开票价格对房地产企业税负的影响

回迁物业及销售物业的登记价与开票价之间有何关系？

回迁物业登记价格与开票价格没有必然的联系。

登记价主要根据合同、协议中约定的价格确定；开票价格主要根据实际销售价格进行确定，回迁物业不存在销售价格，房地产开发企业可灵活处理，开票价格将影响开发企业的增值税税负。

对于回迁物业，根据《深圳市城市更新办法实施细则》（深府[2012]1号）第六十七条，搬迁补偿安置方案确定用于回迁的房产，应当按照经区城市更新职能部门备案的搬迁补偿安置协议，以被搬迁人为权利人办理分户登记。

登记价格以搬迁补偿安置协议约定的价格为准，未约定的由协议双方协商并进行补充约定。因此，办理登记申请时需向深圳市不动产登记中心提供《拆迁赔偿协议书》等相关资料，登记中心依据约定的价格进行登记。

对于“约定的价格”，通常是基于协商，常见做法有开发商与被拆迁方直接约定特定价格、参考本项目商品房备案价格进行约定或参考本项目商品房成交平均价格进行约定等。对于销售物业，办理登记申请时需向深圳市不动产登记中心提供《深圳市房地产买卖合同书》，登记中心依据买卖合同约定的价格进行登记。

需注意的是，开发企业是否开具发票以及发票开具金额将影响回迁环节的增值税税负，因此开票价格不可随意确定。

对于销售物业，房地产开发企业以取得的全部价款和价外费用为销售额计算缴纳增值税，并按照向购买方收取的实际销售价款开具增值税发票，实际销售价款与买卖合同约定一致，则开票价格与登记价格一致。

综上所述，物业登记价格与开票价格没有必然的联系，登记价格与开票价格可能一致，也可能不一致。

★ 问题 ★

回迁物业开票价格如何影响房地产企业的税负？

★ 回答 ★

开票价格将影响回迁安置房视同销售的增值税税负，进一步对土地增值税、企业所得税确认不含税收入与税前扣除金额产生影响。★ 分析 ★

未向被拆迁方开具发票的，实际回迁面积未超过拆迁补偿协议约定面积的部分可根据成本加成10%利润率确定视同销售的销售额，超过面积部分按照市场平均销售价格计算视同销售的销售额。

若开具发票但发票上注明的金额低于上述原则确定的销售额时，仍应按上述原则确定的销售额计算缴纳增值税。

若开具发票上注明的金额不低于上述视同销售的销售额，则按照发票上注明的销售额计算缴纳增值税。

2、土地增值税

（1）对收入的影响

回迁物业需视同销售确认收入，土地增值税收入为不含增值税收入，因此回迁物业视同销售增值税税负降低，土地增值税不含税收入增加。

（2）对扣除项目的影响

项目所缴纳的增值税作为城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加等附加税的计税依据，回迁物业视同销售增值税税负降低，作为土地增值税扣除项目的附加税随之降低，土地增值税扣除项目金额减少。

综合两方面的影响，若不开票或以较低金额开具发票，降低视同销售增值税税负，土地增值税税负将上升。

与土地增值税的分析类似，回迁物业需视同销售确认收入，企业所得税收入为不含增值税收入，因此回迁物业视同销售增值税税负降低，企业所得税不含税收入增加。

（2）对扣除项目的影响

与土地增值税的分析类似，若不开票或以较低金额开具发票降低回迁物业视同销售增值税税负，作为企业所得税税前扣除项目的附加税随之降低，企业所得税税前扣除金额减少。

此外，土地增值税也属于企业所得税的税前扣除项目，若不开票或以较低金额开具发票降低回迁物业视同销售增值税税负，土地增值税税负将上升，企业所得税税前扣除金额增加。

综合两方面的影响，通过控制开票金额降低视同销售增值税税负，项目的企业所得税税负有可能上升也可能下降，需综合测算。

★ 实务案例 ★

深圳市某城市更新项目，项目回迁物业面积占不含公共配套设施的可售建筑面积比例高达49.74%，在其他条件相同的情况下，回迁物业采用成本加成计算方式与按市场销售价格计算的两种不同方式下，项目主要税费及利润情况如下：

由上图可见，回迁物业以成本加成方式进行计税，项目增值税税负大大降低，土地增值税与企业所得税税负有所上升，但综合税负下降，导致项目净利润增加。