房地产项目内(外)建造基础设施无偿移交政府的增值税抵扣稽查

房地产企业项目内（外）建筑基础设施是指房地产企业在开发项目所占用的土地使用边界线之内（外）建设的医院、幼儿园、学校、供水设施、变电站、市政道路等配套设施。以上基础设施无偿赠送（移交）给地方政府所发生的建筑成本的增值税进项税额能否抵扣增值税销项税额？如果能抵扣增值税销项税额，则无偿移交给地方政府的基础设施是否要视同销售缴纳增值税？这是税务稽查中的稽查重点

房地产项目内（外）基础设施无偿移交

一、房地产项目内（外）基础设施无偿移交给政府的增值税稽查重点

（一）稽查房地产项目内（外）建造无偿移交给地方政府的公共配套设施是否按照视同销售缴纳了增值税

1、相关法律依据

根据财税[2016]36号文件附件1：《营业税改征增值税试点实施办法》第十四条第（二）项规定，单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让不动产应视同销售进行增值税处理，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。

《中华人民共和国公益事业捐赠法》（中华人民共和国主席令第19号）第二条　自然人、法人或者其他组织自愿无偿向依法成立的公益性社会团体和公益性非营利的事业单位捐赠财产，用于公益事业的，适用本法。第三条　本法所称公益事业是指非营利的下列事项：（一）救助灾害、救济贫困、扶助残疾人等困难的社会群体和个人的活动；（二）教育、科学、文化、卫生、体育事业；（三）环境保护、社会公共设施建设；（四）促进社会发展和进步的其他社会公共和福利事业。第十条　公益性社会团体和公益性非营利的事业单位可以依照本法接受捐赠。本法所称公益性社会团体是指依法成立的，以发展公益事业为宗旨的基金会、慈善组织等社会团体。本法所称公益性非营利的事业单位是指依法成立的，从事公益事业的不以营利为目的的教育机构、科学研究机构、医疗卫生机构、社会公共文化机构、社会公共体育机构和社会福利机构等。

2、房地产企业项目内（外）建造公共配套设施无偿移交给地方政府的增值税处理：视同销售和不视同销售两种情况处理。

根据以上法律政策规定，房地产企业项目内（外）建造公共配套设施无偿移交给地方政府的增值税处理分以下两种情况处理：

第一种情况：如果房地产企业项目内（外）建造公共配套设施无偿移交给地方政府用于公益事业或者以社会公众为对象，则不视同销售处理，不缴纳增值税。  

第二种情况：如果房地产企业项目内（外）建造公共配套设施无偿移交给地方政府，并非用于公益事业或以社会公众为对象，则按视同销售，征收增值税。

3、房地产企业项目内建造公共配套设施无偿移交给地方政府不视同销售征收增值税的三个条件

根据国家税务总局公告2016年第18号第五条的规定，一般纳税人资格的房地产开发企业中，销售其开发的房地产项目（选择适用简易计税方式的除外），当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算：

当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款

该公式中的“房地产项目可供销售建筑面积”是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。

基于此规定，肖太寿财税工作室（公众微信号：xtstax）提醒各位读者：房地产企业将建设的医院、幼儿园、学校、供水设施、变电站、市政道路等配套设施无偿赠送（移交）给政府的，如果上述设施属于未单独作价结算的配套公共设施，无论在项目区域内（红线之内）还是项目区域外（红线之外）无偿赠送用于公益事业，不视同销售；否则，则应视同销售征收增值税。

因此，房地产企业项目内建造公共配套设施无偿移交给地方政府不视同销售征收增值税必须同时满足以下三个条件：

一是房地产企业项目内建造无偿移交给地方政府的公共配套设施，未单独作价结算销售额的公共配套设施；

二是房地产企业项目内建造公共配套设施无偿移交给地方政府的用途是用于公益事业或者以社会公众为服务对象；

三是房地产企业项目内建造的公共配套设施在可售面积之外。

如果房地产企业建造公共配套设施在可售面积之内，则要么将公共配套设施的销售价格分摊到每一位买房者的购房价格中，要么单独对外作价销售。因此，肖太寿博士提醒各位读者：房地产企业将建设的医院、幼儿园、学校、供水设施、变电站、市政道路等配套设施无偿赠送（移交）给政府的，如果上述设施在可售面积之外，作为无偿赠送的服务用于公益事业，不视同销售；如果上述配套设施在可售面积之内，则应视同销售，征收增值税。

（二）稽查房地产项目内（外）建造无偿移交给地方政府的公共配套设施的增值税进项税额是否允许从增值税销项税额中抵扣

1、不视同销售项目的税法定性：不征增值税项目而不是免增值税项目

根据《营业税改征增值税试点实施办法》（财税[2016]36号附件1）第十四条的规定，下列情形视同销售服务、无形资产或者不动产：单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供服务，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。根据此税法规定，房动产企业将项目内(外)建造的公共配套设施无偿移交给政府用于公益性事业的无偿行为，不视同销售，属于“不征收增值税项目”的范畴，而不是“免增值税项目”的范畴。

2、不视同销售项目的增值税进项税额允许抵扣增值税销项税额

根据《营业税改征增值税试点实施办法》（财税[2016]36号附件1）第二十七条的规定，用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产和不动产的进项税额不得从销项税额中抵扣。其中涉及的固定资产、无形资产、不动产，仅指专用于上述项目的固定资产、无形资产（不包括其他权益性无形资产）、不动产。根据此规定，税法并未规定“不征增值税项目”不得抵扣进项税额，只规定“免增值税项目”的增值税进项税额不允许抵扣增值税销项税额。因此，房地产项目内（外）建造无偿移交给地方政府的公共配套设施的增值税进项税额允许从增值税销项税额中抵扣。

二、房地产项目内（外）基础设施无偿移交给政府的增值税稽查应对策略

对于房地产企业而言，要实现把项目内的公共基础设施无偿移交给地方政府不视同销售缴纳增值税，以及发生的建筑成本中的增值税进项税额能在增值税销项税额中抵扣的目的，规避多缴纳税的风险，必须采纳的应对策略：证据链策略。

所谓的“证据链”策略是指房地产企业注重收集与涉税有关的各种法律证据，做到税务处理与合同、会议记录、资产移交登记等涉税资料相匹配的一种税务管理方法。具体来讲如下：

第一，房地产企业在拿地环节，如果当地政府要求房地产企业在项目（外）建造公共配套基础设施无偿移交给当地政府，则必须要收集当地政府关于项目内（外）配备建造公共配套基础设施的政府纪要文件存档备查。

第二，房地产企业必须保管好当地政府的发展改革委、规划部门签字盖章的立项审批报告。

第三，房地产企业在开发施工环节，对于在项目内（外）建造的公共配套基础设施必须单独成本核算。

第四，房地产企业建造完工的公共配套基础设施移交给当地政府的环节，必须与当地政府办理移交手续，做好移交登记记录。

 文章来源：亿海地产建筑财税