随房附赠土地增值税清算行也不行？

（一）问题

两年前即关注开发商“随房附赠”产品土地增值税清算收入成本的认定问题，读者投票倾向于算面积、算成本，也算收入。开发商和地方税局税企争议的地方仅在于无产权产品是否计入清算范围。至少在收入成本配比的意见上还能是一致的，即“无产权产品若计入清算范围，则算可售面积、算成本、算收入；无产权产品若不计入清算范围，则不算清算面积、不算成本、不算收入”。（虽然不计入清算范围开发商已属无奈，但万般争议总要有所突破）

（二）类型

随房附赠销售模式已是房企苟活的主要手段。卖房送车位（反正车位也难卖）、卖房送地下室（地下室不建也不行，建了也难卖）、卖房送电器（新疆维吾尔自治区地方税务局公告2014年第1号规定，销售精装修房产，其装修费用可以计入房地产开发成本，据以扣除计算土地增值税。若装修中含有电器、家具等动产的，电器、家具等动产价值不做收入，不得扣除。）、卖房送汽车（汽车是个例外，多和抽奖联系在一起）、卖房送黄金制品、卖房送装修等等。

（三）送出的毛病 送出的无奈

“送”并非本意，其一是将难卖的车位地下室和住宅捆绑消化掉，还可以增加点收入。其二是苦苦维系房价不跌营造良好卖房氛围。其三政府限价因素，某地方政府为维系当地地价、房价，枉顾市场现时状况，限定低于譬如5800元/㎡即不予网签。其四别墅产品、复式住宅本就是整体销售，而网签不计无产权面积，无产权面积价格已计入有产权产品总价款中（对于业主来说可以少算点物业费）。

某房企老板最近郁闷纠结，想不明白。商品房住宅销售时所捆绑附赠地下室清算，现在清算审核中主管税局不同意地下室计入清算范围，地下室价款已包含在清算收入中，但面积、成本都剔除了不让扣除，本来住宅增值率不足20%可以免税，不让扣除结果逆转直接补税！

压垮该开发商的最后一根稻草可能不是市场，是清算。

（四）税局观点

1、《商品房买卖合同》仅有地上面积和总价款，总价款即指地上面积。地下室所签署的附赠补充协议不算因为未网签。

2、客户交契税也是按《商品房买卖合同》总价款，未减地下室价款。

3、为客户开发票开的也是全额商品房，无地下室。

将心比心，啥活儿现在都不容易，可以理解税局，多算点税也是绞尽了脑汁。

但时至今日，房企已非如日中天，就连普通住宅和非普通住宅都有望合并降税减负为开发商去争取一丝苟活生机让市场止跌回稳。清算口径实在没必要再多拿捏那么几把。

这是贵州省税务局的答复：按照《国家税务总局贵州省税务局关于发布〈贵州省土地增值税清算管理办法〉的公告（国家税务总局贵州省税务局公告2022年第12号）》及其政策解读，房地产开发企业销售赠送的无产权车位，以售房合同记载的总金额确认销售收入，其成本、费用允许扣除。

（五）无产权产品签约

随房附赠销售合同签订问题。所附赠无产权产品肯定不能网签，但补充协议也是协议也具有法律效力。

在房地产促销方案中，开发商与业主签订《商品房买卖合同》，同步签订《车位使用协议》或《地下室使用协议》附赠给业主使用（车位价款、地下室价款已包含在商品房买卖合同价款之中），使用期限为交付业主之日至土地使用权到期或本协议终止时止。

此处，业主获得开发商赠送若干年车位、地下室使用权的前提是必须购买相应的商品房，应认定为“捆绑销售”业务，即有一一对应关系。

（六）税种趋同

企业所得税：《关于确认企业所得税收入若干问题的通知》（国税函[2008]875号）第三条规定，“企业以买一赠一等方式组合销售本企业商品的，不属于捐赠，应将总的销售金额按各项商品的公允价值的比例来分摊确认各项的销售收入。”（没管你发票怎么开具，税算对就行了）。

增值税：按照《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号）附件一规定，“转让建筑物有限产权或永久使用权转让以及在转让建筑物或构建物时一并转让其所占土地使用权的，按销售不动产缴纳增值税”，即开发商“买房送车位使用权”的实质属于商品房和车位捆绑销售业务，即实物折扣销售业务。（反正税率都一样，发票怎么开具税都一样多）。

对于此类实物折扣式捆绑销售，开发商按《商品房买卖合同》约定的全款开具了商品房销售发票，因销售商品房和销售无产权产品均按“销售不动产”税目征税故不存在增值税税率差异问题，故，这部分无产权产品实物折扣金额已经包含在商品房价款中缴纳了增值税。

有无必要过分强调要按照《增值税若干具体问题的规定》（国税发[1993]154号）“纳税人采取折扣方式销售货物，如果销售额和折扣额在同张发票上分别注明的，可按折扣后的销售额征收增值税；如果将折扣额另开发票，不论其在财务上如何处理，均不得从销售额中减除折扣额。”的规定，分别商品房和无产权车位、地下室同一张发票上不同行次拆分成交价格开具发票呢？

可以，但老樊并不觉得非必要不可。新疆维吾尔自治区地方税务局公告2014年第1号规定，销售精装修房产，其装修费用可以计入房地产开发成本，据以扣除计算土地增值税。若装修中含有电器、家具等动产的，电器、家具等动产价值不做收入，不得扣除。这些电器、家具等动产价值也不是要开到发票中去的，也不是要体现什么折扣，清算收入一样可以调整。

土地增值税：按照《国家税务总局关于实施房地产税收一体化管理若干具体问题的通知》（国税发[2005]156号） “地税部门与征收契税的财政部门之间，以及各相关税种的管理部门，要加强经常性的协调和沟通，统一对房地产交易价格的认定，保持相关税种计税依据或计税价格的一致性。”的精神，开发商有偿赠送地下室、车位40/70年使用权，也应视为销售不动产行为，参照国税函（2008）875号文件，按拆分后的金额分别确认商品房和无产权车位、地下室的土地增值税清算收入和相应扣除项目金额。

（七）存在即合理，现实需要尊重

随房附赠合同怎么签。譬如100万元的房子送一个10万元的车位（或地下室、负一层、负二层）。

税局常拿这句话治人“商品房买卖合同上没写附赠产品”。商品房买卖合同格式文本也写不上去“买房送无产权车位或地下室或黄金制品或装修”之类话，所以大概率可能商品房买卖合同上就标明房价110万元。若客户自觉利益无法保障，则双方可签补充协议，约定“买房送车位”之类。  

网签。办理网签时，对照售房合同，总价款就是110万元。  

开发票令会计纠结。这时可能有三种选择，一种是开张110万房款的发票；第二种是发票上分别开100万元房款和10万元的车位款；第三种是开110万房款，在备注栏写明送车位一个。  

上述三种发票开具方法，可能性最大的还是开具110万元房款的发票（一是和业主争议最小；二不影响个别地区凭发票办权属登记要求；三是和网签合同一致；四是发票受限，有些企业因申报欠税列入负面清单导致数电发票（电子版）停票，仅能开具数电版纸质版发票，该类发票每张只能开具一行项目明细致使所开具发票不能完整反映所销售内容，譬如《商品房买卖合同》合同约定总价110万元，附赠车位协议注明购买该不动产附赠车位价值10万元，开具不动产发票时只能开具两张来反映销售信息，第一张发票项目明细为不动产住宅110万元及折扣附赠车位-10万元，发票合计金额100万元；第二张发票项目明细为车位10万元，发票合计金额10万元，两张发票合计总金额110万元，虽与《商品房买卖合同》合同约定总价款一致。但也不能完全吻合国税发[1993]154号文件规定：“纳税人采取折扣方式销售货物，如果销售额和折扣额在同一张发票上分别注明的，可按折扣后的销售额征收增值税；如果将折扣额另开发票，不论其在财务上如何处理，均不得从销售额中减除折扣额”）。

若非要拿增值税折扣开票规定来说事儿的话，目前有些项目还是营改增前的，营业税也没这个规定，增值税的事儿，非要套到土地增值税上去，并不合情也不合理。再说土地增值税清算收入开发商都不开发票就不能确认清算收入了吗？合同协议不是证明？发票即便开了也可以红冲后重新开具，关键是清算审核人员自己也不知道什么算标准。

现实需要尊重，企业更要爱护。

 （八）随房附赠认定仍需回归理性

明确的税收政策总会落后于已盛行的经营模式，但历史的车轮永不停歇我们的脚步永远在前进的道路上。

套用187号文：房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场(库)、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：

1.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除;

2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除;

3.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。

老樊最后观点：无产权产品也并非无产权，否则还不被疯抢了去。

无产权产品属于暂不办理权属登记的产品，所有权归属于开发商所有（人防工程除外），开发商有权出售、出租、附赠等处置，权属登记与否仅是一个政府背书的关系，并不否认物权转移。

因此，随房附赠暂不办理权属登记的产品，无论“销售”还是“赠送”，均应该并入收入计征土地增值税。若单独销售，则按照“其他产品类型”确认清算收入；若是随房附赠，则随同业主购买商品房类型来确认土地增值税清算收入类型，分别归属“普通住宅”、“非普通住宅”、“其他产品类型”。

文章来源：税中望月   樊剑英