土地增值税应税收入如何确定

 营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。另外，计算土地增值税增值额的扣除项目中“与转让房地产有关的税金”不包括增值税。房地产开发企业在营改增后进行房地产开发项目土地增值税清算时，土地增值税应税收入=营改增前转让房地产取得的收入 营改增后转让房地产取得的不含增值税收入。其中转让营改增之前缴纳的营业税作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除。
      一、一般计税方法下土地增值税应税收入的确认。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额，在计算销项税额时，涉及抵减土地价款的，还应当扣除相应土地成本。
      举例：A房地产公司清算项目为一般计税项目，2020年12月31日申报的土地增值税清算资料中销售台账显示含税销售收入11亿元，全部为普通标准住宅收入，假设该收入对应应扣除的土地成本为3.37亿元(增值税与土地增值税计算分摊口径一致)，销售额 =( 11 - 3.37 ) ÷ ( 1 9% ) = 7亿元，销项税额 = 7 x 9% = 0.7亿元，土地增值税清算收入 = 11 - 0.7 = 10.3亿元
      二、简易计税方法下土地增值税应税收入的确认。适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。但对小规模纳税人转让非自建不动产以及一般纳税人转让营改增之前取得的不动产，以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价后的余额为销售额。所以增值税应纳税额为差额除以（1 5%）*5%。土地增值税应税收入为收入总额扣除增值税应纳税额后的差额。
      举例：2020年A公司将营改增之前以500万购买的办公楼予以出售，出售的含税收入1000万元，应缴纳增值税为（ 1000 — 500 ） / （ 1 5% ） * 5% = 238,095.24元，应确认土地增值税应税收入为5000000.00 — 238,095.24 = 4,761,904.76元

文章来源：纪宏奎 中汇武汉税务师事务所十堰所