土地增值税清算审核期内，尚未形成确定单位成本时，销售尾盘如何处理？
根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》 八、清算后再转让房地产的处理。在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。
单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积。
问：按照上述规定，清算后再转让房地产尾盘的，应以清算时的单位成本计算扣除项目，计算缴纳土地增值税。但问题在于，纳税人土地增值税清算需要一定的过程期间，在清算过程中，纳税人发生转让房地产行为但尚未审核确定单位成本时，如何计算缴纳土地增值税呢？ 如，A公司属于房地产开发企业，4月1日开始土地增值税清算，6月30日清算审核完毕，房地产开发公司5月份发生销售房地产行为，此时仍未审核确定单位成本，6月份申报5月属期税款，如何计算缴纳呢？ 答：案例中，A公司4月1日开始土地增值税清算，应以3月31日前房地产销售数据为标准；A公司3月份以前销售的房地产，已按规定预缴土地增值税，5月份销售的房地产，未曾预缴土地增值税，也未被纳入清算范围，因此，5月份销售行为，应按照国税发[2006]187号尾盘销售计税方法计算缴纳土地增值税。但由于6月份按照尾盘销售计税方法申报5月份税款时，尚无审核确定的单位成本，也并无配套规定明确具体方法，因此给纳税人申报造成困惑。笔者认为，在无明确规定前，A公司可按照自行计算的单位成本作为计税依据先行申报，待审核完毕后再按照确定数据进行调整。另外，建议相关部门对现有规定进行完善，比如：明确清算审核期间暂无需纳税申报，待清算审核结束后，次月对清算期内销售房地产行为统一进行纳税申报。
文章来源：中翰唐山
