土地增值税清算实务案例：房产赠与，该如何交税？

摘要：“房产赠与”是一种无偿转让房产的行为，从字面意义理解，是指受赠方在不需要直接支付购买费用的情况下获得房产。然而，这一无偿转让过程并非完全无成本，因为它涉及到一系列的税费考量。本文通过分析自然人甲向其成年儿子乙无偿赠与一套住房的案例，探讨了房产赠与过程中的税收问题。

案例概要：

自然人甲名下有两套房产，其有一子乙，现已成年，甲计划将自己名下的一套住房无偿赠与其子乙。试分析甲乙之间转让房产行为所涉及的税收问题。

案例解析：

案例中涉及的税收问题有：

1、增值税。根据财税[2016]36号规定，涉及家庭财产分割的个人无偿转让不动产、土地使用权免征增值税。其中，家庭财产分割，包括“无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹”。甲乙之间转让房产的行为，属于家庭财产分割，免征增值税；

2、个人所得税。根据财税[2009]78号规定：房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹，对当事双方不征收个人所得税。甲将房产赠与乙，甲乙均无需缴纳个人所得税；

3、土地增值税。根据《土地增值税暂行条例实施细则》相关规定，甲乙之间转让房屋产权的行为不属于土地增值税的征税范围，不征收土地增值税；

4、契税。根据《中华人民共和国契税法》相关规定，“房屋买卖、赠与、互换”需要缴纳契税，各地可根据实际情况确定当地的契税税率。受赠人乙需按照当地规定的税率缴纳契税；

5、印花税。根据《中华人民共和国印花税暂行条例》相关规定，对于案例中的房产赠与行为，甲乙双方均需按产权转移书据缴纳印花税，税率为万分之五，计税依据为住房的市场价格。

总结归纳：

甲乙之间的房产赠与行为主要涉及契税与印花税的缴纳；而增值税和个人所得税，因政策规定予以免征；由于本案中的赠与行为不属于土地增值税征税范围，故无需缴纳土地增值税。

房产赠与看似直接，实则也涉及到税费的考量。受赠人乙为主要的税费承担方，需关注并按时完成契税的缴纳，同时双方应办理好印花税的缴纳。通过细致规划与合法操作，甲乙双方不仅能顺利完成房产转让，还能有效规避潜在的法律风险与税务误区。

需要注意的是，以上情况只发生在亲属之间（配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹），此范围之外的房产赠与则需要正常缴纳增值税、个人所得税、契税与印花税。

政策依据：

《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号）附件三第一条第三十六项

《财政部 国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》（财税[2009]78号）第一条

《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字[1995]6号）第二条

《财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）第四条

《中华人民共和国契税法》第二、三、四条

《中华人民共和国印花税暂行条例》第二条

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