车位成本分摊认定事实不清、省高院提审土地增值税清算行政诉讼案件

案件背景

某某房开因不服安龙县第二税务分局的税款征缴行为及安龙县税务局的行政复议结果，提起行政诉讼。一审、二审法院均驳回其诉讼请求后，某某房开向贵州省高级人民法院申请再审，省高院依法审查后作出裁定。

再审核心诉求

撤销一、二审行政判决；

由二被申请人承担一、二审诉讼费用。

再审申请理由（聚焦土地增值税清算核心争议）

1. 车位可售面积及公摊面积分摊认定错误（核心争议点）

• 税法依据

  根据《贵州省土地增值税清算管理办法》第五十四条第二项，同一清算单位的共同成本费用按 “不同类型房地产可售建筑面积占总可售建筑面积的比例” 分摊；《土地增值税暂行条例》及实施细则明确，可售面积直接影响成本分摊，进而影响土增税计算（应纳税额 =（应税收入 - 扣除项目金额）× 税率 - 扣除项目金额 × 速算扣除系数）。

• 事实依据：

车位应分摊地下车库的车道、共用面积（31618.86㎡），《商品房销售合同》附件已明确约定公摊面积；

依据《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》，分摊面积 = 分摊系数 × 套内建筑面积（分摊系数 = 公用建筑面积 / 套内建筑面积之和），只要存在公用建筑面积，车位分摊面积就不为 0，故每个车位可售面积应大于 12㎡，税务局认定 “车位可售面积为 12㎡” 错误。

• 税务局抗辩逻辑

  以合同、产权证未记载车位分摊建筑面积为由，认定车位无应分摊建筑面积。

2. 税务局以 “合同 / 产权证未记载” 否定分摊面积无法律依据

• 法律法规已明确分摊面积的计算标准，不以合同记载、不动产登记为准；

• 《不动产登记暂行条例》及实施细则未要求合同、产权证必须记载分摊面积；

• 实践中多地（如南京、贵州兴仁）已明确不动产权证书不再记载分摊面积，税务局的认定与地方实践不符。

3. 二审裁判理由错误，混淆成本扣除的分类规则

• 本案争议焦点是 “车位销售的成本分摊、扣除是否合法”，与地下车库是否缴纳土地出让金无因果关系；

• 二审以 “地下车位建设支出已计入公共配套设施费扣除” 为由驳回诉求，违背土增税 “计税房地产类别分类扣除” 的规定，忽略了车位作为独立可售房地产应单独分摊成本的要求。

法院审查意见

一、二审判决存在认定事实不清的情形，再审申请人的再审申请符合《行政诉讼法》第九十一条规定的再审条件。

裁判结果

本案由贵州省高级人民法院提审。

实务启示（房地产企业土增税清算重点）

1. 车位成本分摊的关键前提

   地下车位作为可售房地产，其可售面积应包含套内面积 + 分摊的公用建筑面积（如车道、共用区域），需提前在销售合同、清算资料中明确记载，避免因证据缺失导致税务机关不予认可。

2. 不动产登记与税法认定的差异

   不动产权证书未记载分摊面积，不代表税法上无需分摊成本，需依据《商品房销售面积计算规则》等法规主动举证分摊依据，反驳税务机关 “以登记为准” 的抗辩。

3. 土增税分类扣除的合规性

   房地产开发企业需严格区分不同类型房地产（住宅、商业、车位等）的成本扣除，避免税务机关将车位成本笼统计入 “公共配套设施费”，导致分摊比例不合理、税负增加。

4. 再审维权的突破点

   针对税务行政诉讼的再审申请，需聚焦 “事实认定错误”（如面积计算、成本分摊依据不足），结合地方税收规范性文件（如贵州省土增税清算办法）和行业实践，精准反驳一、二审裁判逻辑。

安龙盘江某某有限责任公司与某某征缴税款再审审查行政裁定书

贵州省高级人民法院(2024)黔行申721号2025.03.24 裁判

贵州省高级人民法院

行 政 裁 定 书

（2024）黔行申721号

再审申请人（一审原告、二审上诉人）安龙盘江某某有限责任公司，住所地贵州省安龙县。

被申请人（一审被告、二审被上诉人）安龙县第二税务分局，住所地贵州省安龙县。

被申请人（一审被告、二审被上诉人）安龙县税务局，住所地贵州省安龙县西城区。

审理经过

再审申请人安龙盘江某某有限责任公司（以下简称某某房开）诉被申请人某某（以下简称安龙县第二税务分局）、某某（以下简称安龙县税务局）征缴税款及行政复议一案，不服贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院（2024）黔23行终26号行政判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。

再审诉讼请求

申请人某某房开申请再审称，

一、本案分摊面积的认定错误。

1.根据《贵州省土地增值税清算管理办法》第五十四条第二项“属于同一清算单位的共同成本费用，原则上按不同类型房地产可售建筑面积占总可售建筑面积的比例计算分摊...”《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及实施细则，土增税应纳税额＝［应税收入-扣除项目金额（成本）］×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数。可知，可售面积影响成本的分摊，而成本的分摊影响土地增值税的计算。

2.根据“商品房销售面积＝套内建筑面积＋分摊的公用建筑面积”的公式，税务局仅因为申请人没有计算每一个车位应分摊的建筑面积，就认定车位不能够分摊公共建筑面积是错误的。车位的分摊公用建筑面积包括地下车库的车道和共用面积（即31618.86㎡），《商品房销售合同》特地在合同附件二中明确约定了公摊面积。

3.《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第十、十一条中两个公式：分摊的公用建筑面积＝公用建筑面积分摊系数×套内建筑面积；公用建筑面积分摊系数＝公用建筑面积／套内建筑面积之和。从两个公式可以看出，只要公用建筑面积不为0，车位应分摊的公用建筑面积就不可能为0，况且税务局也认可车库有公用建筑面积，只是没有分摊给每一个车位而已，每个车位的可售面积一定大于12㎡，故税务局认定每个车位的可售面积为12㎡错误。

二、税务局以合同、产权证没有记载分摊的建筑面积，就认定车位没有应分摊的建筑面积没有法律依据。1.法律法规对应分摊的建筑面积已明确规定如何计算，并不以合同记载、登记为准，具体计算已经在前面已经详细说明。2.《不动产登记暂行条例》及实施细则等法律法规都没有规定合同、产权证必须记载分摊面积。3.实践中，已有地方政府明确不动产权书上不再记载分摊面积。南京市国土资源局《关于调整不动产登记中土地使用权面积记载方法的通告》第一条就明确“自6月5日起，申请土地使用权及房屋所有权登记的，除宗地内有明确独自使用界线的均不再进行土地使用权面积分摊，不动产权证书上记载的土地使用权面积调整为该宗地确权登记的宗地面积”；贵州省《兴仁市城镇住宅小区地下车位（库）不动产登记管理办法》第八条“……地下车位（库）原则上以‘个’划分，地下停车位（库）面积按照地下停车位（库）套内建筑面积（实际占用面积）计算，不记载分摊的共有建筑面积和宗地面积（即不分摊土地面积）”。

三、二审裁判理由错误。地下车库是否缴纳土地出让金与本案不具有因果关系，且申请人仅就税务局对计算土地增值税时车位销售的成本分摊、扣除有异议才提起诉讼。二审法院以“安龙县第二税务分局已根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第六条的规定对某某房开取得土地使用权所付金额、房地产开发成本、房地产费用、转让房地产有关税金及税收规定的其他扣除项目进行扣除，前述扣除项目已将地下车位建设支出计入公共配套设施费”的理由驳回错误，意思都已经改成本已经扣除，扣在哪个板块都一样，但不符合计税房地产类别分类扣除的规定。请求：1.撤销一、二审判决；2.本案一、二审诉讼费用由被申请人承担。

本院认为

本院认为，一、二审判决存在认定事实不清的情形，再审申请人某某房开的再审申请符合《中华人民共和国行政诉讼法》第九十一条规定的情形。依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国行政诉讼法＞的解释》第一百零一条第一款第十三项、第一百一十六条第一款之规定，裁定如下：

本案由本院提审。

审 判 长：黄　瑶

审 判 员：徐海艳

审 判 员：尉一明

二Ｏ二五年三月二十四日

法官助理：王文婷

书 记 员：严洪杰

文章来源：财税评论