公开拍卖价格低于评估价，如何判断是否视为有正当理由？

问题：

您好，我方系企业，在转让通过法院裁定抵债取得的房地产时，转让价格低于法院裁定抵偿价格和评估价格，但是系通过淘宝网拍卖平台公开拍卖多次降价后竞拍处置的，首次拍卖高于法院抵偿债务的取得价格，因无人竞拍流拍，我方经两次降价5%后公开拍卖成功请问公开拍卖竞价成交的房地产，是否可以视为房地产转让价格明显偏低的正当理由？

答复：

您好！您所咨询的问题收悉。现针对您所提供的信息回复如下：    

一、根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令第138号）规定，第四条 纳税人转让房地产所取得的收入减除本条例第六条规定扣除项目金额后的余额，为增值额。

第五条 纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。……第九条 纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收：……（三）转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。    

二、根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）规定，第二条 条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。……

第五条 条例第二条所称的收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。……

第十四条 ……条例第九条（三）项所称的转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由，是指纳税人申报的转让房地产的实际成交价低于房地产评估机构评定的交易价，纳税人又不能提供凭据或无正当理由的行为。

隐瞒、虚报房地产成交价格，应由评估机构参照同类房地产的市场交易价格进行评估。税务机关根据评估价格确定转让房地产的收入。提供扣除项目金额不实的，应由评估机构按照房屋重置成本价乘以成新度折扣率计算的房屋成本价和取得土地使用权时的基准地价进行评估。税务机关根据评估价格确定扣除项目金额。

转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的，由税务机关参照房地产评估价格确定转让房地产的收入。    

因此，根据上述文件规定，转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由，是指纳税人申报的转让房地产的实际成交价低于房地产评估机构评定的交易价，又不能提供凭据或无正当理由的行为。隐瞒、虚报房地产成交价格，应由评估机构参照同类房地产的市场交易价格进行评估。税务机关根据评估价格确定转让房地产的收入。

建议您参考上述文件规定，并结合实际情况界定。具体事宜您可联系主管税务机关进一步确认。    

感谢您的咨询！上述回复仅供参考，若您对此仍有疑问，请联系12366纳税服务热线或主管税务机关。 

答复机构：河南省税务局

答复时间：2021-02-05

文章来源：九鼎财税说