应税单位房产无偿给免税单位使用——房产税处理分析

　近日，笔者在税收征管实务中遇到这样一个问题：某公司（应税单位）将其房产无偿给某行政机关（免税单位）使用，不收取任何租金，房产税该如何处理？征还是免？从价还是从租？
　　观点一：免税单位无偿使用应税单位的房产应缴房产税。
　　理由在于：应税单位将房产无偿给免税单位使用是应当取得租金而未取得租金，如取得租金则应该按从租计征房产税，如无租使用则应该按从价计征房产税，不能因为无租而免除了应税单位的纳税义务，这一观点也得到了部分税务部门的认可，如《福建省地方税务局关于地方税若干具体政策问题的通知》（闽地税发〔2005〕93号）第三条就明确规定：“纳税单位将房产无偿提供给免税单位使用，由纳税单位按房产原值计算缴纳房产税。”
　　观点二：免税单位无偿使用应税单位的房产免缴房产税。
　　理由在于：行政机关、事业单位等是房产税暂行条例明确规定的免纳房产税的主体，同时《财政部、国家税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》（财税地字〔1986〕8号）第二十五规定：“纳税单位与免税单位共同使用的房屋，按各自使用的部分划分，分别征收或免征房产税。”即免税单位用于自身业务的房产（无论产权是否自有，有偿或者无偿使用）均应免征房产税；
　　笔者认为：对于应税单位将房产出租给免税单位使用，是否需要缴纳房产税？应结合具体情况进行具体分析。
　　例1某企业将其闲置房产租赁给某行政机关使用，按市场公允价按年收取租金；
　　收取租金：按照房产税暂行条例的规定，房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据，企业确实通过该房产出租行为取得了经营收益，应当按从租计征房产税；
　　例2某企业将其闲置房产租赁给某事业单位使用，约定前五年免租金，后五年年租金10万每年；
　　约定免租期：企业通过合同约定了免租期，则应按照《财政部、国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税〔2010〕121号）第二条的规定：“对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期限由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。”即免租期间按房产原值从价计征房产税，免租期后按从租计征房产税；
　　例3某企业将其闲置房产通过无偿租赁的形式给某人民团体使用；
　　无租使用：对于合同确实载明无租使用也确实未取得租金收益的，应免征房产税。
　　理由在于：一是从无租使用方来看，虽然《财政部、国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税〔2009〕128号第一条规定：“无租使用其他单位房产的应税单位和个人，依照房产余值代缴纳房产税。”但需要注意的是这里强调的无租使用方是应税单位和个人，行政机关事业单位本就是条例规定的免税单位，所以并不适用该条规定；二是从土地使用税来看，一般来说房土两税的减免都是结合在一起，而《国家税务总局关于印发〈关于土地使用税若干具体问题的补充法规〉的通知》（国税地字〔1989〕140号）第一条规定：“对免税单位无偿使用纳税单位的土地，免征土地使用税。”所以对免税单位无租使用应税单位房产行为的房产税应比照土地使用税的上述政策按免税执行。
　　综合以上的分析，笔者认为：免税单位无租使用应税单位房产问题不能一概而论，应根据具体的租赁合同、经济实质来区分是否有租金、无租还是免租期，进而确定不同的征免政策。

文章来源：每日税讯       作者：王力