企业转让异地抵债房产如何税务处理？

案例：A公司为一家工业企业，属于一般纳税人。2018年1月该公司在异地通过法院执行张三一套住房，房屋以流拍价100万抵偿给A公司。A公司凭法院的判决办理了产权过户手续（在产权过户时未取得销售不动产发票）。2022年，A公司将该房屋以120万的价格予以销售。A公司销售该住房应当如何纳税？是否应当在房屋产权地纳税？如何开具发票？

一、增值税。

根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件2 《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条第八款：“……3.一般纳税人销售其2016年5月1日后取得（不含自建）的不动产，应适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。”因此，一般纳税人销售营改增之后取得的不动产，不论上一环节是否简易计税或是否取得了增值税专用发票，均按照适用税率计算缴纳增值税。在异地销售的，应当按照5%的预征率在不动产所在地预缴增值税。预缴增值税应当扣除该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额。

《国家税务总局关于发布<纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法>的公告》《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》(国家税务总局公告2016年第14号)第八条规定，纳税人按规定从取得的全部价款和价外费用中扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价的，应当取得符合法律、行政法规和国家税务总局规定的合法有效凭证。否则，不得扣除。上述凭证是指：（一）税务部门监制的发票；（二）法院判决书、裁定书、调解书，以及仲裁裁决书、公证债权文书；（三）国家税务总局规定的其他凭证。

《国家税务总局关于纳税人转让不动产缴纳增值税差额扣除有关问题的公告》（国家税务总局公告2016年第73号）第一条规定，纳税人转让不动产，按照有关规定差额缴纳增值税的，如因丢失等原因无法提供取得不动产时的发票，可向税务机关提供其他能证明契税计税金额的完税凭证等资料，进行差额扣除。

根据上述规定，适用差额缴纳增值税的扣除凭证包括税务部门监制的发票；法院判决书、裁定书、调解书，以及仲裁裁决书、公证债权文书；国家税务总局规定的其他凭证；如因丢失等原因无法提供取得不动产时的发票，可向税务机关提供其他能证明契税计税金额的完税凭证等资料。本案例中，应扣除金额为100万元，销售价格为120万元，因此，应就地预缴增值税=（120-100）÷（1+9%）×5%=1651.37元。同时向机构所在地主管税务机关按照适用税率进行纳税申报。

二、附加税费。

根据《财政部 国家税务总局关于纳税人异地预缴增值税有关城市维护建设税和教育费附加政策问题的通知》（财税〔2016〕74号）规定，纳税人跨地区提供建筑服务、销售和出租不动产的，应在建筑服务发生地、不动产所在地预缴增值税时，以预缴增值税税额为依据，并按预缴增值税所在地的城市维护建设税适用税率和教育费附加征收率就地计算缴纳城市维护建设税和教育费附加。预缴增值税的纳税人在其机构所在地申报缴纳增值税时，以其实际缴纳的增值税税额为计税依据，并按机构所在地的城市维护建设税适用税率和教育费附加征收率就地计算缴纳城市维护建设税和教育费附加。

房产所在地与机构所在地城市维护建设税税率不同，是否需要在机构所在地补缴差额？根据《财政部 国家税务总局关于纳税人异地预缴增值税有关城市维护建设税和教育费附加政策问题的通知》（财税〔2016〕74号）规定，纳税人所在地与缴纳“三税”所在地城市维护建设税税率不一致的，以城市维护建设税实际纳税地的适用税率为准，无需回纳税人机构所在地办理补税或退税手续。附征的城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加随缴纳增值税的地点确定纳税地点。所以，在实际工作中，不管是在不动产所在地预缴，还是在机构所在地申报，城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加，就按照当时实际缴纳的增值税和所在地的标准缴纳就可以了。

三、土地增值税。

土地增值税纳税地点是房地产所在地主管税务机关。房地产所在地，是指房地产的坐落地。纳税人转让的房地产坐落在两个或两个以上的地区的，应按房地产所在地分别申报纳税。因此，本案例中，A公司处置异地不动产，应当就地缴纳土地增值税。

在税收优惠方面，根据《财政部 国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》(财税〔2008〕137号)第三条的规定，对个人销售住房暂免征收土地增值税。《土地增值税暂行条例》第八条第一项规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。另据《财政部 税务总局关于继续实施公共租赁住房税收优惠政策的公告》（财政部 税务总局公告2023年第33号）第四条规定，对企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为公租房房源，且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。除此外，均应当缴纳土地增值税。

对于销售的旧房土地增值税征收一般有三种方式：一是按照重置价扣除计算土地增值税。二是按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。本案例中，抵债房产虽然没有取得发票，是否可以将法院判决视同发票按年加计5%扣除？需要与当地税务机关沟通。三是既没有评估价格，又不能提供购房发票的情况，地方税务机关可以根据《中华人民共和国税收征收管理法》第35条的规定，实行核定征收。

四、企业所得税。

异地处置不动产是企业收入的组成部分，根据《企业所得税法》第五十条规定，除税收法律、行政法规另有规定外，居民企业以企业登记注册地为纳税地点。因此，企业处置异地不动产，不在当地缴纳企业所得税，所实现的所得应并入企业应纳税所得额计算缴纳企业所得税。

五、印花税。

《中华人民共和国印花税法》第十三条规定：“纳税人为单位的，应当向其机构所在地的主管税务机关申报缴纳印花税；纳税人为个人的，应当向应税凭证书立地或者纳税人居住地的主管税务机关申报缴纳印花税。不动产产权发生转移的，纳税人应当向不动产所在地的主管税务机关申报缴纳印花税。”因此，企业异地处置不动产，应当就地缴纳印花税。

六、发票开具方面。

企业异地销售不动产，虽然增值税应当就地预缴，但发票仍然是在机构所在地开具增值税发票。

注意：根据《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》（国家税务总局公告2016年第23号）第四条规定，销售不动产，纳税人自行开具增值税发票时，应在发票“货物或应税劳务、服务名称”栏填写不动产名称及房屋产权证书号码（无房屋产权证书的可不填写），“单位”栏填写面积单位，备注栏注明不动产的详细地址。

文章来源：纪宏奎 中汇武汉税务师事务所十堰所