这份土地增值税清算核定“套路”，你一定没见过
"
土地增值税，是房地产企业最关注的税种之一，因其核算与缴纳的周期长、计算复杂、税负高，造成部分房地产企业不愿正常清算，希望通过核定征收免去复杂的清算流程。
关于土地增值税清算的核定征收，有哪些事项是需要额外关注的呢？我们一起来看看吧。
"
1、核定征收背景案例 就在近日，海南省海口市地方税务机关向某房地产开发公司发送《税务事项通知书》，提及该企业开发的“**花园”项目在规定的期限内办理土地增值税清算申报，经责令限期清算申报，逾期仍不申报，将按规定采取核定征收方式对该项目进行清算。
2、土地增值税核定征收政策依据
3、核定征收计税方式
根据上述规定，符合核定征收的房地产开发项目，应按全部转让合同确认销售收入。
扣除项目采取部分核定扣除，即土地成本按实际发生的土地价款或同期同类基准地价确定。
开发成本，按照当地工程造价指标核定。
开发费用，按照上述两者之后的10%计算扣除。
最后区分普通住宅、非普通住宅和其它类型房地产，分别计算增值额和增值率，确定应缴纳的土地增值税。
依据上述计税方式，涉案房地产公司的其他类型房产土地增值率为70.43%，适用税率为40.00%，速算扣除数5.00%，因此该企业应补缴土地增值税4,150,048.35元，计算项目的土地增值税税负率为5.04%。
4、结论
由于案例未披露详细的扣除成本数据，从数据上看该项目普通住宅属于负增值-8.05%，其他增值率70.43%，是否可以通过正式清算，根据项目实际情况，合理分摊成本降低其他类型增值率，从而避免过高的土地增值税呢？ 土地增值税清算，作为房地产行业项目开发最后一道“利润风险线”，是各大房地产企业项目利润关注的核心。 同时，土地增值税清算因项目开发周期长，且成本核算复杂，一般委托第三方中介机构来协助清算。 那么， 土地增值税清算工作审核有哪些？ 土地增值税清算存在的风险该如何应对？ 针对这一系列问题，【正坤说税讲坛】本期直播分享课程《土地增值税清算工作审核及税局关注风险应对》将从第三方中介机构角度，结合已清算的项目实务，和大家分享土地增值税清算工作审核重心；针对土地增值税清算特定的税务风险，通过实务案例进行分析在土增税清算中，税务部门关注的风险核心和处理方法。 文章来源：正坤财税
