房地产企业缴纳城市配套费如何财税处理？

城市配套费，也称为城市基础设施配套费，是一项由政府为了建设和维护管理城市的各项公共服务设施（如道路照明、公共交通、市容环境卫生等）而设立的收费项目。这种费用的征收通常与城市的基本建设、更新改造、房地产开发以及零星建设活动相关联。具体来说，城市配套设施费按照新建或扩大的建筑物的面积来计算，并主要用于支持城市供水、排水（污水处理）、供气、供热等基础设施工程以及城市规划道路的改造、铺装等配套工程建设。此外，城市基础设施配套费也被归类为政府性基金收费，旨在筹集城市市政公用基础设施建设所需资金。

一、增值税。

财税〔2016〕36号规定：房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。财税〔2016〕140号进一步明确（财税〔2016〕36号）第一条第（三）项第10点中“向政府部门支付的土地价款”，包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。城市基础设施配套费属于为取得该土地使用权而支付的价款，也是交给政府部门的，且能取得财政票据，是否抵减增值税销售额？实务中，各地理解不一。一般理解：财税〔2016〕140号“向政府部门支付的土地价款”，包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等，不包括城市基础设施配套费，因此城市基础设施配套费不能抵减增值税销售额。

二、契税。

《财政部 税务总局关于贯彻实施契税法若干事项执行口径的公告》（财政部 税务总局公告2021年第23号）第二条第（五）项规定，土地使用权出让的，计税依据包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、征收补偿费、城市基础设施配套费、实物配建房屋等应交付的货币以及实物、其他经济利益对应的价款。根据上述规定，企业从政府购入土地之后缴纳的城市基础设施配套费属于契税的计税依据，需要并入契税计税依据计算缴纳契税。

三、土地增值税。

土地成本与计容面积息息相关，一般土地成本只在计容面积中分摊，因此，城市基础设施配套费是否计入土地成本，对土地增值税清算结果会产生一定的影响。《土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）第七条规定，条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：(一)取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。…虽然该文件中“有关费用”具体包括哪些并未明确，但在有的省份进行了细化，如《国家税务总局内蒙古自治区税务局关于发布<内蒙古自治区土地增值税清算管理办法>的公告》（国家税务总局内蒙古自治区税务局公告2023年第7号）第二十九条规定，取得土地使用权所支付的金额，具体包括：…（二）按国家统一规定交纳的有关费用。包括按国家统一规定交纳的登记费、过户手续费、城市基础设施配套费、为取得土地使用权所实际缴纳的契税及其他有关费用。又如《国家税务总局湖北省税务局财产和行为税处关于印发<土地增值税征管工作指引(试行)>的通知》（鄂税财行便函〔2021〕9号）第二十三条规定（一）房地产开发土地成本。取得土地使用权所支付的金额；土地开发费用，包括土地平整、拆迁补偿、市政配套费等。因此，房地产企业缴纳的城市基础设施配套费在进行土地增值税清算时可以作为取得土地使用权所支付的金额扣除。

城市基础设施配套费是否可以加计扣除？

根据《财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）第六条规定，对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税；如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入。对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20%扣除的基数；对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算增值额时不允许扣除代收费用。《国家税务总局关于印发土地增值税清算鉴证业务准则的通知》（国税发〔2007〕132号）第二十五条规定，对纳税人按县级以上人民政府的规定在售房时代收的各项费用，应区分不同情形分别处理：（一）代收费用计入房价向购买方一并收取的，应将代收费用作为转让房地产所取得的收入计税。实际支付的代收费用，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计扣除的基数。（二）代收费用在房价之外单独收取且未计入房地产价格的，不作为转让房地产的收入，在计算增值额时不允许扣除代收费用。但房地产开发企业为取得土地使用权支付的大市政配套费不属于《财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字〔1995〕48号)第六条规定的“地方政府要求房地产开发企业代收的费用”,城市配套费是由开发商承担的，用于建设和维护房地产项目所需的基础设施，是纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用，因此，缴纳给政府有关部门的城市基础设施配套费理应计入“房地产开发成本--土地征用费及拆迁补偿费”，属于开发成本组成部分，可以在土地增值税清算时加计20%扣除。

四、企业所得税。

《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》第二十七条规定，开发产品计税成本支出的内容如下：（一）土地征用费及拆迁补偿费。指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。因此，在企业所得税上，城市基础设施配套费应当资本化，计入土地成本。

五、会计处理。

在房地产开发中，城市基础设施配套费是由开发商承担的，用于建设和维护房地产项目所需的基础设施。城市基础设施配套费可以被视为土地开发的一部分，是土地成本的组成部分，是为了满足土地使用目的而进行的基础设施建设，与土地的开发和使用密切相关。将配套费计入土地成本可以更准确地反映土地的真实成本。因此，在会计处理上，城市基础设施配套费应当计入土地成本。

文章来源-十堰畅玮税务师事务所有限公司作者-张国永