2026年土地增值税清算：成本费用分摊方法，先分清“单位之间”和“单位内部”

根据重庆市税务局2026年第1号公告

政策原文：清算单位之间分摊土地使用权金额，应按照占地面积法；若建筑面积已经确定，也可选择建筑面积法。

房地产开发成本、利息支出的分摊，应按照建筑面积法，无选择余地。

核心规则解读：清算单位之间分摊土地使用权金额，适用占地面积法；当各清算单位建筑面积已经确定时，也可选择适用建筑面积法，且方法选择应遵循一致性原则。房地产开发成本、利息支出的分摊，无选择余地，必须统一适用建筑面积法。

案例情景：某项目支付土地出让金1.2亿元，分甲、乙两个清算单位，其中甲清算单位占地40亩、建筑面积4万平方米，乙清算单位占地60亩、建筑面积8万平方米。

测算结果：按占地面积法，甲清算单位分摊土地成本4800万元；按建筑面积法分摊4000万元。企业需要在政策允许的合规前提下，结合税负测算选择最优方法。

关键规划点：土地成本分摊方法的选择是核心筹划空间，需提前测算税负影响并锁定最优方案。

清算单位内部

政策原文核心条款：在同一清算单位内，三类房产分摊土地成本时，纳税人可选择适用占地面积法或建筑面积法。

开发成本、利息支出分摊，统一适用建筑面积法。

关键点：不计入房地产项目容积率的可售房产（如地下车库），不参与分摊土地成本。

实务操作核心要点：明确在清算单位之间，以及清算单位内三类房产之间，分摊“取得土地使用权所支付的金额”时，不计容可售房产面积不参与计算，但是在计算应纳税额以及单位面积成本费用额时候，不计容可售房产应与同类型房产合并计算。

情景设定：总占地3万平方米，土地总成本1亿元。计容建面：普通住宅5万平方米，非普通住宅2万平方米，商业建筑1万平方米；不计容地下车库3万平方米。

分摊计算（建筑面积法）：分摊基数仅含计容建面8万平方米。普通住宅分摊比例5/8=0.625，对应分摊土地成本6250万元。商业分摊比例=1/8=0.125 ，对应分摊土地成本1250万，其他类型房产（商业、不计容车库）分摊土地成本2500万元。

关键结论：不计容地下车库不分摊土地成本，会降低其单位成本，影响后续的土地增值税清算。

根据重庆市税务局2026年第1号公告，原土地增值税清算中使用的套内面积分摊法自本公告施行之日起停止使用。

文章来源：数经 Q&税