取消精装修成本审核！开发商自行定价！

【重大政策】取消精装修成本审核！开发商自行定价！

目录：

1.湖南省住房和城乡建设厅关于省十三届人大四次会议第0555号号建议的答复

2.长沙市新建商品住宅全装修建设实施细则

3.佛山市2019年土地增值税扣除项目金额标准的公告

4.《关于发布佛山市2019年土地增值税扣除项目金额标准的公告》的解读

5.关于发布韶关市2016-2018年土地增值税扣除项目金额标准的公告

6.关于发布韶关市2016-2018年土地增值税扣除项目金额标准的公告》的解读

湖南省住房和城乡建设厅关于省十三届人大四次会议第0555号号建议的答复

湘建建复〔2021〕78号B2公开

李红代表:

您提出的《关于加强对开发商精装房质量问题监管的建议》收悉。经商省市场监管局,现答复如下:

全装修住宅是经济社会发展的必然趋势,推进全装修住宅建设是实施“三高四新”战略和建设品质湖南的重要实现方式,我省自2014年起,积极推动全装修住宅工作,先后出台了《关于推进住宅产业化的指导意见》(湘政发〔2014〕12号)《关于加快推进装配式建筑发展的实施意见》(湘政办发〔2017〕28号)等文件,2019年,全省新开工全装修住宅面积占新开工住宅面积的比重为14.63%。长沙市相继出台了一系列装修房配套的实施办法,初步规范了全装修住宅造价核算、施工监管等环节。我厅已对全省精装房情况进行摸排,并向省政府提出下一步工作打算和建议。

一、关于精装房装修质量明确专门部门负责查处问题

进一步加强质量管控。督促建设单位和施工单位健全企业质量内控机制,对设计、施工、采购、交付及售后实施全过程管理,确保装修质量合格。由住房城乡建设部门会同相关行业组织建立全装修住宅评价制度,将全装修住宅质量纳入开发企业诚信记录,定期公开开发企业履约诚信记录与交付评价情况。加大质量责任追究力度,对违反规定、造成质量事故、质量问题的单位和个人依法严肃查处。

二、关于精装房的样板间拆除问题

我厅将指导和督促市州住建主管部门加强对精装房样板间的管理,要求预售前制作完成样板房,真实反映户型、结构及尺寸、装修标准和施工质量,并保留至全装修住宅全部交付后一定期限,以便购房者比对查看。

三、关于精装房精装价格公开透明问题

商品房价格属于市场调节价,由经营者自主定价,充分竞争。市场监管部门按照属地管辖原则,对商品房经营者明码标价情况及是否有串通涨价、价格欺诈等不正当价格行为进行监督检查。

省级层面,我厅向省政府提交的报告中,已建议全装修住宅销售时公开装修价格、装修预算明细以及装修拟用主要材料和设备的品牌、产地、规格、级别、数量等;房屋交付后公开实际执行情况,并对执行中存在的差异作出合理说明。今年下半年,我厅将配合省市场监管局,将房地产市场监督执法检查纳入省级部门联合“双随机、一公开”监管抽查工作计划,重点对房地产行业价格行为进行检查。

市州层面,长沙市政府自2017年3月开始进行房地产调控,长沙市发改、住建、市场监管等部门多次联合执法,查处房地产领域违法违规案件十余起,长沙房地产市场秩序逐步走向规范。

对于精装修价格,市住建部门在2021年2月之前对精装修单价进行成本审核,2021年2月后取消成本审核,由房地产开发公司自行定价,要求房地产公司在售楼部设置精装修公示栏,对装修内容进行公示,公示内容包括承诺函、施工图审查报告书、施工许可证、全装修商品住宅现场检查记录表、全装修工程公示清单、精装合同、效果图、精装修施工合同等。其他市州积极加强对全装修住宅价格管控,杜绝全装修住宅价格虚高现象。

四、关于物业监管问题

2018年,湖南省人大颁布了《湖南省物业管理条例》,对物业服务企业的选聘、物业承接查验、物业服务企业的职责义务、物业项目经理人及价格收费等方面提出了相关要求。

为贯彻落实该条例,我厅先后制定了《湖南省住宅物业住房品质分类导则》《湖南住宅物业服务导则》,引导物业服务规范化、标准化、品质化发展。出台《湖南省物业管理联席会议制度参考文本》,指导全省各地建立健全物业管理联席会议制度。督促物业服务企业建立物业信息公开公示制度,按照法律法规要求公示项目经理人、设施设备维保单位、公共水电费用及其分摊情况、房屋使用及变动情况、服务资金收支台账等信息。

从总体情况来看,全装修住宅涉及到设计理念、原材料供应、施工工艺、质量管理、价格管控、成品展示、后期维护等各方面,涉及到开发企业、材料供应商、建筑企业、设计部门、住建部门、发改部门、市场监督管理部门等多个单位,有必要从工程建设、设计管理、参建各方责任、材料提供、施工管理、交付及质量投诉处理、激励机制、政府监管等方面出台全面规范的指导性文件。

考虑到长沙市全装修住宅体量大、工作推进早、实施力度大,相关投诉也比较多的实际情况,拟以长沙市为突破口,切实规范精装房市场。一是督促长沙市加强对精装房质量的监管,重点研究制定保护已购精装房消费者合法权益的政策措施。二是指导长沙市研究出台全面规范精装房市场的指导性文件,待积累相关经验后再在全省全面推行。

感谢您对住房和城乡建设工作的关心和支持。

湖南省住房和城乡建设厅

2021年5月25日

联系单位:省住房和城乡建设厅房地产监管处邓欣

联系电话:0731-88950057

关于印发《长沙市新建商品住宅全装修建设实施细则》的通知

各有关单位：

根据《长沙市人民政府办公厅关于进一步推进新建商品住宅全装修建设的通知》（长政办函〔2018〕37号）文件精神，经市人民政府同意，现将《长沙市新建商品住宅全装修建设实施细则》印发给你们，请遵照执行。

附件：《长沙市新建商品住宅全装修建设实施细则》

 长沙市住房和城乡建设委员会

长沙市发展和改革委员会

 2018年5月31日 

长沙市新建商品住宅全装修建设实施细则

为强化我市新建全装修商品住宅建设销售监管，根据《长沙市人民政府办公厅关于进一步推进新建商品住宅全装修建设的通知》（长政办函〔2018〕37号）等有关规定，制定本实施细则。

一、纳入全装修管理范畴的商品住宅项目，应满足以下条件：

（一）新供地商品住宅项目须在土地供应环节明确为全装修，并按全装修建设要求办理规划审批、施工图备案和施工许可（含施工招投标）等相关手续。

（二）已供地商品住宅项目实行全装修建设的，应按全装修建设要求办理施工图备案和施工许可（含施工招投标）等相关手续。

二、全装修商品住宅毛坯部分价格按规定监制；装修部分价格须由具备资质的第三方造价咨询机构进行核算，经住建部门签署意见后报发改部门备案。

（一）第三方造价咨询机构在长沙建设工程造价网（http：//www.hncsec.com）“咨询单位抽选系统”随机抽取。

（二）新建商品住宅（含洋房、别墅等）遵循市场规律按程序办理备案。

“限房价、竞地价”试点地块等刚性需求项目，开发企业应根据不同消费层次和市场需求情况，在满足国家标准体系的基础上确定装修风格和档次，全装修部分应控制在合理的价格内（暂定不得超过2500元/平方米，根据市场成本变化适时调整）。

保障性住房由项目建设业主单位按照经济适用的原则合理确定装修价格。

（三）在所公示的全装修商品住宅备案要素的基础上，购房者主动要求的个性化装修，由购房者与开发企业商议，并另行签订协议。

三、全装修商品住宅预（现）售许可（备案）应具备以下条件：

（一）符合商品房预（现）售许可（备案）的要求和条件。

（二）已按要求建设样板房并公开展示。不同风格、不同档次的户型应分别建设实体样板房。确不具备建设实体样板房条件的，可先按1:1要求建设非实体样板房，在条件成熟后补建实体样板房。样板房应保留至房屋交付完毕。

（三）已按要求公示全装修建设交付标准（含交付清单）、全装修合同示范文本等项内容。

（四）已完成全装修价格备案。

（五）其他相关要求。

四、全装修商品住宅销售时应严格执行明码标价制度。销售单位应在售房现场和商品房销售合同中公示和标明装修内容、材质等级，其中主要材料及洁具、家具、橱柜、电气设备应标明规格（设备还须标明技术参数）、材质、颜色、型号、产品系列号，同时将第三方造价机构的核算结果一并公示。

五、全装修商品住宅买卖合同应包括房屋总价、毛坯部分价格和装修部分价格等项内容，按房屋总价进行网签备案，毛坯与装修部分价格分列、明确标示。

六、全装修商品住宅参与各方应履行以下责任：

（一）总体原则

建设（开发）单位是实施全装修第一责任主体，对全装修质量安全负首要责任。设计、施工、监理、材料供应、第三方检测等单位对各自参建部分质量承担主体责任。

（二）具体责任

1、建设（开发）单位应健全企业质量内控机制，对设计、施工、采购、销售、交付及售后实施全过程管理，强化施工现场管控，加大施工巡检力度，确保装修质量。在房屋交付时，装修部分应与业主验收确认，并须提供项目竣工验收时委托第三方专业检测机构出具的室内环境检测合格报告、电气网络管线和给排水管道等隐蔽工程竣工图纸和《住宅质量保证书》、《房屋使用说明书》。建设单位应履行全装修合同约定的权利、责任和义务，健全质量保修、回访、投诉处理等售后服务措施。

2、设计单位应按照专业资质范围承担装修设计，严格按照法律、法规、工程建设标准和合同进行全装修设计，设计应满足深度要求，承担设计质量责任。

3、施工单位应当严格按照施工图设计文件、施工技术标准和合同进行全装修施工，对装修施工质量安全负责，严格按照有关法律法规履行质量保修义务。

4、监理单位应当严格依照法律、法规以及有关技术标准、施工图设计文件和合同，采取旁站、巡视和平行检验等形式实施全装修监理，严格执行竣工验收制度，对装修部分验收时应严格按照相关规定实行分户验收。

5、第三方造价咨询机构应独立公正对装修部分价格进行核算，并承担相应的法律责任。

6、购房业主应依据合同与开发企业进行交房验收。履行全装修示范合同约定的权利、责任和义务。

7、在装修进场前，建设（开发）单位应组织和完成房产面积实测绘；房屋交易双方当事人应在交易合同中对实测状态与交付状态进行约定。

七、加强对全装修商品住宅项目的监督管理。

（一）住建部门（质量监督机构）应加强对全装修建设、设计、施工、监理、材料供应、第三方检测等主体责任单位的监督管理，对主体责任履行不到位的责令整改，情节严重的依法记入不良行为。

（二）住建部门会同发改（价格监督检查机构）等部门加强对第三方造价咨询机构的监管，定期组织开展抽检。对未能客观公正核算全装修价格或弄虚作假造成价格不实的进行严肃查处；如发现第三方造价咨询机构出具的核算价格超出合理价格的范围，不作为该项目的核算价格，不再允许其参与后续全装修第三方造价咨询，另行从“咨询单位抽选系统”随机抽取造价咨询机构进行重新核算；情节严重的纳入诚信“黑名单”管理；构成违法犯罪的，追究法律责任。

（三）住建部门对销售行为不规范、违反购房业主意愿强行调整装修标准、在备案价格基础上擅自提高全装修销售价格的企业,进行严格查处和曝光。

（四）购房业主对第三方造价咨询机构全装修核算价格存在异议，须提供第三方造价咨询机构未客观公正核算价格相关证明，可向市住建部门工程造价管理机构申请复核。

（五）全装修商品住宅在交付使用后,由业主对全装修满意度进行测评，测评结果作为开发企业诚信评定的依据之一。

八、购房业主与开发企业对全装修质量存在争议的，双方应按照合同约定合理协商，协商不成的可以向住建部门投诉或向人民法院提起诉讼。

九、本通知自公布之日起施行。此前有关全装修商品住宅的规定与本通知不一致的，以本通知为准。

国家税务总局佛山市税务局关于发布佛山市2019年土地增值税扣除项目金额标准的公告

国家税务总局佛山市税务局公告2021年第1号

为进一步做好我市土地增值税清算管理工作，促进我市房地产业持续健康发展，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号，国家税务总局公告2018年第31号修改）和《国家税务总局广东省税务局关于发布〈国家税务总局广东省税务局土地增值税清算管理规程〉的公告》（国家税务总局广东省税务局公告2019年第5号）等有关规定，国家税务总局佛山市税务局发布佛山市2019年土地增值税扣除项目金额标准（以下简称“公告标准”）。现将相关事项公告如下：

一、在土地增值税清算过程中，纳税人办理土地增值税清算所附送的凭证资料不符合清算要求或不实的，税务机关按照公告标准核定其“土建、安装、装饰装修、市政设施、园林绿化”工程造价成本，并据以计算扣除。

二、纳税人对税务机关按照公告标准核定的扣除成本金额有异议的，应当提供相关证据材料，经税务机关认定后，予以调整。上述相关证据材料包括但不限于工程施工图、竣工图、工程量清单、装饰材料清单、苗木清单（总平面乔灌木配置图）等。

三、工程造价核定扣除标准的适用时间以工程竣工验收报告中注明的竣工时间为准；房产工程项目从开工到竣工时间属于跨年度的，各年度工程造价核定，应根据所占当年的月份数占总月份数的比例，乘以相应年度的指标加权综合计算适用扣除标准。

四、本公告自2021年10月1日起施行。

特此公告。

附件：佛山市2019年土地增值税扣除项目金额标准

国家税务总局佛山市税务局

2021年8月27日

关于《国家税务总局佛山市税务局关于发布佛山市2019年土地增值税扣除项目金额标准的公告》的解读

为进一步做好我市土地增值税清算管理工作，促进我市房地产业持续健康发展，国家税务总局佛山市税务局（以下简称“佛山市税务局”）制定了《国家税务总局佛山市税务局关于发布佛山市2019年土地增值税扣除项目金额标准的公告》（以下简称《公告》），现解读如下：

一、制定《公告》的背景和依据

《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号，国家税务总局公告2018年第31号修改）规定：“房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。具体核定方法由省税务机关确定。”

《国家税务总局广东省税务局关于发布〈国家税务总局广东省税务局土地增值税清算管理规程〉的公告》（国家税务总局广东省税务局公告2019年第5号）第五条规定：“税务机关可参照当地工程造价指标，结合市场因素，确定前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的土地增值税扣除项目金额标准。”

第二十七条规定：“纳税人办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证资料不符合清算要求或不实的，主管税务机关应发出交换意见的税务事项通知书，通知纳税人在收到通知书之日起15日内回复意见、提交证据。主管税务机关应充分听取纳税人的意见，对纳税人提供的事实、证据予以复核，必要时引用第三方专业机构意见，经主管税务机关会同项目清算审核组集体审议后，认为事实不清、证据不足的，参照土地增值税扣除项目金额标准据以计算扣除，并发出核定征收的税务事项通知书。”

2019年、2020年佛山市税务局已对外公告佛山市2008—2017、2018年土地增值税扣除项目金额标准。本《公告》对外公告佛山市2019年土地增值税扣除项目金额标准，以进一步提高纳税遵从，提升土地增值税清算质效，维护房地产业的持续健康发展，助力营造公平公正的税收营商环境。

二、《公告》的适用范围和条件

在土地增值税清算过程中，纳税人办理土地增值税清算所附送的凭证资料不符合清算要求或不实的，主管税务机关经报上一级税务机关核准后，按照《公告》的佛山市2019年土地增值税扣除项目金额标准（以下简称“公告标准”）核定其“土建、安装、装饰装修、市政设施、园林绿化”工程造价成本，并据以计算扣除。

纳税人对税务机关按照公告标准核定应纳税额有异议的，应当提供相关证据材料，经税务机关认定后，予以调整。上述相关证据材料包括但不限于工程施工图、竣工图、工程量清单、装饰材料清单、苗木清单（总平面乔灌木配置图）等。

三、《公告》的主要内容

公告标准主要包含基础工程、地下室工程、地上建筑工程、特殊装饰工程、燃气工程、室外配套工程、其他工程等类别，用于土地增值税扣除项目中的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费等房地产开发成本审核。

工程造价核定扣除标准的适用时间以工程竣工验收报告中注明的竣工时间为准；房产工程项目从开工到竣工时间属于跨年度的，各年度工程造价核定，应根据所占当年的月份数占总月份数的比例，乘以相应年度的指标加权综合计算适用扣除标准。例如某楼栋工程开工时间为2018年7月10日，竣工时间为2019年12月20日，其适用扣除标准计算为：（6÷18）×2018年扣除标准+（12÷18）×2019年扣除标准。

四、《公告》生效时间

本公告自2021年10月1日起施行。

国家税务总局韶关市税务局 韶关市住房和城乡建设管理局关于发布韶关市2016-2018年土地增值税扣除项目金额标准的公告

2022年第1号

为进一步做好我市土地增值税清算管理工作，促进我市房地产业健康发展，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《国家税务总局 建设部关于土地增值税征收管理有关问题的通知》（国税发〔1996〕48号）、《国家税务总局广东省税务局关于发布〈国家税务总局广东省税务局土地增值税清算管理规程〉的公告》（国家税务总局广东省税务局公告2019年第5号，以下简称《省税务局规程》）等有关规定，国家税务总局韶关市税务局、韶关市住房和城乡建设管理局联合编制了《韶关市2016-2018年土地增值税扣除项目金额标准》（以下简称《标准》），现将相关事项公告如下:

一、在土地增值税清算过程中，纳税人符合《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条以及《省税务局规程》第二十七条、第四十条规定情形之一的，税务机关按照公告标准核定其“土建、安装、装饰装修、市政设施、园林绿化”工程造价成本，并据以计算扣除。

二、税务机关通过本《标准》测算“土建、安装、装饰装修、市政设施、园林绿化”工程造价时，适用房产工程开工至竣工期间所对应年度的《标准》数值。如房产工程开工至竣工期间跨多个年度的，适用所跨年度《标准》数值的加权平均值。

三、纳税人对税务机关按照《标准》核定扣除项目金额有异议的，应当提供相关证据材料，经税务机关认定后，予以调整。上述相关证据材料包括但不限于设计（施工）图、竣工图、施工合同、预算书、结算书、工程量清单、材料苗木清单、监理单位签证等。

四、本公告自2022年9月30日起施行。

特此公告。

附件：韶关市2016-2018年土地增值税扣除项目金额标准

国家税务总局韶关市税务局韶关市住房和城乡建设管理局

2022年8月25日

关于《国家税务总局韶关市税务局 韶关市住房和城乡建设管理局关于发布韶关市2016-2018年土地增值税扣除项目金额标准的公告》的解读

国家税务总局韶关市税务局、韶关市住房和城乡建设局联合发布了《国家税务总局韶关市税务局 韶关市住房和城乡建设管理局关于发布韶关市2016-2018年土地增值税扣除项目金额标准的公告》（以下简称《公告》），为便于理解和执行，现解读如下：

一、制订《公告》的背景及依据

根据《国家税务总局 建设部关于土地增值税征收管理有关问题的通知》（国税发〔1996〕48号）第二条“各级房地产管理部门……按照有关规定严格核算房地产的开发成本和费用，配合税务部门做好土地增值税扣除项目金额的审查工作，防止由于成本费用不实等原因造成土地增值税的流失”，以及《国家税务总局广东省税务局关于发布<国家税务总局广东省税务局土地增值税清算管理规程>的公告》（国家税务总局广东省税务局公告2019年第5号，以下简称《省局规程》）第五条“税务机关可参照当地工程造价指标，结合市场因素，确定前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的土地增值税扣除项目金额标准”，国家税务总局韶关市税务局、韶关市住房和城乡建设管理局于2019年12月11日联合发布了《韶关市2008-2015年土地增值税扣除项目金额标准的公告》（国家税务总局韶关市税务局 韶关市住房和城乡建设管理局公告2019年第1号），进一步规范提升了我市土地增值税清算工作质效。

为适应房地产业发展形势，持续提升土地增值税清算质效，国家税务总局韶关市税务局、韶关市住房和城乡建设管理局联合制定了我市2016-2018年土地增值税扣除项目金额标准，以进一步提高纳税遵从，维护房地产业的持续健康发展，助力营造公平公正的税收营商环境，现予以发布。

二、《公告》的主要内容

（一）《公告》扣除标准的适用范围

在土地增值税清算过程中，纳税人符合《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条以及《省局规程》第二十七条、第四十条规定情形之一的，税务机关按照公告标准核定其“土建、安装、装饰装修、市政设施、园林绿化”工程造价成本，并据以计算扣除。

1.《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条:

“纳税人有下列情形之一的，税务机关有权核定其应纳税额：

（1）依照法律、行政法规的规定可以不设置账簿的；

（2）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；

（3）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；

（4）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以查账的；

（5）发生纳税义务，未按照规定的期限办理纳税申报，经税务机关责令限期申报，逾期仍不申报的；

（6）纳税人申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。”

2.《国家税务总局广东省税务局土地增值税清算管理规程》（国家税务总局广东省税务局公告2019年第5号发布）第二十七条第二款：

“凭证资料不符合清算要求或不实是指存在下列情形之一：

（1）不能提供符合国家标准的建筑施工合同的，不能在规定期限内完整提供工程竣工、工程结算、工程监理等方面资料的，或未按国家有关规定、程序、手续进行工程结算的；

（2）工程结算项目建安造价高于《公告》扣除项目金额标准无正当理由的；

（3）挡土墙、桩基础、户内装修、玻璃幕墙、干挂石材、园林绿化等工程不能提供完整的工程施工图、竣工图、工程量清单、材料苗木清单（总平面乔灌木配置图）的；

（4）房地产开发企业与工程承包企业互为关联企业，建安造价高于《公告》扣除项目金额标准的；

（5）大额工程款采取现金支付或支付资金流向异常的。”

（二）《公告》扣除标准的适用时间

税务机关通过本《公告》扣除标准测算“土建、安装、装饰装修、市政设施、园林绿化”工程造价时，适用房产工程开工至竣工期间所对应年度的《标准》数值。如房产工程开工至竣工期间跨多个年度的，适用所跨年度《标准》数值的加权平均值。

对于跨年度的项目，应根据所占当年的月份数占总月份数的比例，乘以相应年度的指标加权综合计算适用扣除标准。例如：某房地产公司开发一住宅楼项目（18-22层），2016年9月开工，2018年9月竣工，2016、2017、2018年地上建筑工程造价指标分别为1479、1575、1644元/平方米，其适用扣除标准计算为：（1）计算总月份为4+12+9=25；（2）计算加权平均值为（4÷25）×2016年扣除标准+（12÷25）×2017年扣除标准+（9÷25）×2018年扣除标准=（4÷25）×1479+（12÷25）×1575+（10÷25）×1644=1650.24元。

（三）争议解决机制

纳税人对税务机关按照本《公告》扣除标准核定扣除项目金额有异议的，应当提供相关证据材料，经税务机关认定后，予以调整。上述相关证据材料包括但不限于设计（施工）图、竣工图、施工合同、预算书、结算书、工程量清单、材料苗木清单、监理单位签证等。

三、《公告》的生效时间

本《公告》自2022年9月30日起施行。

财产和行为税科

2022年08月30日

文章来源： 九鼎财税说