房地产开发企业无偿移交安居房等保障性住房涉税处理问题

  对于房地产开发企业移交安居房等保障性住房所涉及的增值税、土地增值税和企业所得税如何处理和缴纳，一直是房地产企业与税务部门争议的问题。很多省市税务部门针对这个问题也给予了一些答复，有的答复我不敢苟同，有的答复也不明确，只是政策的罗列。看了各省市税务局的答复（附后），我感觉我比较倾向上海市的做法。那就是增值税不交，土地增值税、企业所得税按照配套作为成本列支。

房地产开发企业开发的安居房等保障性住房，虽然最后是无偿移交给政府，但这种无偿是拿地时候的附带条件，否则谁会无偿给政府这些住房呢？从实质上来讲，其实就是拿地的一部分成本。要么，增值税、企业所得税、土地增值税都不交，土地及开发成本作为配套在销售物业的成本中分摊。要么，视同销售，按照税法中规定的定价原则确定价款视同销售收入，同时将其同等价款作为取得土地成本在增值税中抵减，在企业所得税中扣除，在土地增值税中扣除。这两种方式对于增值税和企业所得税来讲其实是没有什么区别的，但是对于土地增值税来讲，后者由于计入土地成本是可以加计扣除的。

但不论怎样，我认为在增值税、企业所得税、土地增值税上只视同销售收入，而成本按照实际发生的成本进行扣除是没有道理的。因为这部分房子是没有得到资金的流入或者资产的增加的。政府为了加速推进保障性住房强制要求房地产开发企业开发并无偿移交，这部分税负不能由企业买单。

各省市税务部门对相关问题的答复：

一、广东：广东省三旧改造税收指引（粤税发〔2019〕188号）：

1.4征收或收购方式收储后以“限地价、竞配建”方式供地

1.4.1情况描述

“限地价、竞配建”是指土地“招拍挂”环节政府限定最高地价，达到限定地价后，开发商竞拍配套建设的面积。配套建设移交方式有以下几种：

（一）直接移交方式：配套建设地块和经营性地块合并供地，土地出让合同中列明直接将配套建设地块国有建设用地使用权（可共用宗地）以出让方式首次登记到政府指定行政事业单位。不动产登记部门依法依规将配套建设首次登记到政府指定的行政事业单位。

（二）无偿移交方式：政府指定接收单位与开发企业签订不动产无偿转让协议，不动产权属登记首次登记在开发企业名下，再通过转移登记将权属办至政府指定接收单位名下。

（三）政府回购方式：政府指定回购单位与开发企业按约定价格（不低于成本价）签订商品房买卖合同，不动产权属登记首次登记在开发企业名下，再通过转移登记将权属办至政府指定回购单位名下。

1.4.2税务事项处理意见

1.4.2.1受让方

受让方以出让方式取得土地使用权。

一、增值税

（一）受让方取得土地使用权

受让方以出让方式取得土地使用权，向政府部门支付土地价款，按《国家税务总局关于发布＜房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法＞的公告》（国家税务总局公告2016年第18号）的相关规定处理。

（征求意见稿：根据《财政部、国家税务总局关于明确金融、房地产开发、教育辅助服务等增值税政策的通知》（财税（2016)140号〉第七条规定，房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外〉，在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除。纳税人按上述规定扣除拆迁补偿费用时，应提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料。其中”拆迁补偿费用”限于货币形式的拆迁补偿费用。）

（二）受让方移交配套建设

1.直接移交方式

不动产登记部门直接将配套建设首次登记到政府指定的行政事业单位，受让方属于为政府无偿提供建筑服务，应按照视同销售的相关规定缴纳增值税。

2.无偿移交方式

受让方按照合同约定无偿移交配套建设，属于无偿转让不动产，应按照视同销售的相关规定缴纳增值税。如配套建设用于公益事业或者以社会公众为对象，不属于视同销售。

3.政府回购方式

受让方通过转移登记将配套建设的权属办至政府指定回购单位名下，应按现行规定缴纳增值税。

二、土地增值税

（一）直接移交方式。其发生的建筑安装工程成本确认为取得土地使用权的成本扣除。

（二）无偿移交方式。出让合同（公告）或不动产无偿转让协议约定无偿移交的，应视同销售确认收入，同时将此确认为取得土地使用权的成本，在计算土地增值税时予以扣除。

（征求意见稿：土地增值税清算时，如已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入。视同销售的价款的金额作为取得土地使用权的成本，在计算土地增值税时予以加计扣除。）

（三）政府回购方式。出让合同（公告）约定按照不低于成本价移交的，据此确定土地增值税应税收入。

三、契税

根据《财政部国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》（财税〔2004〕134号）规定，以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格。成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。

根据《国家税务总局关于明确国有土地使用权出让契税计税依据的批复》（国税函〔2009〕603号）规定，通过招标、拍卖或者挂牌程序承受国有土地使用权的，对承受者应按照土地成交总价款计征契税，其中的土地前期开发成本不得扣除。

四、企业所得税

（一）直接移交方式。按照《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号）规定，配套建设的相关支出应单独核算，作为取得土地使用权的成本，计入开发产品计税成本。

（二）无偿移交方式。根据《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号）规定，对无偿移交行为视同销售，计入企业所得税收入总额，发生与取得收入有关的、合理的支出，可在计算应纳税所得额时扣除。

（三）政府回购方式。根据《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号）的规定取得的相关收入应计入企业所得税收入总额，发生与取得收入有关的、合理的支出，可在计算应纳税所得额时扣除。

二、福建：房地产开发企业配建保障性住房如何缴纳相关税收

发布时间：2019-06-20

问：房地产开发企业A公司通过公开招拍挂形式竞买一块土地，合同中约定：A公司须要配建1万平保障性住房（住宅）无偿移交政府，无偿移交的房产须按照建安成本作为计税价格开具发票。请问：1、增值税：按建安成本开具的发票金额是否可视同土地价款，作为计算增值税销售额的抵减项？2、企业所得税：因为是无偿移交给政府，保障性住房按建安成本开具的发票金额是不是无须缴纳企业所得税？同时建设保障性住房的建安成本是不是可以在企业所得税前扣除？3、土地增值税：保障性住房按建安成本开具的发票金额作为收入，是不是可以将该收入同步作为成本计算土地增值税的扣除额？

回复部门：纳税服务中心

回复内容：

您好，根据您提供的信息，

1、贵公司无偿移交给政府的房产需要按照视同销售行为缴纳增值税，针对该部分业务开具的发票不属于可以扣除的范围。

2、无偿移交给政府的房产其资产所有权属已经发生变化，属于视同销售的情况，应按规定视同销售确定收入缴纳企业所得税，发生的合理支出可以税前扣除。

3、该部分收入对应的成本可以作为土地增值税的扣除项目。

文件依据：

一、根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）第十四条规定：“下列情形视同销售服务、无形资产或者不动产：

（一）单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供服务，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。

（二）单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。

（三）财政部和国家税务总局规定的其他情形。

本通知附件规定的内容，除另有规定执行时间外，自2016年5月1日起执行。”

二、根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》(中华人民共和国国务院令第512号)第二十五条规定：“企业发生非货币性资产交换，以及将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或者利润分配等用途的，应当视同销售货物、转让财产或者提供劳务，但国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。”

三、根据《国家税务总局关于企业处置资产所得税处理问题的通知》(国税函〔2008〕828)规定：“二、企业将资产移送他人的下列情形，因资产所有权属已发生改变而不属于内部处置资产，应按规定视同销售确定收入。

(一)用于市场推广或销售;

(二)用于交际应酬;

(三)用于职工奖励或福利;

(四)用于股息分配;

(五)用于对外捐赠;

(六)其他改变资产所有权属的用途。

四、根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令第138号）第六条规定：“计算增值额的扣除项目：

（一）取得土地使用权所支付的金额；

（二）开发土地的成本、费用；

（三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；

（四）与转让房地产有关的税金；

（五）财政部规定的其他扣除项目。”

五、根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）第七条规定：“条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：

(一)取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。

(二)开发土地和新建房及配套设施(以下简称房地产开发)的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本(以下简称房地产开发成本)，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。

前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。

建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。

基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。

公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。

开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。

(三)开发土地和新建房及配套设施的费用(以下简称房地产开发费用)，是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。

财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和的5%以内计算扣除。

凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和的10%以内计算扣除。

上述计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。

(四)旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。

(五)与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。

(六)根据条例第六条(五)项规定，对从事房地产开发的纳税人可按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和，加计20%的扣除。”

上述回复仅供参考，具体以国家相关政策规定为准！感谢您的咨询，顺祝生活愉快！

三、上海：配建的保障性住房无偿移交区保障房管理机构税收政策

（一）增值税

房屋建成后，大产证直接办理到区保障房管理机构名下的，房地产开发企业不开具发票，不视同销售不动产或提供建筑服务。

（二）企业所得税

房地产开发企业通过招、拍、挂等方式取得土地，用于开发建设商品住宅，凡企业与政府签订的土地出让合同中明确需配建一定数量的保障性住房无偿提供给政府的，则企业配建的保障性住房实际发生的支出可按照国税发〔2009〕31号文件中的公共配套设施进行所得税处理。

（三）土地增值税

房地产开发企业通过招、拍、挂等方式取得建设用地使用权，签订的土地出让合同中明确需配建一定数量的保障性住房并无偿移交给区保障房管理机构的，土地增值税项目清算时，企业配建的保障性住房实际发生的成本，可参照国税发〔2006〕187号第四项第三款的规定处理。其中，区保障房管理机构包括区政府指定的公共租赁住房建设运营机构和区住房保障机构。

国税发〔2006〕187号第四项（三）房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：

1.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；

2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；

3.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。

四、广西南宁：市国土局发布了《关于我市近期国有建设用地使用权公开出让竞配涉及产权移交住房问题有关意见的通知》南国土资发［2017]407号

各意向竞买人：

针对我市近期住宅用地国有建设用地使用权公开出让采用“限房价、限地价、竞产权移交住房”竞价方式涉及产权移交住房的有关问题，经我局会同市住房局、市地税局、市规划局等有关部门研究后，现将有关处理意见通知如下：

一、关于土地增值税问题

对于有意向竞买人提出的“如投报配建产权移交住房，该部分是否影响土地增值税清算”问题，依据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及实施细则相关规定，产权移交住房已构成土地权利人取得土地使用权的成本。因此，土地增值税清算时，其产权移交住房成本可在“取得土地使用权所支付的金额”项目中据实扣除。

二、关于契税及印花税问题

对于有意向竞买人提出“如投报配建产权移交住房，该部分是否影响契税及印花税计征的问题”，分不同阶段处理：

（一）关于土地出让时的契税及印花税。根据《财政部 国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》（财税[2004]134号） “出让国有土地使用权的，其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部利益”及《中华人民共和国印花税暂行条例实施细则》和《财政部 国家税务总局关于印花税若干政策的通知》（财税[2006]162号）有关规定，产权移交住房构成了权利人取得国有土地使用权所支付的全部经济利益，应据实纳入计税价格计征契税及印花税。

（二）关于产权移交住房移交时的契税及印花税。根据《中华人民共和国契税暂行条例》及《中华人民共和国印花税暂行条例实施细则》相关规定，产权移交住房移交时，由征收机关按市场价格确定计税依据计征买受人的契税及双方的印花税。

五、江苏：：

土地增值税清算时，竞得人建设保障性住房等的净支出，计入“取得土地使用权所支付的金额”项目中。

六：江西省税务局：无偿移交政府部门的保障性住房：

问：房地产开发企业，根据土地出让合同合同要求无偿移交给政府的配套建设的保障性住房，需要缴纳土地增值税、增值税、和企业所得税吗？

答：1.增值税如果符合下列情形需要视同销售：单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外；

2.企业所得税符合下列情形需要视同销售：企业发生非货币性资产交换，以及将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或者利润分配等用途的，应当视同销售货物、转让财产或者提供劳务，但国务院财政、税务主管部门另有规定的除外；

3.《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令第138号）第二条规定：转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应当依照本条例缴纳土地增值税。

《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）第二条规定：条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。

《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）

四、关于细则中“赠与”所包括的范围问题

细则所称的“赠与”是指如下情况：

（一）房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的。

（二）房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的。

上述社会团体是指中国青少年发展基金会、希望工程基金会、宋庆龄基金会、减灾委员会、中国红十字会、中国残疾人联合会、全国老年基金会、老区促进会以及经民政部门批准成立的其他非营利的公益性组织。

七、厦门市税务局：

2016年12月起厦门采用“限地价、竞配建”方式拍卖出让土地，即不设拍卖底价，当拍卖竞价达到竞价上限价格时，不再接受更高报价，转为竞报无偿政府的居住建筑面积。该部分居住建筑面积与合同项下宗地内的商品住宅统一标准、整体设计。由厦门市行政事业资产管理中心接收后作为政府保障性商品房或租赁费使用。

【问】关于增值税、所得税处理涉税处理

（1）增值税按视同销售处理，按不低于建安成本确认开票金额?（2）所得税按增值税开票金额确认收入，同时作为拿地支付的代价，确认为土地成本在企业所得税税前扣除？

国家税务总局厦门市12366纳税服务中心答复：

尊敬的纳税人（扣缴义务人、缴费人）您好！您提交的网上留言咨询已收悉，现答复如下：

属于“竞配建”的居住建筑面积，增值税规定开票金额不低于建安成本，所得税按增值税开票金额确认应税收入。

同时作为拿地支付的代价，确认为土地成本在企业所得税税前扣除。

文章来源： 亿海地产建筑财税