人防车位“销售”收入究竟该缴哪种税？

【《大企业税收评论》精选】6月17日，博锐财税沙龙秘书处和国家税务总局石家庄市税务局第一分局，共同举办了第32期沙龙活动，聚焦房地产企业普遍关心的一个热点问题：地下车位究竟该缴哪种税？与会专家从交易实质、适用法规角度，进行了深入分析。

税收争议由来已久

目前，房地产企业开发的地下车位共有两大类——有产权车位和无产权车位。无产权车位具体又分为人防车位和其他无法办理产权书据的车位。房地产企业销售有产权车位的涉税处理较为明确。实务中，争议较大的为人防车位的涉税处理。

实务中，房地产企业只拥有人防车位的使用权，为了顺利将地下车位“卖”出去，房地产企业多采取变通的办法：与业主签订20年的长期租赁合同，合同到期后再无偿续租（一般租期为50年）。对此，有专家认为，人防车位属于国家所有，房地产企业不拥有所有权，无权转让人防车位。房地产企业与业主签订的合同，为租赁合同，应缴纳房产税。还有专家认为，房地产企业与业主签订的合同虽名为租赁，但是租约和租金与其销售有产权车位几乎无异，实质上为销售合同，应缴纳土地增值税。

致同税务师事务所税务咨询总监毛艳艳介绍，目前，这种争议已不仅限于法理探讨，而是体现在各地的执行口径中。比如，北京市发布的文件规定，出租房地产虽然取得了收入，但没有发生房地产产权的转让，根据土地增值税政策规定，不属于土地增值税征税范围。

毕马威中国税务合伙人陈亚丽总结，目前地下人防车位的土地增值税处理，按照收入、成本费用处理的不同，分为三种情况：

以辽宁省为例，无产权车位的长租收入不作为土地增值税应税收入，相应的成本费用亦不可在土地增值税清算时扣除；

以浙江省、天津市为例，长租收入作为土地增值税应税销售收入，其分摊的成本、费用可在清算配比扣除；

以江苏省、广东省广州市为例，对于无偿移交政府的人防车位，收入不作为土增税应税销售收入，但成本作为公共配套设施成本分摊到其他可售产品扣除。

交易实质定性较难

房地产企业长期租赁人防车位的交易实质，直接影响税务处理的方式。

有关专家认为，在讨论人防车位税务处理时，应牢牢把握住人防车位产权归国家所有这一点。实践中，房地产企业多与业主签订租赁合同，房屋所有权并未发生转移。而建成转让后不能办理权属登记手续的人防车位，不属于土地增值税的征税范围。同时，房地产企业开发的人防车位，作为公共配套设施的一种，属于《财政部、国家税务总局关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知》（财税〔2005〕181号）第一条范围，凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等，均应当依照有关规定缴纳房产税。

对于这种观点，北京德和衡律师事务所高级合伙人齐红雷持反对意见。他认为，房地产企业向业主长期出租人防车位，名为出租、实为出售，应缴纳土地增值税。在他看来，房地产企业与业主签订的长期租赁合同，核心有三：一是销售价款一次性支付；二是销售价格与销售有产权车位相差无几；三是使用年限与土地使用权出让年限（70年）期限一致。显然，这种合同的本质就是出售人防工程车库的产权。“要准确地判定一个法律关系的性质，必须依据当事人的核心权利义务，不能仅看当事人使用的合同名称。”齐红雷说。

那么，开发商是否有权“出售”人防车位？齐红雷认为，《防空法》并没有明文规定人防车位的产权归国家所有，只是规定了国家拥有对人防工程车库的征用权。实践中，人防部门也不向房地产企业支付相应的建设成本。那么，人防车位的产权就应该归开发商所有。当然，房地产企业在办理人防工程车库产权登记时，须注明该车位属于人防工程，国家有依法调配使用的权利。基于此，房地产企业有权处置人防车位，其销售收入，应缴纳土地增值税。

期待政策尽快明确

碧桂园河北区域税务负责人吴珣告诉记者，目前，考虑政策不确定性风险，多数房地产企业会尽量减少人防车位建设，主要通过缴纳人防易地建设费的方式，解决人防工程的建设问题。对于无产权的人防车位来说，目前大部分房产企业在预售收到房款后，预缴土地增值税，清算时作为土地增值税应税销售收入，其分摊的成本、费用在清算时配比扣除。

吴珣认为，同一笔收入不应该有两种性质。根据《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）规定，销售无产权的人防车位，按照“销售不动产”来处理，相应地，也应该按照“销售”收入缴纳土地增值税。但与此同时，有些地区的房地产项目公司，又存在被要求按照租赁收入缴纳房产税的情形，这无疑会增加企业纳税税收的不确定性和负担。

目前，一些房地产企业，已经按照集团总部在集团税务信息系统内设置好的数据，就人防车位的收入自动按照销售收入缴纳土地增值税。但与此同时，某个地区的子公司，又存在被要求按照租赁收入缴纳房产税的情形，这无疑会增加企业的税务风险。

与会专家表示，随着汽车销售量的增加，人防车位的税务处理，未来会更加受关注。国家统计局发布的《2018年国民经济和社会发展统计公报》显示，2018年全年私人汽车保有量超过2亿辆，比上年末增长10.9%。因此，为增强税法适用的统一性和确定性，国家有关部门应尽早出台规定，明确人防车位的税务处理方式。

文章来源：《中国税务报》

原标题：《人防车位“销售”收入该缴什么税》

作者单位：中国税务报社