企业土地增值税清算存在的问题及风险！

土地增值税是房地产企业最复杂的税种，土地增值税清算也是长期以来一直困扰着财务人员的难点问题。随着房地产企业营改增的实施、国地税合并征管模式的推行以及税收稽查手段的进一步加强，土地增值税清算工作又变得更加复杂，“营改增”后，收入确认方法和扣除项目确认方法都发生了重大变化，新老项目的划分、计税方法的不同又会导致新老项目清算存在巨大差异，同一项目营改增前后清算也会存在巨大差异，如果不能及时了解这些变化带来的影响并提前应对，土地增值税清算工作将无法顺利完成，纳税风险也将无法避免，在税收预缴以及税款结算的过程中，潜在的税务风险使企业陷入危机之中。

存在问题

01、土地成本计算不准确

在房地产企业的土地增值税清算中，土地成本是一个重要的计算指标。在实际操作中由于土地的获取成本结构复杂，包括土地出让金、土地开发费等多个方面，加之土地使用权期限、土地增值率、土地调准等因素的影响，导致房地产企业在土地成本计算时存在不准确的情况。这就给土地增值税的清算带来了隐患，一旦出现差错，就可能导致企业缴纳过高的土地增值税或者造成税收风险。

02、土地增值税减免政策不清晰

我国土地增值税法规定了土地增值税的减免政策，如对于合法取得土地使用权并用于自建商品房的企业，可以申请免征土地增值税。在实际操作中，房地产企业在享受土地增值税减免政策时存在着政策不够清晰的情况，导致很多企业无法正确把握土地增值税减免的具体条件和程序，错失了减免的机会，增加了企业的税收成本。

03、税收管理水平不高

在房地产企业中，很多企业对于税收管理重视不够，税收管理人员的专业水平和税务风险意识较低，对土地增值税清算存在着管理不规范的现象。在企业内部，对于土地增值税的核算、申报、缴纳等环节的监督和审核不到位，容易造成疏漏和错误，导致税收风险的增加。很多企业对于税收政策和法规的了解不够深入，容易导致对于税收政策和法规的理解存在偏差，增加了税收风险。

风险知识分享

房地产开发公司，城镇土地使用税涉税风险你注意到了吗？

房地产开发公司申报城镇土地使用税看似简单，但在实务中存在较多的难点、疑点，从而出现涉税风险。

风险一：签订土地出让合同后，合同未明确土地交付时间，如遇到土地未交付，对城镇土地使用税纳税义务时间不清楚？

案例：

A房地产开发公司（以下简称A公司）2022年10月以出让方式取得X地块土地使用权，并于当月签订土地出让合同，合同未约定土地交付时间，但由于种种原因，X地块一直未交付给A公司，因此A公司一直未申报城镇土地使用税，2023年6月A公司收到税务预警，预警原因是A公司X地块未缴纳城镇土地使用税，请问A公司是否可以不申报城镇土地使用税？

案例分析:

此案例较为复杂，A公司认为虽然2022年10月签订了土地出让合同，但在合同中未约定土地交付时间，且成交标的 X地块一直未交付给A公司，因此A公司一直未申报缴纳城镇土地使用税。对于这样的情况政策是怎么规定的？

政策分析：

《财政部、国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策的通知》（财税[2006]186号）规定，从2007年1月1日起，以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税。合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。

分析：文件的关键围绕“合同约定交付土地时间”，合同约定了交付时间的就以交付时间的次月缴纳，未约定的就以合同签订的次月，把实务中的争议进行了明确。

结合政策分析：

根据财税[2006]186号，虽然A公司土地出让合同未约定土地交付时间，而且也暂时未办理土地交付，但税法针对这种情况也有明确规定：合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。本案例中合同签订时间是2022年10月，因此A公司应于2022年11月开始申报缴纳城镇土地使用税。

温馨提示:由于土地交易比较复杂，在前期合同中对各项事项都需要明确，尤其是重要节点如土地交付需明确交付时间，这对后期经济业务的处理较为清晰，避免合同约定条款不明确导致执行难，导致税企争议。

风险二：城镇土地使用税的终止时间比较难确定,影响申报的准确性。

案例：

H房地产公司开发B项目，该项目土地证载明土地使用权面积为20698㎡,取得《商品房项目竣工交付使用备案证》后，从进行住宅产权分割的次月起，对公共市政道路、绿化等公共配套设施用地终止了城镇土地使用税纳税义务，扣除公共配套占地面积后的土地面积为20000㎡，可售建筑面积60000㎡,建成后分两批交付，其中一批合同约定交付日期为2020年6月，该批合同累计销售面积为55000㎡；一批合同约定交付日期为2021年5月，该批合同累计销售面积为4500㎡。该楼盘城镇土地使用税的终止时间以及计税面积如何确定？

一、案例分析:

1、据《土地使用税暂行条例》第六条的规定“市政街道、广场、绿化地带等公共用地”免缴土地使用税，所以计算土地使用税的面积应是减去用于绿化和道路的土地面积后作为计税依据缴纳土地使用税。

2、H公司开发B项目，该项目合同约定的交房日期为两次：2020年6月、2021年5月，交房后的次月对应的两批房屋的城镇土地使用税纳税义务终止。

3、交房以后B项目的开发产品就属于现房，即存量房，存量房的城镇土地使用税的终止时间是什么时候呢？是签合同时间？还是交房时间，还是房屋产权过户时间？政策是怎么规定的？

二、政策分析：

1、《国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》(国税发〔2003〕89号)第二条规定，购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起计征房产税和城镇土地使用税;购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起计征房产税和城镇土地使用税;出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起计征房产税和城镇土地使用税。根据法律规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用;未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。

分析：国税发〔2003〕89号对城镇土地使用税分了购置新建房屋、购置存量房、出租出借房产三种情况列出了终止时间。

2、根据《财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税〔2008〕152号）第三条的规定：

关于房产税、城镇土地使用税纳税义务截止时间的问题

纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末。

分析：

财税〔2008〕152号对城镇土地使用税终止时间，其核心条件为土地的实物或权利状态发生变化的当月末。这种条件可能是交房、也可能是产权过户，这对存量房终止计算时间给了企业进行选择，对于房地产企业来说哪种情况先达到且有资料证明就可以在当月终止，如交房有办理物业交房手续资料则可在当月终止，这较产权过户时间提前，对房地产企业可以节约城镇土地使用税，但是房地产企业一定要保存业主交房资料。

根据《湖北省地方税务局关于财产行为税若干政策问题的通知》

（鄂地税发〔2014〕63号）第七条的规定:

关于房地产开发企业开发项目用地城镇土地使用税纳税义务终止时间的确定问题

（二）商品房及其他开发产品取得销售许可的证明文件，并与买受人签订《商品房买卖合同》（或其他具有合同性质的协议文件，以下简称合同）且到房屋管理部门办理了登记备案手续的，从其合同约定的交付之日的次月起，终止该房屋对应土地的城镇土地使用税纳税义务。因合同无效、作废、改签或因房地产开发企业自身原因未履行合同的，城镇土地使用税应纳税款的计算应截止到该房屋实际交付时间的当月末。

结合政策分析：

房地产企业销售房屋，是一个持续的销售过程，对房地产开发企业的一个开发项目在建成进行预售或销售后，随着房产的不断销售，应纳城镇土地使用税应是逐渐减少的，到商品房销售完毕，纳税义务也就终止。因此房地产开发企业在计算城镇土地使用税时就要注意计算方法，在计算城镇土地使用税实行按月比例扣除法较为合理。

即本月应纳税额=本月剩余应税占地面积×月单位税额;

本月剩余应税占地面积=占地总面积-免税占地面积（已移交的公共配套等）-已签订合同预售或销售房屋分摊占地面积(分摊面积以合同规定交付时间或合同签订时间为准进行统计);

月单位税额=年应纳税额÷12;

已签订合同预售或销售房屋分摊占地面积=占地总面积×(已签订合同预售或销售房屋建筑面积÷可售建筑总面积)。

2020年H公司的城镇土地使用税缴纳如下（A公司土地的单位税额为10元/㎡）：

当年应部分终止缴纳城镇土地使用税时间为合同约定交付日期的次月，即2020年7月。

7月应终止缴纳的城镇土地使用税应税面积为：55000㎡(已售建筑面积）/60000㎡(全部可售面积)*20000㎡（土地面积）=18,333.33㎡。

当年应缴纳的城镇土地使用税=20000*10*6/12+（20000-18,333.33）*10*6/12=108,333.35元

2021年H公司的城镇土地使用税缴纳如下：

当年应部分终止缴纳城镇土地使用税时间为合同约定交付日期的次月，即2021年6月。

当年应终止缴纳的城镇土地使用税应税面积为：（55000+4500）㎡(已售建筑面积）/60000㎡(全部可售面积)*20000㎡（土地面积）=19,833.33㎡。

7月应缴纳的城镇土地使用税=（20000-18,333.33）*10*5/12+（20000-19,833.33）*10*7/12=7,916.70元。

后续未出售500㎡房屋属于存量房出售，按照财税国税发〔2003〕89号、（2008）152号规定，可以按实际交房或产权过户的当月终止申报土地使用税，哪个条件先达到，达到当月终止申报，实务中交房时间较早于产权过户，由于交房是在物业办理入住，建议存量房交房时房地产企业也要保存业主交房资料，如物业办理入住的相关资料，以便后期房地产企业城镇土地使用税检查时能证明申报的准确性。

文章来源：中欧优财