红线外支出能否扣除,竟是这三点决定的!

在房地产开发的过程中,开发企业经常会在项目红线外产生各种建设支出,比如修建道路、桥梁、公园、学校、医院等公共设施。这些支出能否在土地增值税清算中扣除,一直是房企非常关注的问题。本文将结合相关政策,对此进行探讨。

一、先来看看红线外支出主要有哪些类型

红线外支出大体可分为两种情况:

1. 作为招拍挂拿地的附加条件,由ZF要求房企在红线外代建公共设施;

2. 房企为了提升项目品质,主动在红线外投资建设各类设施后无偿移交给ZF。

这两种支出的性质有很大不同,在土地增值税清算中的处理方法也应有所区别。

二、如果是作为拿地条件的红线外代建支出,能不能扣除?

对于第一种情况,各地方政策规定不太一样。目前主要有三种态度:

1. 部分省市明确同意将其算作土地成本,在土地增值税清算中扣除,比如湖北、广州、海南、桂林、重庆等。

2. 也有一些省市明确表示不能扣除,如江苏、山东、山西、江西等。

3. 还有相当一部分省市没有明确政策,实务操作中往往很难扣除。

可见,能不能扣除很大程度上取决于企业所在地的政策口径。房企在拿地时,一定要提前了解当地的具体规定,审慎评估拿地条件中的红线外建设任务及相关成本,以免在后续清算中被税务机关否定。

三、如果是房企主动建设的红线外支出呢?

对于第二种情况,《土地增值税暂行条例实施细则》明确规定,扣除项目只限于"开发小区内"发生的支出。虽然红线外建设有利于提升项目形象,但它与土地取得并没有直接关系,不属于土地成本,因此按照现行政策是不能扣除的。

四、红线外支出扣除需要同时满足哪些条件?

综合相关政策及实际操作情况来看,房地产开发企业如果想在土地增值税清算时扣除红线外支出,必须同时满足以下三个必备条件:

1. 实际发生原则:企业必须确实发生了相关支出,并取得真实合法的凭证。这是扣除红线外支出的首要前提。

企业一定要加强财务核算与管理,做到账目清楚、票据齐全。施工合同、会计凭证、付款回单等,都要规范汇总保管。确保每一笔支出都有迹可循,经得起税务机关的检查。

2. 关联性原则:这些红线外支出必须与土地取得存在直接关系。也就是要证明,发生这些支出,客观上使房地产项目直接受益。

通常来说,只有基础设施配套等必要的开发支出,以及ZF要求的硬性规划指标,才最有可能被认定为与土地直接相关。其他如环境整治、形象提升等自愿性支出,则较难得到认可。

因此,企业对红线外支出的分类论证非常关键。要做到对症下药、有的放矢,避免一味堆砌支出。

3. 合同约定原则:在土地出让合同或拿地文件中,必须明确约定由企业承担相应的红线外建设任务。

红线外支出能否扣除,很大程度上取决于税企双方的理解是否一致。只有事先就支出范围有明确约定,事后才不容易产生分歧。

为此,房企要未雨绸缪,最大限度争取将支出事项写入出让文件。同时,对于开发中新增的工程,也要尽早发函确认或由ZF部门正式追认。力争为每笔支出都披上"合法"的外衣。

综合来看,房企对红线外支出应当按照实际发生、关联性、合同约定三个维度来分类核算:

- 对于作为拿地条件的红线外代建,要全面评估当地政策,合理论证支出与项目的直接关联关系,并在招拍挂合同中明确支出责任界定。

- 而对于自愿性的红线外建设投入,基本不具备税前扣除条件,企业要做好成本效益测算,尽量避免盲目或超前投入。

五、做好内部管理,提升税务风险防控能力

无论是哪种类型的红线外支出,房企都应该加强财务核算管理,严格遵循真实性与合规性的要求。要强化合同管理、费用管控、票据归集等基础工作,确保每笔支出都有迹可循,经得起税务部门检查。

必要时,房企还可以加强与当地税务机关的沟通,事先确认相关支出的处理口径,力争在产生分歧前达成一致。积极运用合理的税务筹划手段,最大限度实现税负优化。

总之,房企要以税法和当地政策为准绳,兼顾自身经营实际,科学确定红线外建设边界,完善规划设计与成本管控。同时深化内部管理,培育税务风险防控意识,切实提升土地增值税涉税处理的规范性与合规性。

文章来源：子由 一枝迷