土地增值税清算中是否可以不分不同类型房地产合并核算

其次:税企争议的财税字[1995]48号文件规定

前面已阐述,纳税人理解可以合并核算依据的唯一就是48号文的规定,实际工作中, 税务机关一直以一种居高临下的姿态，带有强制性的解释,令纳税人不能接受进而信服.

其实上,税务机关如果像小学语文老师那样把标点符号中的“句号”的运用讲明白就好了!!!

我们来看财税字[1995]48号文件的规定：

财政部、国家税务总局《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》第十三条规定

十三、关于既建普通标准住宅又搞其他类型房地产开发的如何计税的问题

对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用条例第八条（一）项的免税规定。

我们看清算了，中间有一个“句号”。

我们应该在小学三年级已经学过标点符号的运用，“句号”表示一句话的结束，新一句话的开始，表明这一句话表达的意思已经清楚。

所以，上述文件的表述明确规范了两个不同性质及关联的事项

1、既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。

  2、不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，不能适用免税规定。

  也就是说纳税人必须先执行“分别核算增值额”的规定义务；然后由税务机关审批是否符合条件准予享受免税.

  分别核算只是纳税人能享受免税的提前条件之一，而并不是纳税人自愿放弃享受免税就可以不履行自己应尽的规定义务。即无论纳税人选择是否享受免税，都应当履行“分别核算”的应尽义务。

  只是说此文件制定者小学语文水平非常好，非常自信的认为，我都加上了一个句号了，应该都能理解明白此条的规定，因此索性又加上句号后一句话，就是因为加上后面的一句话，进而造成了十多年以来的税企双方争议不断，真的不应该的。

所以，无论按照土地增值税的立法意图，以及按照土地增值税税收规定，土地增值税清算中都应该按照不同房地产类型分别核算增值额、增值率，缴纳土地增值税.

最后，有没有地区规定可以不分不同类型房地产合并核算土地增值税

有！！！

安徽省早在2007年有一个文件，皖地税函[2007]311号《安徽省地方税务局关于土地增值税有关问题的通知》

第二条：纳税人开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅，不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，依照《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]第048号）规定，其建造的普通标准住宅不能适用条例第八条（一）项的免税规定，此时，应以整个开发项目（包含普通住宅和非普通住宅）为基准，计算征收土地增值税.

我们看到这里，可能会说，你看看人家安徽省对48号文件的解释多么好，不管句号的作用，就可以合并计算增值税。

其实上，我们不否认安徽的规定对纳税人是有利的，但是，这样的规定是违背土地增值税立法意图以及国家的税收政策规定的。

安徽省不是没有考虑他们这样的制定是存在问题的，因此，安徽省还加上了一个解答说明。

解答内容（部分）

皖地税函[2007]311号文件除了有您所说的第2条规定，也有其他规定，这些规定要求纳税人申请普通标准免税的，必须分开计算。至于您提到的“国税发[2006]187号文中‘开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额’的规定”，实际上这个条款只是对财税字[1995]第048号文件第十三条前半段的重申，并未涉及后半段。皖地税函[2007]311号文件第2条，是针对财税字[1995]第048号文件第十三条整段条文在安徽省执行时的具体规定，两者并无冲突之处。

这个解答的意思就是说，我们安徽省税务机关认可按照国家的文件的规定“纳税人申请普通标准免税的，必须分开计算” ，但是我们安徽省根据税收政策有具体解答执行的权利，可以规定具体在安徽省怎么执行。

文章来源： 房地产建安财税学习平台