一般计税方法下土地增值税清算涉税处理

房地产开发企业销售自行开发的房地产项目适用一般计税方法时，由于增值税计算销售额时允许扣除土地价款，确认土地增值税计税收入及土地成本等相关扣除的处理相比适用简易计税方法时更为复杂。

国家税务总局2016年第70号公告规定，适用增值税一般计税方法的纳税人，转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额。

至于销项税额如何确认，总局层面土地增值税相关文件未进行明确。实务中不同税务机关存在不同理解，在进行土地增值税清算时计税收入及土地成本的确认也存在不同的计算方法，从而引发税企分歧。

实务中我们见到的一般计税方法下土地增值税清算收入及土地成本的计算方法主要包括以下几种：

方法一：

转让房地产不含税收入=含税收入-应缴纳的增值税销项税额

应缴纳增值税销项税额=（含税收入-当期允许扣除的土地价款）÷（1+税率）×税率

取得土地使用权所支付的金额=实际支付的土地价款

（海南省税务局发布的2021年第7号公告及官方解读中规定的处理方法）

方法二：

转让房地产不含税收入=含税收入÷（1+税率）+土地价款抵减销项税额

取得土地使用权所支付的金额=实际支付的土地价款

方法三：

转让房地产不含税收入=（含税收入+土地价款×税率）÷（1+税率）

取得土地使用权所支付的金额=实际支付的土地价款

方法四：

转让房地产不含税收入=含税收入÷（1+税率）

取得土地使用权所支付的金额=实际支付的土地价款

方法五：

转让房地产不含税收入=含税收入÷（1+税率）

取得土地使用权所支付的金额=实际支付的土地价款÷（1+税率）

以下以一个简单的案例代入具体数据测算上述不同方法下土地增值税税额的差异。

【案例假设条件】

甲房地产开发企业为增值税一般纳税人，2020年通过招拍挂方式取得项目A土地使用权，支付土地价款合计43.6亿元。项目A建设内容为别墅（均为地上），建造过程中除土地以外开发成本合计27亿元，其中：含可抵扣进项税2亿元。

2022年12月，项目A已经100%对外销售并进行土地增值税清算，甲共开具增值税发票价税合计金额109亿元（其中价款100亿元，税额9亿元）。

为简化处理，甲取得票据均符合各税种扣除要求，且不涉及其他调整事项。不考虑除增值税与土地增值税以外与转让房地产有关的其他税金。土地增值税清算时利息支出按比例扣除。   

综合比较上述各土地增值税处理方法，方法一的处理更符合总局文件规定，方法二和方法三在对计税收入进行还原后，最终与方法一结果一致。方法四和方法五相比方法一对税款影响较大。

我们了解到目前各地税务机关日常征管中存在不同执行口径。同一涉税事项不同处理方法可能导致最终税款差异较大，希望总局后续文件中能够对于相关具体处理予以明确。

文章来源：杨涛    房地产纳税服务网