房地产税务实务知识（九）:房地产开发各环节涉及的税费

契税

应纳税额=土地成交价格×适用税率（3%~5%）

耕地占用税

应纳税额=占用的耕地面积×适用税额

印花税

应纳税额=土地使用权出让合同金额×0.5‰

城镇土地使用税

应纳税额=土地实际占用面积×适用税额

个人所得税 代扣代缴

印花税

1）应纳税额=建设工程勘察设计合同金额×0.5‰

2）应纳税额=建筑安装工程承包合同金额×0.3‰

3）应纳税额=借款合同金额×0.5‰

增值税 取得进项发票

城镇土地使用税

应纳税额=土地实际占用面积×适用税额

个人所得税 代扣代缴

增值税

一般计税：应预缴税款=预收款/（1+9%）×3%

简易计税：应预缴税款=预收款/（1+5%）×3%

城建税及附加税

应预缴税款=预缴的增值税额×税率

城建税（7%、5%或1%）

教育费附加（3%）

地方教育费附加（2%）

土地增值税

应预缴税款=（预收款-应预缴增值税税款）×预征率

企业所得税

房开企业销售未完工产品取得的收入，先按预计毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。

印花税

印花税税额=商品房销售合同金额×0.5‰

城镇土地使用税

应纳税额=土地实际占用面积×适用税额

个人所得税 代扣代缴

土地增值税

应纳税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数-预缴税额

增值额=清算收入-（土地出让金及契税+房地产开发成本）×120%-房地产开发费用-城建税及教育费附加

增值税

一般计税：应缴税款=（全部价款-当期允许扣除的土地价款）/（1+9%）×9%-进项税-预缴税款

简易计税：应缴税款=销售额/（1+5%）×5%-预缴税款

城建税及附加税

应缴税款=实缴的增值税额×税率

城建税（7%、5%或1%）

教育费附加（3%）

地方教育费附加（2%）

企业所得税

房地产企业一般采用查账征收，适用25%税率

城镇土地使用税

应纳税额=土地实际占用面积×适用税额

个人所得税 代扣代缴

房产税

自用房屋：应纳税额=计税余值×1.2%/12×本期应税月份

计税余值=应税房产原值×（1-扣除比率）

出租房屋：应纳税额=不含税收入×12%

城镇土地使用税

应纳税额=土地实际占用面积×适用税额

个人所得税 代扣代缴

文章来源：李龙地产财税服务