开发工业园土增清算是否可以加计扣除20%？

这是近期一个网友咨询的问题，大意是他们是一家房地产开发企业，开发了一个工业园，在土增清算审核过程中税局认为工业园开发不属于房地产开发，所以不准许加计扣除20%，问我这个到底属不属于房地产开发。我当时之回复了一个思路，认为房地产开发这个概念并不是税务征管领域的概念，税法没有作过专门阐述或定义，所以是否属于房地产开发，需要借鉴规划、建筑等其他领域的文件、法规。（PS：个人的态度是不乐意作所谓免费的咨询，咨询与探讨的区别在于，探讨会说出自己的看法或、逻辑，而不是直接抛出问题问答案；所以我的答复从问的人的角度来看等于什么也没说吧）

在我的知识储备里，没有印象有过涉税文件对房地产开发下过定义，房地产开发作为一个已经成熟的名词，税法所做的就是直接引用。提及房地产开发概念的非税法规主要有《城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》等。

1、《城市房地产管理法》相关概念定义如下：

本法所称房屋，是指土地上的房屋等建筑物及构筑物。

本法所称房地产开发，是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。

2、《城市房地产开发经营管理条例》相关概念定义如下：

第二条　本条例所称房地产开发经营，是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。

3、《土地增值税暂行条例实施细则》相关规定

第七条 条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：

……

（六）根据条例第六条（五）项规定，对从事房地产开发的纳税人可按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和，加计20％的扣除。

4、《土地增值税宣传提纲》相关阐述

征收土地增值税有利于减少国家土地资源增值收益的流失，同时，对投资房地产开发的合理收益给予保护，使其能够得到一定的回报，以促进房地产业的正常发展。

（三）对取得土地使用权后进行房地产开发建造的，在计算其增值额时，允许扣除取得土地使用权时支付的地价款和有关费用、开发土地和新建房及配套设施的成本和规定的费用、转让房地产有关的税金，并允许加计20%的扣除。这可以使从事房地产开发的纳税人有一个基本的投资回报，以调动其从事正常房地产开发的积极性。

这里其实有好几个有意思的问题，比如：

1、《土地增值税暂行条例实施细则》里所谓的“从事房地产开发的纳税人”，到底是《城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》意义上的“房地产开发”还是“房地产开发经营”？

先看看“房地产开发”还是“房地产开发经营”的区别，后者其实是前者+转让/销售/出租，符合后者的一定属于前者，但符合前者的未必属于后者，比如自建房地产自用办公，显然不属于后者，从我们通常的理解来看《土地增值税暂行条例实施细则》其实想表达的意思是“房地产开发经营”。

2、《土地增值税暂行条例实施细则》里所谓的“从事房地产开发的纳税人”到底是指行为还是主体资格？

作者认为能否扣除20%的核心是这个行为是否属于“房地产开发”，而不在于纳税人是不是房地产开发企业，从语文分析的角度来看，“从事房地产开发的”是“纳税人”一词的定语，“从事房地产开发”彰显的意义是一项行为而未体现主体资格、资质的要求。

从《土地增值税宣传提纲》立法精神来看，之所以给予加计20%的扣除，是为了使从事房地产开发的纳税人有一个基本的投资回报，是一个类似投资收益、经营利润的概念，强调的是动机、目的。

3、为什么税局会认为工业园开发不属于房地产开发？

原因提问网友没有说，我也没有问，我的猜想的主要原因：其一、工业园开发主体可以不具备房地产开发资质，从而反推这个行为不属于房地产开发；二、工业园物业的销售无需取得预售或者销售许可。

4、作者的观点

《住房城乡建设部关于发布行业标准<房地产业基本术语标准>的公告》（中华人民共和国住房和城乡建设部公告第941号）房地产概念为：“可开发的土地及其土地上的建筑物、构筑物”，房屋概念为“供人们生产、居住或者其他用途的建筑物总称”，所以房屋并非狭义的住宅，工业园厂房完全符合房屋、房地产的概念，开发工业园后分割出售，也完全符合《城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》“房地产开发”、“房地产开发经营”的定义，在一个术语税法没有特殊规定的前提下，应参照其他法律的规定或通常理解。虽然《房地产开发企业资质管理规定》规定：“未取得房地产开发资质等级证书（以下简称资质证书）的企业，不得从事房地产开发经营业务”，从逻辑的角度并不能推出不要房开资质的开发行为就不是房地产开发经营，理论上还有无资质擅自开发的可能，预售的问题也是类似。从现有法规中暂时未见到上述工业园开发不属于房地产开发的条文。但作者的疑虑是如果房地产开发主管部门本身不认可工业园开发属于房地产开发，可能会被税务机关援引，纳税人会比较被动。

抛开具体条文而言，从土增税立法原意出发，之所以可以加计扣除20%，其实扣的不是成本、也不是优惠，而是为了把投资收益剔除，因为土增税征税对象是土地的增值，不包括投资收益/经营利润，加计扣除20%是忽略各个开发主体的经营水平的差异，法律拟定的一个统一收益率。回到本案，开发工业园分割销售，就是一个投资的过程，理应加计扣除20%的投资收益。

文章来源：税语说