各地税局一周房地产行业问答、税务稽查案例等（截止20210516）

1、房地产开发企业房屋租赁合同违约金收入，是否要交增值税？增值税税率是多少？

问题内容：我公司系房地产开发企业（一般纳税人），请问：房地产开发企业房屋租赁合同违约金收入是否要交增值税？要交的话，增值税税率是多少？谢谢！

答复机构：安徽省税务局

价外费用，包括价外向购买方收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、包装费、包装物租金、储备费、优质费、运输装卸费以及其他各种性质的价外收费。

销售额，是指纳税人发生应税行为取得的全部价款和价外费用，财政部和国家税务总局另有规定的除外。

一般纳税人出租不动产，适用税率9%，简易计税5%。

2、我司是房地产开发企业，红线外代建学校是否缴纳契税

问题内容：我司是房地产开发企业。在红线外代建一所学校，学校建成后无偿移交给当地政府。土地出让合同中约定代建学校成本1亿元（其中土地出让合同价格不包含代建学校成本1亿元），是否需要缴纳契税。

答复机构：安徽省税务局

根据《中华人民共和国契税暂行条例》及其实施细则，国有土地使用权出让契税的计税依据为成交价格，包括承受者应交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益。

《财政部 国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》（财税〔2004〕134号）进一步明确，出让国有土地使用权的，其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。

3、【咨询漳州市税务局】所得税汇算地下车位是否分摊成本？

问题内容：您好，我司是一家房地产开发企业，开发项目中含有可售地下停车场。请问是否可以引用国税发[2009]31号第三十三条的规定，将该地下停车场认定为“利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施处理”，如按该三十三条执行，是否地下车位在企业所得税中视同公配，不分摊成本？

答复机构：福建省税务局

您好，企业在开发区内建造的停车场所若属于非营利性的，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。属于营利性的，按建造开发产品进行处理。若您对实际管征中的判断有疑问的可以拨打漳州市税务局咨询电话：0596-12366。

文件依据：

根据《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》（国税发〔2009〕31号）规定：“第十七条?企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，按以下规定进行处理：

(一)属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。

(二)属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。”

4、分期缴纳土地款支付的利息是否可以计入土地成本在增值税及土增税抵扣

问题内容：我司通过招拍挂获取土地，依据土地出让合同约定，分二期计息支付土地款，土地出让合同签订之日起5日内支付50%土地款，土地出让合同签订之日一年内支付剩余50%土地款。分期支付土地款的，按土地出让合同签订之日起的同期贷款基准利率计息。

我司分期缴纳土地款支付的利息取得国土局开具的《非税收入（电子）票据》，发票内容名称为“其他土地出让收入-分期付”，请问该笔分期支付利息能否计入项目公司土地成本，在一般计税征收模式下，在增值税及土地增值税中扣除。

答复机构：厦门市税务局

增值税：根据《国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》(国家税务总局公告2016年第18号)第四条规定：“房地产开发企业中的一般纳税人(以下简称一般纳税人)销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。......。”第五条规定：“......支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。”第六条规定：“在计算销售额时从全部价款和价外费用中扣除土地价款，应当取得省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据。”问题所述情况，如果是属于土地价款的一部分，则根据上述文件规定扣除。

土地增值税：房地产开发企业按照《国有建设用地使用权出让合同》约定分期向出让人支付国有建设用地使用权出让价款而承担相应的利息，在办理土地增值税清算时，暂允许计入取得土地使用权所支付的金额。请提供书面资料与主管税务机关沟通，以作进一步确认。

5、开发企业转让100%股权是否征收土地增值税

问题内容：A集团公司收购B开发公司100%股权，该B企业股权对应的资产是未经开发的200亩土地，请问该股权转让是否征收土地增值税，如果征收土地增值税依据是什么？如果征收土地增值税转让收入如何确认？

答复机构：安徽省税务局

1.根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定：“第二条 转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依照本条例缴纳土地增值税。

......

第五条  纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。”

2.根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》规定：“第二条 条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。

第三条 条例第二条所称的国有土地，是指按国家法律规定属于国家所有的土地。

第四条 条例第二条所称的地上的建筑物，是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各种附属设施。

条例第二条所称的附着物，是指附着于土地上的不能移动，一经移动即遭损坏的物品。

第五条  条例第二条所称的收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。”

6、房地产公司业务招待费扣除比例

问题内容：根据国税2009 31号文，房地产公司预收房款。只要签订售房合同或者预售合同，就要确认收入的实现，企业所得税汇算清缴的时候，业务招待费扣除基数是否包含预收房款按预计毛利额确认的收入？谢谢

答复机构：税务总局内蒙古自治区税务局

根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》(中华人民共和国国务院令第512号)第四十三条规定，企业发生的与生产经营活动有关的业务招待费支出，按照发生额的60%扣除，但最高不得超过当年销售(营业)收入的5‰。

根据《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》（国税发〔2009〕31号）第六条和第九条的规定，企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现，具体按以下规定确认：

(一)采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据(权利)之日，确认收入的实现。

(二)采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。

(三)采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。

(四)采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现：

1. 采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。

2. 采取视同买断方式委托销售开发产品的，属于企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于买断价格，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现;如果属于前两种情况中销售合同或协议中约定的价格低于买断价格，以及属于受托方与购买方签订销售合同或协议的，则应按买断价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。

3. 采取基价(保底价)并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品的，属于由企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于基价，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现，企业按规定支付受托方的分成额，不得直接从销售收入中减除;如果销售合同或协议约定的价格低于基价的，则应按基价计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。属于由受托方与购买方直接签订销售合同的，则应按基价加上按规定取得的分成额于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。

4. 采取包销方式委托销售开发产品的，包销期内可根据包销合同的有关约定，参照上述1至3项规定确认收入的实现;包销期满后尚未出售的开发产品，企业应根据包销合同或协议约定的价款和付款方式确认收入的实现。

企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。

因此，若您表述的预收房款符合上述规定，则企业在计算业务招待费扣除限额时，其销售（营业）收入额包括此部分。

7、土地增值税清算分期理解

问题内容：《安徽省土地增值税清算管理办法》第十一条规定，取得多个《建设工程规划许可证》，且由若干个《建筑工程施工许可证》确定组织施工，经主管税务机关调查核实该多个《建设工程规划许可证》所确定的项目未利用本分期项目回笼资金开工建造的，可以认定为同一分期开发项目。那么目未利用本分期项目回笼资金应该怎么理解呢？

答复机构：安徽省税务局

根据安徽省地方税务局公告2017年第6号政策解读规定：“……第十一条，……第二款：“取得多个《建设工程规划许可证》，且由若干个《建筑工程施工许可证》确定组织施工，经主管地税机关调查核实该多个《建设工程规划许可证》所确定的项目未利用本分期项目回笼资金开工建造的”，是指该多个《建设工程规划许可证》所确定的工程项目的地基和基础工程、主体结构工程由多个《建筑工程施工许可证》组织施工，但在该多个《建筑工程施工许可证》确认的施工项目开工时，前述多个《建设工程规划许可证》所确定的工程项目尚未预售。”

8、政府指定价格回购租赁住房是否需要销售金额调整

问题内容：近期，合肥将出台土拍新规，新规中约定对于土拍中转竞配建的租赁支付，由市房管部门指定单位按照2500元每平进行回购，涉及的相关税费由竞得人承担。

增值税、所得税、土增税、印花税、契税是否无需进行销售金额调整；应由产权承受方承担的契税、印花税可否依据土地出让合同在房开企业所得税、土增税税前扣除

附件：合肥新土拍规则税务处理.docx

答复机构：安徽省税务局

一、根据国家税务总局安徽省税务局公告2018年第21号规定：“第三十四条  纳税人转让房地产的收入包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。……

（二）纳税人将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生权属转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认：

1.按本企业当月销售的同类房地产的平均价格核定。

2.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确认。

3.参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确认。

（三）纳税人申报的转让房地产的成交价低于本条第二项规定的方法和顺序所确认的价格，又无正当理由的，税务机关根据评估价格确定转让房地产的收入。前述正当理由包括但不限于以下情形：

1.采取政府指导价、限价等非市场定价方式销售的开发产品；……”

二、纳税人对外发生经营业务收取款项，申报的计税依据明显偏低，有正当理由的，按实际收取款项申报纳税。

三、根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）第七条第五款：“与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也视同税金予以扣除。”

根据《财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）规定：“九、关于计算增值额时扣除已缴纳印花税的问题细则中规定允许扣除的印花税，是指在转让房地产时缴纳的印花税。房地产开发企业按照《施工、房地产开发企业财务制度》的有关规定，其缴纳的印花税列入管理费用，已相应予以扣除。其他的土地增值税纳税义务人在计算土地增值税时允许扣除在转让时缴纳的印花税。

……

十一、关于已缴纳的契税可否在计税时扣除的问题

对于个人购入房地产再转让时，其在购入时已缴纳的契税，在旧房及建筑物的评估价中已包括了此项因素，在计征土地增值税时，不另作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除。”

四、根据国税发〔2009〕31号规定：“第十二条?企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。”

感谢您的咨询！上述回复仅供参考，若您对此仍有疑问，请联系12366或主管税务机关。

附件：

近期，合肥将出台土拍新规，新规中约定对于土拍中转竞配建的租赁支付，由市房管部门指定单位按照2500元每平进行回购，涉及的相关税费由竞得人承担。

《税收征管法》第三十五条第六款规定：纳税人申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的，税务机关有权核定其应纳税额。具体到各税种：

增值税：《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则(2011年修订)》第十六条?纳税人有条例第七条所称价格明显偏低并无正当理由或者有本细则第四条所列视同销售货物行为而无销售额者，按下列顺序确定销售额……

土地增值税：《土地增值税暂行条例》第九条转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的，税务机关可以按照房地产评估价格计算征收

契税：《契税暂行条例》第四条前款成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的，或者所交换土地使用权、房屋的价格的差额明显不合理并且无正当理由的，由征收机关参照市场价格核定

在企业所得税和印花税的层面，没有看到直接对价格明显偏低且无正当理由的明确规定(但仍然可以用征管法第三十五条去对价格明显偏低进行调整，征管法作为上位法)

按照每平2500元进行回购，作为土拍规则约定价格，以此价格销售给政府部门具有合理理由，不满足征管法中规定的销售金额重新核定的条件，我司理解应以2500元每平作为计税价格无需进行销售金额调整。

另外我司承担交易过程中的所有税负，对于产权转移过程中涉及的本应由产权承受放负责的契税对该方负责的印花税，可否根据土地合同约定开具我方抬头税票，并作为我方成本在所得税及土增税税前扣除

9、房产50%所有者将其持有的房产转让给另外的50%持有者，各项税费的缴纳问题。

问题内容：房产房产50%所有者将其持有的房产转让给另外的50%持有者，可以0元转让或者赠与吗？还是必须要正常市场价（提供购房发票）？都涉及哪些税费，税费比例是多少？二人非亲属关系

回复单位：国家税务总局珠海市税务局

“若属于赠与住房的情况，赠与方涉及增值税及其附加税费，受赠方涉及个人所得税和契税。【增值税】根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）规定：“ 第十四条 下列情形视同销售服务、无形资产或者不动产：……（二）单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外……第四十四条 纳税人发生应税行为价格明显偏低或者偏高且不具有合理商业目的的，或者发生本办法第十四条所列行为而无销售额的，主管税务机关有权按照下列顺序确定销售额：

（一）按照纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定。

（二）按照其他纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定。

（三）按照组成计税价格确定。组成计税价格的公式为：组成计税价格=成本×（1+成本利润率） 成本利润率由国家税务总局确定。不具有合理商业目的，是指以谋取税收利益为主要目的，通过人为安排，减少、免除、推迟缴纳增值税税款，或者增加退还增值税税款。”【城市维护建设税和教育费附加、地方教育附加】分别按照实际缴纳的增值税税额的7%、3%、2%计算。【个人所得税】根据《财政部 税务总局关于个人取得有关收入适用个人所得税应税所得项目的公告》（财政部 税务总局公告2019年第74号）、《关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》（财税〔2009〕78号）（以下简称通知）的规定，一、以下情形的房屋产权无偿赠与，对当事双方不征收个人所得税：

（一）房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；

（二）房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；

（三）房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。二、除上述第一条规定情形以外，按《财政部 税务总局关于个人取得有关收入适用个人所得税应税所得项目的公告》（财政部 税务总局公告2019年第74号）的规定，房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与他人的，受赠人因无偿受赠房屋取得的受赠所得，按照“偶然所得”项目缴纳个人所得税，税率为20%。三、对受赠人无偿受赠房屋计征个人所得税时，其应纳税所得额为房地产赠与合同上标明的赠与房屋价值减除赠与过程中受赠人支付的相关税费后的余额。赠与合同标明的房屋价值明显低于市场价格或房地产赠与合同未标明赠与房屋价值的，税务机关可依据受赠房屋的市场评估价格或采取其他合理方式确定受赠人的应纳税所得额。”【契税】根据《广东省契税实施办法》（广东省人民政府令第41号）规定：“第五条 契税税率为3％。第六条 契税的计税依据：……（二）土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定。”上述回复仅供参考，感谢您对本网站的支持！

10、请问缴纳房子契税，怎么统计房子套数？是按市级数还是全国数？哪里有相关文件查询？

回复单位：国家税务总局惠州市税务局

购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。

（二）对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。家庭第二套改善性住房是指已拥有一套住房的家庭，购买的家庭第二套住房。《国家税务总局关于个人转让房屋有关税收征管问题的通知》（国税发〔2007〕）规定 “‘家庭唯一生活用房’是指在同一省、自治区、直辖市范围内纳税人（有配偶的为夫妻双方）仅拥有一套住房。”该文件规定适用于个人转让家庭唯一生活用房享受个人所得税优惠政策的情况。按照惠州现行契税政策，惠州个人购买房产缴纳契税“家庭唯一住房”不仅限于同一省、自治区、直辖市范围内，您只需按照您持有房产情况如实申报缴纳契税即可。

11、企业重组改制是否需要缴纳土地增值税？

问题内容：我司拟进行企业重组改制。1、甲公司的直接股东为法人股东丙，丙法人股东有自然人股东为自然人A、B、C。乙公司的自然人股东为C、D，乙公司的主要资产为土地房产。

2、根据《财政部、税务总局关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的通知》（财税201857号），该文的执行期间是2018年1月1日至2020年12月31日。57号能否继续使用？若甲公司拟合并吸收乙公司，是否满足“投资主体存续“的条件，因为A公司的直接股东并不是自然人A、B、C。

3、若甲公司拟收购乙公司股权，是否需要缴纳土地增值税？缴纳依据的法律法规、规范性文件是什么？

4、乙公司的土地房产还包括部分无证房产，乙公司并未取得无证房产所在地块的土地使用权证，请问若转让该无证房产，是否需要缴纳土地增值税？非常感谢！

回复单位：国家税务总局惠州市税务局

因您咨询的涉税层面较复杂，为确保回复准确性及保障您的权益，请您提交资料到主管税务机关咨询确认，以主管税务机关审核结果为准。

12、为何长沙家庭改善住房购二套房契税税率不是2%而是4%

问题内容：我是湖南长沙市宁乡市一户家庭，原有住房82.9平方米，实际使用面积约65平方米。现购140平方米以下普通住房。据｛财税【2016]23号｝文件，象我这种情况，要按2%交纳契税，但长沙地区执行｛长财税【2019] 2号｝文件，对90米以下改善住房条件的家庭征收4%的契税。本义是落实“房住不炒”的总体要求，但我们这种家庭，是为改善住房而购房，却因这个而要多交2个点的契税，实乃是加重负担。请问：

（1）长沙市（长财税【2019] 2号）文件与（国家财税【2016]23号）文件相冲突，这个是否有效？有法律依据吗？

（2）如果有效，象我们这种改善住房而购房的家庭，是否可以申请按国家财税【2016]23号文件交纳契税。

答复机构：税务总局湖南省税务局

根据《湖南省财政厅 国家税务总局湖南省税务局 湖南省住房和城乡建设厅关于调整长沙市第二套住房交易环节契税政策的通知》【湘财税[2019]9号】规定：构建房地产市场平稳健康发展长效机制是党中央、国务院作出的重大决策。根据《长沙市财政局关于停止执行二套房契税优惠政策的请示》(长财预〔2019〕38号)，为稳妥实施房地产长效机制“一城一策”工作试点，经研究，现就调整长沙市第二套住房交易环节契税政策有关事项通知如下：

在长沙市范围内停止执行对家庭第二套改善性住房的契税优惠税率，即对个人购买家庭第二套改善性住房，按4%的税率征收契税。

家庭第二套改善性住房是指已拥有一套住房的家庭，购买的家庭第二套住房。

本通知自2019年4月22日起执行。

13、房产税从价计税方式中房屋原值包含的地价，地价是否包含取得土地使用权缴纳的契税、印花税、耕地占用税

问题内容：文件提及，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。

那么对于取得土地使用权缴纳的契税、印花税、耕地占用税是否要计入呢？

自己只查询到国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知(国税函〔2010〕220号)提到计算土地增值税时，房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同按国家统一规定交纳的有关费用，计入取得土地使用权所支付的金额中扣除。

答复机构：税务总局内蒙古自治区税务局

感谢您的咨询！您的问题我们已通过电话形式答复，若您对此仍有疑问，请联系内蒙古税务12366或主管税务机关。

14、二套房房产税认定

问题内容：本人上海家庭（三口人）已经有一套房子，比如房产面积70平米，如再买二套房，面积是120平米。因人均60平米是免征房产税，那二套房是按什么标准征收房产税，是超出面积的部分吗？即70+120-180（60*3）10平米，这样征收么，还是按照120平米征收。谢谢。

答复单位：上海市税务局

根据《上海市人民政府关于印发<上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法>的通知》（沪府发〔2011〕3号）规定：“……六、税收减免

（一）本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上住房的，合并计算的家庭全部住房面积（指住房建筑面积，下同）人均不超过60平方米（即免税住房面积，含60平方米）的，其新购的住房暂免征收房产税；人均超过60平方米的，对属新购住房超出部分的面积，按本暂行办法规定计算征收房产税。

合并计算的家庭全部住房面积为居民家庭新购住房面积和其它住房面积的总和。

本市居民家庭中有无住房的成年子女共同居住的，经核定可计入该居民家庭计算免税住房面积；对有其他特殊情形的居民家庭，免税住房面积计算办法另行制定。

15、关于继承房屋出售，税的问题

问题内容：父亲名下有套房，父亲去世后，我和母亲办了公证，共同继承这个房子，现准备出售这个房子，是否要交营业税和继承税？

答复机构：安徽省税务局

1.自2016年5月1日起，在全国范围内全面推开营业税改征增值税试点，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征增值税。上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区。

根据国税发〔2005〕172号规定：“四、个人将通过赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房对外销售的行为，也适用《通知》的有关规定。其购房时间按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房时间确定，其购房价格按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房原价确定。个人需持其通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得住房的合法、有效法律证明文书，到税务部门办理相关手续。”

2.目前暂无继承税税种。个人销售继承的住房，涉及到增值税、个人所得税、印花税等，符合条件的可以享受相关税收优惠政策。

16、企业向境外人士租赁住宅是否可以代开增值税发票问题

问题内容：您好！我司与在厦的境外个人签订房屋租赁合同，并到税务局代开发票，可是只取得增值税及附加税的税收完税凭证，但是为何无法开具租金金额的增值税普票发票呢？如果税务无法开具增值税发票，请问我单位支付的租金应以何凭证入账？税收完税凭证仅显示税额并没有显示房屋租赁金额。

答复机构：厦门市税务局

根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号） 第六条规定：“中华人民共和国境外（以下称境外）单位或者个人在境内发生应税行为，在境内未设有经营机构的，以购买方为增值税扣缴义务人。财政部和国家税务总局另有规定的除外。”

根据《国家税务总局关于发布<企业所得税税前扣除凭证管理办法>的公告》（2018年28号）第九条规定“企业在境内发生的支出项目属于增值税应税项目的，对方为已办理税务登记的增值税纳税人，其支出以发票（包括按照规定由税务机关代开的发票）作为税前扣除凭证；对方为依法无需办理税务登记的单位或者从事小额零星经营业务的个人，其支出以税务机关代开的发票或者收款凭证及内部凭证作为税前扣除凭证，收款凭证应载明收款单位名称、个人姓名及身份证号、支出项目、收款金额等相关信息。

小额零星经营业务的判断标准是个人从事应税项目经营业务的销售额不超过增值税相关政策规定的起征点。

税务总局对应税项目开具发票另有规定的，以规定的发票或者票据作为税前扣除凭证。”

根据增值税政策规定，该项业务虽然已由承租方代扣代缴相关税费，但仍然不能开具增值税发票，则可以具有发票性质的收款凭证、内部凭证、相关税费缴纳凭证作为税前扣除凭证。

17、建议对继承的老房屋再出售环节产生的个人所得税可以核定征收

问题内容：我母亲继承了我父亲的一半房屋所有权，房屋是1993年修建，不动产权证书2020年拿到。现在出售此房屋，本地税务局解释：

①不认定为“自用满5年”

②不核定征收，要按1993年市场价评估原值。

综上所述：建议能对法定继承的房屋再出售环节所产生的个人所得税可以像普通住房一样在1%-3%之间核定征收，否则我母亲这样的情况，就要面临高额税费，比普通住房交易的个税高出近20倍！

附件  事件材料.docx

答复机构：湖北省税务局

谢谢您的建议。

18、土地使用权转让土地原值扣除是否包含补偿款？

问题内容：您好，个人有一块土地转让给一房地产企业，土地是几年前取得的，取得时向政府缴纳了土地出让金和契税，但当时土地上有村民房屋和耕地等，当时我准备开发，向村民支付了补偿款（有相关收据和协议），因为政策改变不充许个人开发，现在转让给一房地产企业，在计算个人所得税时扣除土地原值，是否可以扣除当时支付给村民的补偿款。《个人所得税法实施条例》第十六条?个人所得税法第六条第一款第五项规定的财产原值，按照下列方法确定：

（一）有价证券，为买入价以及买入时按照规定交纳的有关费用；

（二）建筑物，为建造费或者购进价格以及其他有关费用；

（三）土地使用权，为取得土地使用权所支付的金额、开发土地的费用以及其他有关费用；

答复机构：河南省税务局

一、根据《中华人民共和国个人所得税法》（中华人民共和国主席令第九号）第六条规定，……（五）财产转让所得，以转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额，为应纳税所得额。

二、根据《中华人民共和国个人所得税法实施条例》（国令第707号）规定，第十六条 个人所得税法第六条第一款第五项规定的财产原值，按照下列方法确定：……（三）土地使用权，为取得土地使用权所支付的金额、开发土地的费用以及其他有关费用；……其他财产，参照前款规定的方法确定财产原值。纳税人未提供完整、准确的财产原值凭证，不能按照本条第一款规定的方法确定财产原值的，由主管税务机关核定财产原值。个人所得税法第六条第一款第五项所称合理费用，是指卖出财产时按照规定支付的有关税费。第十七条 财产转让所得，按照一次转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额计算纳税。

因此，根据上述文件规定，关于土地使用权财产原值为取得土地使用权所支付的金额、开发土地的费用以及其他有关费用。关于是否可以扣除补偿款，文件没有明确规定，建议您联系主管税务机关进一步确认。

19、父母赠与的房子，现在再出售，需要交20%个税吗？

问题内容：10多年前，我爸赠与了我一套住宅，现在再出售，目前是满五不唯一，赠与的这套房子原先的发票合同等都已丢失。个税怎么征收？需要交20%的税吗？

答复机构：浙江12366中心

一、根据《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（国税发〔2006〕108号）第三条规定：“纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条的规定，对其实行核定征税，即按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额。具体比例由省税务局或者省税务局授权的市税务局根据纳税人出售住房的所处区域、地理位置、建造时间、房屋类型、住房平均价格水平等因素，在住房转让收入1%-3%的幅度内确定。”

二、根据《国家税务总局关于个人转让房屋有关税收征管问题的通知》（国税发〔2007〕33号）第四条的规定：“《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税的有关问题的通知》（国税发〔2006〕108号）第三条所称‘未提供完整、准确的房屋原值凭证’，是指纳税人不能提供房屋购买合同、发票或建造成本、费用支出的有效凭证，或契税征管档案中没有上次交易价格或建造成本、费用支出金额等记录。凡纳税人能提供房屋购买合同、发票或建造成本、费用支出的有效凭证，或契税征管档案中有上次交易价格或建造成本、费用支出金额等记录的，均应按照核实征收方式计征个人所得税。”

20、土地使用权的拍卖佣金缴纳契税

问题内容：房地产公司通过拍卖方式购得国有建设用地使用权，向第三方拍卖中介公司支付拍卖佣金，不属于权属转移合同确定的成交价格。

请问该拍卖佣金是否需要缴纳契税？

答复机构：四川省税务局

根据《财政部 国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》（财税〔2004〕134号）第一条规定，出让国有土地使用权的，其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。

（二）以竞价方式出让的，其契税计税价格，一般应确定为竞价的成交价格，土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。

《国家税务总局关于明确国有土地使用权出让契税计税依据的批复》（国税函〔2009〕603号）根据《财政部、国家税务总局关于土地使用权出让等有关契税问题的通知》（财税〔2004〕134号）规定，出让国有土地使用权，契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。对通过“招、拍、挂”程序承受国有土地使用权的，应按照土地成交总价款计征契税，其中的土地前期开发成本不得扣除。

21、房地产开发企业能否进行水电转售业务，以此开具转售水电发票，并进行纳税申报？

问题内容：请问房地产开发企业（营业执照经营范围无销售水电业务（鉴于销售水电需具备相应资质，我司也无法增加此项业务）），在实际操作中，水表与电表均只能以房地产公司的名义开户，施工单位的用水用电均从我司水表与电表出去，我司只能先行垫付水电费，取得水电费发票，然后再向施工单位收取其所用水电费，此时我司能否开具转售水电费发票，并进行纳税申报？如若不行，那我司向施工单位收取其所用水电费业务是否属于不征税业务，我司只需开具收据即可，无需进行增值税纳税申报？请明确予以答复

答复机构：浙江12366中心

根据《国务院关于修改<中华人民共和国发票管理办法>的决定》（中华人民共和国国务院令第587号）及《增值税发票开具使用指南》（税总货便函〔2017〕127号）规定，销售商品、提供服务以及从事其他经营活动的单位和个人，对外发生经营业务收取款项，收款方应当向付款方开具发票；特殊情况下，由付款方向收款方开具发票。

因此，纳税人发生应税行为，除国家有明令禁止销售的外，即使超出营业执照上的经营范围，也应当据实开具发票。

22、是否征收土地增值税及计税价格

留言内容：甲公司于2005年向我公司购买了十亩土地，支付土地款五十万元，并自行投入资金在该地块上建设了一栋厂房，由于土地权属尚未过户，所以厂房的产权证仍旧办在我公司名下。后双方涉及经济纠纷，2019年经法院审判，将该土地和房产合计评估作价370万（其中土地评估价120万元）判决给甲公司。甲公司凭借法院判决书前往税务局办理权属的契税手续，税务局要求我公司就转让土地和厂房缴纳增值税和土地增值税，计税价值为法院委托评估价370万元，对此我公司有异议。我公司认为厂房是甲公司自行投入资金建设，由于当时土地证尚未办给甲公司，所以厂房的房产证只能办在我公司名下，现在法院判决认定厂房是甲公司自行投资建设的，厂房产权应该归甲公司所有，但我公司不应该构成转让厂房的纳税义务，只有转让土地的纳税责任，而且转让款只有五十万元，计税价格应该只有五十万元，而不是将土地和房产合并，按评估价370万元计算增值税和土地增值税。请问税务局的征税方式是否合理？我们公司的诉求是否合理？谢谢！！

回复部门：福建省税务局纳税服务中心

纳税人发生不动产权属转移情形，转让方应当按规定计算缴纳增值税及土地增值税。根据您的叙述，2005年度约定转让土地使用权给甲公司但未办理权属转移登记手续的，实际上未发生土地使用权转让，现应根据法院判决情况，按照转让不动产计算缴纳增值税；土地增值税上，贵公司应按照旧房转让情形计算缴纳，按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。

文件依据：

一、根据《国务院关于废止<中华人民共和国营业税暂行条例>和修改<中华人民共和国增值税暂行条例>的决定》（国令第691号）规定：“第一条?在中华人民共和国境内销售货物或者加工、修理修配劳务(以下简称劳务)，销售服务、无形资产、不动产以及进口货物的单位和个人，为增值税的纳税人，应当依照本条例缴纳增值税。”

二、根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令第138号）规定：“第二条 转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依照本条例缴纳土地增值税。”

三、根据《财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）规定：“十、关于转让旧房如何确定扣除项目金额的问题

转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。”

23、是否视同销售

问题内容：我公司为房地产公司，送成交客户物业费或其他实物礼品，是否需要视同销售？

答复机构：税务总局内蒙古自治区税务局

根据《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》（财政部 国家税务总局第50号令）第四条第（八）款规定，单位或者个体工商户的下列行为，视同销售货物：将自产、委托加工或者购进的货物无偿赠送其他单位或者个人。

根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）第十四条第（一）款规定，下列情形视同销售服务、无形资产或者不动产：单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供服务，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。

因此，房地产公司无偿赠送给客户的物业服务和实物礼品属于增值税视同销售。

24、土增税清算新房旧房认定标准

问题内容：请问内蒙古房地产企业进行土增税清算时，新房、旧房的认定标准是什么，依据的哪个文件，谢谢。

答复机构：税务总局内蒙古自治区税务局

根据《内蒙古自治区财政厅 内蒙古自治区国家税务局 内蒙古自治区地方税务局转发关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（内财税字〔1995〕654号）第一条的规定关于新建房与旧房的划分问题。新建房是指竣工或交付使用不满1年（含）一年的房产。凡是已投入使用1年以上的房产均属旧房。

25、惠州新房交契税所涉及的第2套、第3套房的定义

内容：1、在惠州买第1套房，交契税时因为不同套数的税率不同。请问所涉及的第几套房问题，是指惠州范围、还是广东范围、还是全国范围内有几套房？2、如果也包括惠州之外的，在广东其它市购买的安居商品房，是政府保障性住房，不能上市交易，是否也算在已有套数？

回复单位：国家税务总局惠州市惠阳区税务局

根据《财政部 国家税务总局 住房城乡建设部关于调整房地产交易环节契税 营业税优惠政策的通知》（财税〔2016〕23号 ）规定：

（一）对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。

（二）对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。家庭第二套改善性住房是指已拥有一套住房的家庭，购买的家庭第二套住房。家庭第三套及以上住房的，按3%的税率征收契税。按照惠州现行契税政策，惠州个人购买房产缴纳契税“家庭唯一住房”不仅限于同一省、自治区、直辖市范围内，您只需按照您持有房产情况如实申报缴纳契税即可。

26、行政处罚 > 重大税收违法失信案件信息 > 重大税收违法失信案件信息详情

来源：河北省税务局

重大税收违法失信案件信息公告

纳税人名称 唐山市xxx房地产开发有限公司

统一社会信用代码纳税人识别号 xxx

注册地址 河北省唐山路xxx层

主要违法事实

经原河北省地方税务局稽查局检查，发现其在2012年01月01日至2014年12月31日期间，主要存在以下问题：采取偷税手段，不缴或者少缴应纳税款1024.61万元。

相关法律依据及税务处理税务行政处罚情况 依照《中华人民共和国税收征收管理法》等相关法律法规的有关规定，对其处以追缴税款1024.61万元的行政处理、处以罚款512.31万元的行政处罚。

27、国家税务总局赣州市税务局稽查局税务处理决定书

赣市税稽处〔2019〕50009号

赣州市XXX发展有限公司：（纳税人识别号：XXX）

我局（所）于2018年1月3日起对你（单位）2015年1月1日至2016年12月31日2015年1月1日至2016年12月31日涉税情况进行了检查，违法事实及处理决定如下：

一、 违法事实

你公司收到房款一直挂“其他应付款”、“预收账款”科目并只部份预缴了增值税，符合纳税义务发生条件后未按规定及时转作产品销售收入按5%的征收率计算缴纳增值税，2016年5月-12月共收到房款挂“其他应付款”科目未按规定转作产品销售收入56909189.00元，应缴增值税2709961.40元，已预缴增值税547009.53元，应补缴2016年5月-12月按规定应缴而未缴增值税2162951.87元。其中：

5月份：收到预收款16077938元，应缴增值税459369.66元，已缴130942.23元，应补缴增值税328427.43元；应补缴城市维护建设税22989.92元；应补缴教育费附加9852.82元；应补缴地方教育附加6568.55元。

6月份：收到预收款7117631元，应缴增值税203360.89元，已缴210598.49元，应补缴增值税-7237.60元。

7月份：收到预收款7511408元，应缴增值税214611.66元，已缴10571.43元，应补缴增值税204040.23元，减去6月多缴税款，实际应补缴增值税196802.63元；应补缴城市维护建设税13776.18元；应补缴教育费附加5904.08元；应补缴地方教育附加3936.05元。

8月份：收到预收款6167000元，应缴增值税176200元，已缴21714.29元，应补缴增值税154485.71元；应补缴城市维护建设税10814元；应补缴教育费附加4634.57元；应补缴地方教育附加3089.71元。

9月份：收到预收款3721805元，应缴增值税106337.29元，已缴173183.09元，应补缴增值税-66845.80元。

10月份：收到预收款5778793元，应缴增值税165108.37元，已缴0.00元，应补缴增值税165108.37元，减去9月多缴税款，实际应补缴增值税98262.57元；应补缴城市维护建设税6878.38元；应补缴教育费附加2947.88元；应补缴地方教育附加1965.25元。

11月份：收到预收款8609763元，应缴增值税245993.23元，已缴0.00元，应补缴增值税245993.23元；应补缴城市维护建设税17219.53元；应补缴教育费附加7379.80元；应补缴地方教育附加4919.86元。

12月份：实现销售收入56909189.00元，应缴增值税2709961.38元，减去5-11月应缴1570981.10元，应补缴增值税1138980.30元；应补缴城市维护建设税79728.62元；应补缴教育费附加34169.41元；应补缴地方教育附加22779.61元。

综上:

1、根据《财政部  国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税【2016】36号）之《营业税改征增值税试点实施办法》第一条、第十八条、第四十五条第（一）项、第（四）项，国家税务总局关于发布《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》的公告（国家税务总局公告2016年第18号）第一条、第八条第（一）款、第十五条的规定，你公司本期合计应补缴应缴未缴增值税2162951.87元。

2、根据《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》第二条、第三条、第四条、第五条的规定，你公司本期合计应补缴应缴未缴城市维护建设税151406.63元。

3、根据国务院《征收教育费附加的暂行规定》第三条、第六条规定和《国务院关于修改<征收教育费附加的暂行规定>的决定》（国务院令第448号）的有关规定，你公司本期合计应补缴应缴未缴教育费附加64888.56元。

4、根据《江西省人民政府办公厅转发省财政厅等部门关于江西省地方教育附加征收管理办法的通知》（赣府厅发〔2010〕36号）的规定，你公司本期合计应补缴应缴未缴地方教育附加43259.03元。

二、 处理决定

（一）根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十二条、第六十四条第（二）款的规定，追缴你公司2016年5-12月少缴的增值税2162951.87元、城市维护建设税151406.63元，并依法加收滞纳金。

（二）根据国务院《征收教育费附加的暂行规定》第三、六条规定和《国务院关于修改<征收教育费附加的暂行规定>的决定》（国务院令第448号）的有关规定，追缴你公司2016年5-12月少缴的教育费附加64888.56元。

（三）根据《江西省人民政府办公厅转发省财政厅等部门关于江西省地方教育附加征收管理办法的通知》（赣府厅发〔2010〕36号）第二条、第三条的规定，追缴你公司2016年5-12月少缴的地方教育附加43259.03元。

以上税费合计2422506.09元。

限你（单位）自收到本决定书之日起15日内到国家税务总局赣州市税务局第一税务分局将上述税款及滞纳金缴纳入库，并按照规定进行相关账务调整。逾期未缴清的，将依照《中华人民共和国税收征收管理法》第四十条规定强制执行。

你（单位）若同我局（所）在纳税上有争议，必须先依照本决定的期限缴纳税款及滞纳金或者提供相应的担保，然后可自上述款项缴清或者提供相应担保被税务机关确认之日起六十日内依法向国家税务总局赣州市税务局申请行政复议。

二Ｏ一九年五月二十二日

28、房地产企业：交房后发生的后续支出如何税前扣除

房地产企业开发周期较长，不少企业在楼盘交接后，往往还会发生后续支出。近日，2020年度企业所得税汇算清缴进入冲刺阶段，不少房地产企业财税负责人都在咨询：对于交房后的后续支出，如何进行税务处理？

案例

某市甲房地产开发公司2017年3月受让一宗土地用于开发别墅住宅，总可售建筑面积10万平方米。2019年10月，甲公司向当地房管部门提交该楼盘的竣工备案资料，并进行交付。已知当年已售面积8万平方米，按税法规定计算的可售面积单位工程计税成本为每平方米8000元。2020年1月~12月，甲公司又陆续销售尾盘3套住宅，面积1000平方米，该楼盘还陆续发生小区绿化支出1000万元。后续发生的这1000万元成本，甲公司应如何在2020年度企业所得税汇算清缴中进行税务处理？

分析

这个业务具有较强的普遍性，大多数房地产企业在实务中都会遇到。

根据《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号，以下简称“31号文件”）第二十八条对企业计税成本核算的一般程序的规定，对期前已完工成本对象应负担的成本费用，按已销开发产品、未销开发产品和固定资产进行分配。其中，应由已销开发产品负担的部分，在当期纳税申报时进行扣除；未销开发产品应负担的成本费用，待其实际销售时再予扣除。31号文件第二十九条同时规定，企业开发、建造的开发产品，应按制造成本法进行计量与核算。其中，应计入开发产品成本中的费用，属于直接成本和能够分清成本对象的间接成本，直接计入成本对象，共同成本和不能分清负担对象的间接成本，应按受益的原则和配比的原则分配至各成本对象。

根据上述规定，后续发生的1000万元支出，应遵循受益原则和分配原则，在已销开发产品和未销开发产品中进行分配。具体来说，该楼盘已售面积=2019年度已销售面积+2020年度已售面积=80000+1000=81000（平方米），未售面积=总可售建筑面积-已售面积=100000-81000=19000（平方米）。已销开发产品应分配的计税成本=后续支出的计税成本×（已售面积÷总可售面积×100%）=1000×（ 81000÷100000×100%）=810（万元），未销开发产品应分配的后续支出计税成本=后续支出的计税成本×（未售面积÷总可售面积×100%）=1000×（19000÷100000×100%）=190（万元）。

根据计算结果，甲公司2020年发生的这1000万元小区绿化支出，已销开发产品应分配810万元，未销开发产品应分配190万元。其中，810万元可在2020年度企业所得税汇算清缴时税前扣除；剩余190万元，待相应的未销开发产品实际销售时，再予扣除。

文章来源：亿海地产建筑财税