房地产行业的16个风险点

风险点一：超限额列支预提费用

1.风险描述：根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发〔2009〕31号）第三十二条规定，出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10％。部分纳税人在预提费用时由于不熟悉政策，预提费用可能忽略总金额10%比例的限制，导致当年企业所得税汇算清缴多列支成本。

2.风险防控建议：房地产企业应准确把握政策规定，侧重注意税收法规规定的预提比例上限。对于出包工程而言，发票不足金额预提费用不能超过出包合同总金额的10%，同时也要注意在政策允许的费用范围内预提。政策中已以列举的方式作出明确规定，只有出包工程、公共配套设施、报批报建费用和物业完善费用才可预提，切勿超范围列支预提费用。

3.案例：A房地产企业共开发了3个房地产项目，在项目竣工结转开发产品时，企业对部分未取得发票的应付工程款作了预提处理。预提的费用包括土地征用费、拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费及公共配套设施费，3个项目合计预提金额约5亿元，对应合同总金额约46亿元。

具体分析：这个案例中我们需要关注的风险点主要有二，分别是超限额列支预提费用和超范围列支预提费用。房地产企业应注意税收法规规定的预提比例上限，对于出包工程而言，发票不足金额预提费用不能超过出包合同总金额的10%；同时也要注意在政策允许的费用范围内预提，只有出包工程、公共配套设施、报批报建费用和物业完善费用才可预提，切勿超范围列支预提费用。

风险点二：甲供工程业务重复扣除“甲供材料”

案例：B房地产企业与施工企业签订一份“甲供材”建筑施工合同，约定：合同金额为1000万元（含B企业购买提供给施工企业施工材料），增值税金额为90万元。工程竣工，决算价为1090万元，“甲供材”金额为200万元。另外，B企业向材料供应商采购材料200万元，收到13%的增值税进项发票，B企业计入“开发成本”科目的成本金额是1200万元。

具体分析：企业采取包工不包料方式发包工程，在材料供应商提供的材料、水电和其他物资已凭发票计入开发成本的情况下，让施工企业按劳务费和材料价款的合计金额再次开具发票，并负担其多开部分的税款，重复列支开发成本。因此，在含“甲供材”金额签订合同的情况下，房地产企业与施工企业在工程结算时，建议尽可能采用“差额结算法”，即将甲供材金额不计入工程结算价和施工企业的销售额中，从而避免重复列支开发成本的税务风险。

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风险点三：缺失合法有效的税前扣除凭证

1.风险描述：根据《企业所得税税前扣除凭证管理办法》（国家税务总局公告2018年第28号）第五条规定，企业发生支出，应取得税前扣除凭证，作为计算企业所得税应纳税所得额时扣除相关支出的依据。同时，该公告第六条规定，企业应在当年度企业所得税法规定的汇算清缴期结束前取得税前扣除凭证，而房地产企业经营环节多、业务交易量和交易对象规模不一，尤其是对一些零散的人工费用、代理费用，部分情况下未能及时取得合法有效的税前扣除凭证，但同时又将相应的支出违规进行税前扣除，容易产生涉税风险。

2.风险防控建议：对房地产企业而言，是否能够取得合法有效的税前扣除凭证，直接决定了成本费用支出。因此，企业在业务交易时需注意上游供货商或服务提供商能否及时开具发票，同时在入账时需注意取得发票是否符合规定、票面信息是否与经济业务一致、是否为作废发票等。

3.案例：C房地产企业委托某房地产经纪有限公司，开展商品房销售代理及现场手续办理等业务，双方约定根据委托代办完成进度计算代理费。当年，C房地产企业计提委托销售代理费390万元，计入“销售费用”科目，并在企业所得税前全额扣除。但该笔款项当年并未实际支付，也未取得任何合法有效凭证，产生了违规税前扣除的涉税风险。

具体分析：是否能取得合法有效的税前扣除凭证，直接决定了成本费用支出。因此，企业在业务交易时需注意上游供货商或服务提供商能否及时开具发票，同时在入账时需注意取得发票是否符合规定、票面信息是否与经济业务一致、是否为作废发票等。

风险点四：违规扣除利息费用

1.风险描述：（1）符合资本化条件的借款费用未作资本化处理。根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第三十八条规定，房地产企业支付的利息，超过按照金融企业同期同类贷款利率计算的部分，不得在企业所得税前扣除。但实际业务中，部分纳税人通过非金融企业进行贷款融资，其较一般金融企业同期同类利率高，在不熟悉政策情况下全额列支利息成本。此外，根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第三十七条规定，房地产企业对符合资本化的利息支出应当按规定作为资本性支出计入有关资产成本，不得作为财务费用在当年度企业所得税前扣除，部分纳税人往往不熟悉政策细节内容或把握不准，导致发生违规扣除利息支出情形。

（2）利息费用重复扣除导致少缴纳土地增值税的风险。比方说某房地产企业某项目取得土地使用权成本为5000万元，房地产开发成本为3000万元，其中“开发成本—开发间接费用”中利息支出50万元，“财务费用—利息支出”20万元，发生的利息费用能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明。清算时，该企业未将平常会计核算计入房地产开发成本的利息支出调整至财务费用中计算扣除，导致利息费用重复扣除。所以，需要提醒房地产开发企业：已经计入开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。

2.风险防控建议：房地产企业对投入资金量要求高，主要依赖金融机构贷款。同时，部分企业在银行收缩贷款情况下通过民间借贷获得资金流，利息成本高，因此作为借款方，需要重点关注利息支出。一方面，税收政策有明确规定，超标的贷款利息不能在企业所得税前扣除，企业须认真梳理贷款合同内容，确保利息超标部分不作税前列支。且对于金融企业同期同类贷款利率，纳税人是负有举证责任的，即企业按照合同要求首次支付利息并税前扣除时，应提供金融企业的同期同类贷款利率情况说明。另一方面，企业为购置、建造固定资产、无形资产和经过12个月以上的建造才能达到预定可销售状态的存货发生借款的，在有关资产购置、建造期间发生的合理的借款费用，应当作为资本性支出计入有关资产的成本，企业应对准确将该部分贷款利息支出区分出来，避免违规列支财务费用。

3.案例：D房地产开发企业经税务机关提醒后发现，2020年“财务费用”科目数据为170万元，其中110万元为工程贷款产生的利息，该笔工程贷款资金用于建设甲项目，符合资本化条件，但该笔贷款发生的相关利息却被财务人员记入了“财务费用”科目，而未进行资本化处理。

具体分析：企业发生的借款费用，符合资本化条件的，必须进行资本化处理；不符合资本化条件的，才可作为期间费用在所得税税前扣除。房地产开发企业开发周期长，占用资金量大，借入资金较多，利息支出所占比重较大，对于为建造开发产品借入资金发生的借款费用，应准确划分成本对象，严格遵守会计准则和税法的规定，精确计算资本化的金额，才能管控好税务风险。

风险点五：外购礼品用于赠送客户涉税风险

1.风险描述：房地产企业在经营过程中，因销售或者宣传等营销性质活动需要，外购礼品赠送客户的情况时有发生。根据《增值税暂行条例实施细则》第四条规定，该行为应视同销售处理。同时，根据《企业所得税法实施条例》第四十三条规定，礼品赠送支出属于业务招待支出，只能按照发生额的60%作税前扣除且不得超过当年营业收入的0.5%。因此，礼品赠送业务若财务处理不当，容易造成税收风险。

2.风险防控建议：房地产企业发生向客户赠送礼品的业务时，财务上要及时作增值税和企业所得税视同销售处理。同时，要注意两者之间存在处理上的差异，视同销售收入确认的，增值税要按照《增值税暂行条例实施细则》第十六条规定的顺序来确定，企业所得税则按照公允价值确定收入。在确认视同销售收入后，则须按照营业收入和业务招待费支出总额，确定该项费用的税前扣除限额。

3.案例：E房地产企业购买服装、雨伞等作为礼品赠送给客户，并将该笔支出计入期间费用科目，申报企业所得税前全额扣除。

具体分析：外购礼品赠送客户应作视同销售处理，并且礼品赠送支出不得超限额扣除。就增值税而言，视同销售货物行为无销售额的，依次按当月同类货物的平均销售价格、最近时期同类货物的平均销售价格、组成计税价格的顺序确定；就企业所得税而言，除另有规定外，应按照被移送资产的公允价值确定销售收入。例子中，该房地产企业的礼品赠送支出属于业务招待支出，只能按照发生额的60%作税前扣除且不得超过当年营业收入的5‰ 。

风险点六：预售阶段涉税风险

1.风险描述：根据《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》第十条、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十六条、《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2016年第70号）第一条有关规定，房地产企业在预售环节收到的预收款进入监管账户，收款次月征收期须要按照上述规定向主管税务机关预缴税款，包括增值税预缴申报和土地增值税预征。同时，根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》第九条，企业需要根据预计毛利额计算应纳税所得额并在企业所得税季度预缴，但部分房地产企业由于不熟悉税收政策，未能够按照规定申报预缴或未能足额申报预缴税款。

2.风险防控建议：房地产企业取得《商品房预售许可证》后，在项目竣工前为迅速回笼资金采取预售方式销售，预收款需要及时足额作相应的税款预缴，避免产生税款滞纳风险。

3.案例：F房地产企业本月预收房款8000万元，签订购房合同金额2.38亿元（其中含合同约定分期付款当月应收而未收到的房款800万元）。次月申报期内，财务人员仅将预收房款8000万元确认收入并申报了企业所得税，合同约定分期付款当月应收未收房款800万元未确认销售收入，产生涉税风险。

具体分析：房地产企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现。其中，采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。

风险点七：租金收入未按照规定纳税申报

案例：某房地产企业的项目已竣工备案，由于低层房屋靠近商圈且尚未出售，便将未出售房屋、车位暂时出租，但却没有将相关租金收入进行纳税申报，产生涉税风险。所以，房地产企业若将未出售的房屋、车位以及商铺进行出租，取得的租金收入可别忘了要按照规定进行纳税申报。

风险点八：直接引用增值税预缴计税依据作为土地增值税预缴计税依据

税务人员在风险审查过程中时有发现，部分房地产企业直接引用增值税预缴的计税依据作为土地增值税预缴的计税依据，导致少预缴土地增值税的情况发生。

对于房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发房地产项目的情况，可以选择按预收账款全额预缴土地增值税，或者按照国家税务总局公告2016年第70号规定口径，按照“土地增值税预缴税额=（预收款-应预缴增值税税款）×预征率”口径预缴土地增值税，而不得直接参照增值税预缴口径。

风险点九：土地增值税清算环节违规扣除不能办理权属转移登记手续的人防车位建筑安装成本

案例：某房地产开发企业拍得一块国有土地使用权，项目中有别墅建筑，也有高层建筑，高层建筑下均有地下车位，车位不计容不能办理产权证。土地增值税清算时，该企业将地下人防车位与别墅、高层建筑一并进行土地成本的分摊和扣除，导致涉税风险产生。根据《国家税务总局广东省税务局关于发布<国家税务总局广东省税务局土地增值税清算管理规程>的公告》，不能办理权属转移登记手续的人防车位，其不予扣除的成本应按照建筑面积比例在不含室内（外）装修费用的建筑安装工程费中计算。

风险点十：未按开发项目正确分摊拆迁补偿（安置）房成本

案例：某房地产开发公司一次性征地10万平方米，计划在该宗土地上分五期开发商品房20栋，所开发商品房总建筑面积为200万平方米。其中一期开发工程占地面积为1万平方米，开发的商品房总建筑面积为20万平方米，已销售19万平方米，其中30套商品房用于补偿被拆迁户，市场价值600万元。该公司在土地增值税清算时，将以实物方式支付的拆迁补偿费全部在第一期开发项目中扣除。

多个开发项目共同发生的土地及拆迁补偿成本，如果没有按照开发项目正确分摊，就会导致先开发的项目少缴纳土地增值税，产生涉税风险。所以房地产企业要留心：开发项目有多个，按项分摊要记得。土地增值税是以开发项目为清算单位的，不同清算单位发生的成本费用不得相互抵减，因此，对于属于多个清算单位发生的共同成本费用，要在各清算单位之间进行合理分配或分摊。

风险点十一：清算时分项分期的普通住宅划分不正确

案例：某房地产开发公司认为其开发的房地产项目是针对住房刚需群体的居住用住宅，建筑面积都在144平方米以下，便简单地将该项目认定为普通住宅，产生土地增值税计算不准确的风险。划分普通住宅不能仅凭建筑面积这一个条件，而是须同时满足容积率、销售价格和建筑面积三个条件。根据《广东省人民政府办公厅转发国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》〔粤府办[2005]56号〕规定，享受优惠政策普通住房的标准为：

①住宅小区建筑容积率在1.0以上；

②单套住房套内建筑面积120平方米以下或单套住房建筑面积144平方米以下；

③实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格的1.44倍以下。

以上三个条件需同时满足，才能划分为普通住宅。

风险点十二：签订合同未申报缴纳印花税

1.风险描述：根据《中华人民共和国印花税暂行条例》（国务院令第11号）第一条规定，在中华人民共和国境内书立、领受本条例所列举凭证的单位和个人，都是印花税的纳税义务人，应当按照本条例规定缴纳印花税。房地产企业签订土地出让或转让、规划设计、建筑施工等合同较多，容易忽略合同印花税申报。

2.风险防控建议：纳税人在经营过程中签订合同，及时申报缴纳应税凭证对应的印花税。由于印花税征税范围较广、税目较多，纳税人需要事前准确掌握相关法规条例，避免出现税款滞纳风险。

风险点十三：违规代征契税

1.风险描述：根据《税收征收管理法》第二十九条规定，除税务机关、税务人员以及经税务机关依照法律、行政法规委托代征的单位和个人外，任何单位和个人不得进行税款征收活动。部分房地产企业对该方面政策不熟悉，向购房者代收所谓“办证费”中包含了契税税款，实际已违反了税收征管法的上述规定，需承担相应的法律责任，同时也给购房者带来了一定的涉税风险。

2.风险防控建议：在未按照规定程序取得税务机关代征委托情况下，房地产企业不应向购房者代收任何契税税款，如已收取相关费用则应当尽快退回，及时纠正违规行为。

风险点十四：车位销售未及时确认收入

1.风险描述：车位销售收入一般是在项目竣工验收，首次确认产权后进行，属于现售行为，根据现行税收政策需要同时确认收入。但部分房地产企业由于不熟悉税收政策，在取得车位销售收入时，特别是对于不需要办理产权证的车位（人防工程部分）既未开具发票，也不作增值税、企业所得税收入确认，存在极大税收风险。

2.风险防控建议：企业应当梳理销售业务和款项，对已取得产权或交付使用的车位销售时要及时作收入确认，避免带来税款滞纳风险。

风险点十五：收入确认时点滞后

1.风险描述：根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》第三条和第九条有关规定，房地产企业开发产品完工或视为完工后，应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。部分房地产企业由于对税收政策不熟悉，未区分会计和税法的收入确认原则差异，导致企业在确认收入时点滞后，进而产生税款滞纳风险。

2.风险防控建议：房地产企业要准确把握开发产品的完工界定，即房地产企业开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案、开发产品已开始投入使用、或开发产品已取得了初始产权证明的，视为已经完工，应当及时确认收入。同时，不同的销售方式，具有不同的交易环节及操作流程，其纳税义务发生时间亦不同。《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发〔2009〕31号）第六条对各种销售方式下收入的确认时点都作了明确规定。企业应对照这一规定，准确判断自身销售方式是否达到确认收入的时点，避免产生收入确认滞后的税务风险。

风险点十六：自然人股东股息红利个人所得税代扣代缴

1.风险描述：根据《中华人民共和国个人所得税法》第二条、第九条以及《中华人民共和国个人所得税法实施条例》第二十四条有关规定，房地产企业向个人股东支付股息红利时，应当预扣或者代扣个人税款，按时缴库，并专项记载备查。部分房地产企业由于不熟悉政策，可能存在应扣未扣情形，尤其对于一些非货币形式的股东分红、赠送等行为，未准确掌握政策，容易产生税收风险。

2.风险防控建议：根据个人所得税政策规定，房地产企业在向股东支付股息红利或以其他形式分红的情况下，企业应当及时预扣或代扣税款，并且做好台账。同时，会计处理上要准确把握分红和往来账的区分。根据《财政部 国家税务总局关于规范个人投资者个人所得税征收管理的通知》（财税〔2003〕158号）第二条规定，纳税年度内个人投资者从其投资的企业（个人独资企业、合伙企业除外）借款，在该纳税年度终了后既不归还，又未用于企业生产经营的，其未归还的借款可视为企业对个人投资者的红利分配，依照“利息、股息、红利所得”项目计征个人所得税。部分股东长期借款需依照股息红利所得征收个税，房地产业属于资金密集行业，资金往来多，在这方面更需多加注意，避免产生税收风险。

文章来源：茂名税务、佛山税务（转自思迈特论坛）财税脑图