租入房屋作为售楼部如何财税处理

问：我公司10月份在市中心租入房屋进行装修后作为售楼处，一次租赁3年，一次性支付三年的租金为36万元，室内装修费用花费72万元，购置家具20万元（上述均为不含税价）。请问：租入房屋发生的各项费用应当如何会计处理？租入房屋发生的费用如何企业所得税、土地增值税税前扣除？ 

答：在会计处理上，长期待摊费用是指企业当期发生的、应在1年以上的期间内分期摊销计入产品成本或期间费用的支出，主要包括开办费、固定资产大修理支出、租入固定资产的改良支出等等。销售费用是指企业在销售产品、自制半成品和提供劳务等过程中发生的费用，包括由企业负担的包装费、运输费、广告费、装卸费、保险费、委托代销手续费、展览费、租赁费(不含融资租赁费)和销售服务费、销售部门人员工资、职工福利费、差旅费、办公费、折旧费、修理费、物料消耗、低值易耗品摊销以及其他经费等。因此租入房屋发生费用会计处理如下： 

（1）10月支付房租时 

借：长期待摊费用—房租                         36 

        应交税费-应交增值税（进项税额）       1.08 

贷：银行存款等                        37.08 

（2）11月摊销房屋租金时 

借：销售费用                                 1 

贷：长期待摊费用—房租                    1 

据上述规定，企业租用办公用房装修后能持续使用1年以上，该装修支出应计入长期待摊费用，按租用期限与装修使用年限孰短的年限作为摊销年限内平均摊销，按用途分期计入当期损益成本。因此，支付装修费会计处理： 

（1）10月支付装修费时 

借：长期待摊费用-装修费                   72 

      应交税费-应交增值税（进项税额）       7.2 

贷：银行存款等                        79.2 

（2）11月摊销装修费时 

借：销售费用                              2 

贷：长期待摊费用                      2 

 固定资产，是指同时具有下列特征的有形资产：（一）为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的；（二）使用寿命超过一个会计年度。使用寿命，是指企业使用固定资产的预计期间，或者该固定资产所能生产产品或提供劳务的数量。与生产经营活动有关的器具、工具、家具等，为5年。因此，购置家具会计处理： 

（1）10月支付家具时 

  借：固定资产                               12 

      应交税费-应交增值税（进项税额）        1.92 

 贷：银行存款等                         13.92 

（  2）固定资产应当按月计提折旧,当月增加的固定资产,当月不计提折旧,从下月起计提折旧。11月计提折旧时 

 借：销售费用                              0.2 

       累计折旧                               0.2 

   在企业所得税上，对于经营性租入的房屋即固定资产，根据《企业所得税法实施条例》第四十七条规定：“企业根据生产经营活动的需要租入固定资产支付的租赁费，按照以下方法扣除：（一）以经营租赁方式租入固定资产发生的租赁费支出，按照租赁期限均匀扣除；……”因此，企业支付的租赁费，会计处理与企业所得税是一致的；对于租入房屋发生的装修费用，根据《企业所得税法》(中华人民共和国主席令2007年第63号)第十三条(二)规定，在计算应纳税所得额时，企业发生的租入固定资产的改建支出作为长期待摊费用，按照规定摊销的，准予扣除。依据《企业所得税法实施条例》(国务院令2007年第512号)第六十八条第二款规定，企业所得税法第十三条第(二)项规定的支出，按照合同约定的剩余租赁期限分期摊销。因此，租入房屋发生的装修费，会计处理与企业所得税是一致的；对于企业购买的家具，根据《企业所得税法实施条例》第五十七条规定，企业所得税法第十一条所称固定资产，是指企业为生产产品、提供劳务、出租或者经营管理而持有的、使用时间超过12个月的非货币性资产，包括房屋、建筑物、机器、机械、运输工具以及其他与生产经营活动有关的设备、器具、工具等。可以看出，无论是新准则还是企业所得税法对于固定资产的确认都没有金额的强制标准，企业若执行《企业会计准则》购买的办公家具，只要满足准则对固定资产的确认条件，应作为固定资产核算管理。但若执行《企业会计制度》不属于生产经营主要设备的物品，单位价值在2000元以上，并且使用年限超过2年的，也应当作为固定资产。对单位价值在2000元以下办公家具，应列入低值易耗品。在确认固定资产的预计净残值上，会计与企业所得税均为作强制性要求，企业可以根据自己的情况确定固定资产残值比例，但在企业所得税上，固定资产预计净残值一经确定，不得变更。另外在折旧年限的确认上，会计可以根据职业判断确认折旧年限。因此，会计确认的固定资产折旧年限与企业所得税法不一致的，应当进行纳税调整。这是正常情况下的企业所得税处理。但根据《财政部、税务总局关于设备、器具扣除有关企业所得税政策的通知》（财税〔2018〕54号）的规定，企业在2018年1月1日至2020年12月31日期间新购进的单位价值不超过500万元的设备、器具，允许一次性在购入当期税前扣除。所以，如果购买的单位价值未超过500万元的家具，可以一次性税前扣除。 

   在土地增值税上，土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算，故作为土地增值税扣除项目的房地产开发费用，不能按纳税人房地产开发项目实际发生的费用进行扣除。与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用，根据现行财务会计制度的规定，这三项费用作为期间费用,直接计入当期损益，不按成本核算对象进行分摊。(一)财务费用中的利息支出,凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的,允许据实扣除,但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。(二)凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的,房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。因此，房地产企业租入房屋作为售楼部，其发生的费用应当计入销售费用，销售费用与管理费用或财务费用在土地增值税扣除上是按照比例扣除，与实际发生的销售费用多少无关。 

文章来源：张湾税务局      梁好财税工作室