨，剩余未使用钢材已全部退还给A房地产企业。注：C施工企业结算金额中未含甲供材料金额。

4、企业已按照螺纹钢不含税价3,610,619.47元，全额列支开发成本。

根据上述信息，试分析该项目“螺纹钢”在本次土地增值税清算过程中存在哪些风险？

案例解析：

1、A房地产企业共购入B企业螺纹钢1200吨，实际领用900吨，需调减未领用部分的螺纹钢成本=(1200-900)/1200*3,610,619.47=902,654.87元；

2、根据C施工企业领用及使用记录表可知，施工单位领用甲供材后，存在已领用但未使用的情况，据此需调减已领用未使用的螺纹钢成本：

=（80*3400）/1.13=240,707.96元。

3、综上所述，共计调减甲供材成本（螺纹钢）=902,654.87+240,707.96=  1,143,362.83元。

总结归纳：

在实务中，超额领用甲供材的情况屡见不鲜，有的是为了预防未来材料短缺，有的是错误估计需求量，甚至有的是为了倒卖所领用材料。

因此，“甲供材”分析时，我们除了需关注甲供材是否均被施工单位领用外，还需要关注所领用的甲供材是否均应用到清算项目。

政策依据：

山西省地方税务局关于发布《房地产开发企业土地增值税清算管理办法》的公告 山西省地方税务局公告2014年第3号

第十九条 其他开发成本、费用的审核

(二) 建筑安装工程费的审核

1、采取出包方式建设的，应当重点审核完工决算成本与工程概预算成本是否存在明显异常。当二者差异较大时，应当追加以下审核程序：开发企业采用甲供材料方式出包工程的，重点审查其提供的材料是否存在重复列支成本问题，必要时可从合同管理部门获取施工单位与开发商签订的施工合同，并与相关账目进行核对;或实地查看项目工程情况，向建筑监理公司取证;审核纳税人是否存在利用关联方(尤其各企业适用不同的征收方式、不同税率，不同时段享受税收优惠时)承包或分包工程，增加或减少建筑安装成本造价的情形。

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