转让土地没做变更登记，受让人开发房产后，谁来交税？
导语 不动产的转让必须通过相关机构进行登记，才能确保该转让的合法有效。如果不动产转让后不去登记，然后在不动产上盖房子销售，相应的纳税义务应该由谁来承担？通常情况来说，谁买了土地谁去建房销售就应该由谁来交税。那么如果卖房获得销售收入的不缴税，反而让之前的转让方交税可以吗？ 下面这个案例的结果还真的是这样，究竟是怎么回事？看完你就明白了。 案例回顾 2*04年9月27日，A公司与张三签订了一份土地使用权转让合同，该合同中约定，A公司将名下一块900平的土地使用权作价300万转让给张三。 在该合同中还约定，在对土地使用权不更名的情况下，以A公司“移民还建房”的名义进行项目立项，并向有关部门办理申报手续。 A公司于2*07年3月28日取得了国土局核发的移民安置房规划许可证，用于修建建筑面积1.21万平的移民综合楼。 在A公司与张三的合同中还约定，该项目由张三自己筹集资金负责建造和销售，所有的生产建造销售活动，均与A公司无关，不通过A公司进行账务处理，均由张三自行负责。 该项目达到销售条件进行销售以来，不管是A公司还是张三，都没有给客户开具任何发票，也从来没有申报缴纳过税款。 对于该情况，稽查局实地走访了购买的客户，调取了项目报建的相关资料，用来确定纳税主体，到相关职能部门调取数据，作为计算税款的依据。 稽查局检查后认定： 1. 移民综合楼的纳税义务人为A公司。 2. 该项目对外销售收入1591.41万元，未申报缴纳税款，应补缴营业税金及附加、土地增值税，并加收滞纳金并处罚款。 针对稽查局的处理结果，A公司不服，申请行政复议，复议为维持稽查局决定，A公司提起行政诉讼，历经一审二审，下面是各方观点。 A公司认为： A公司未参与该项目的开发建设，且未取得销售收入，也没有获得任何经济利益，因此并不是该项目的纳税主体，不应该承担纳税义务。 稽查局则认为： A公司是该土地使用权的登记所有人，是该项目的申请人，各项报批报建手续均以A公司名义办理，其享有该项目房屋的占有、使用、收益、处分的权利，该权利具有排他性，因此该项目的售房收入属于A公司，A公司应承担该项目的纳税义务。 综合一审二审法院的审理意见如下： 1. 尽管A公司与张三签订了《土地转让合同》，但是并未依法到相关部门办理变更登记，根据《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国土地管理法》的规定，该土地使用权并未发生转移，仍然属于A公司。 2. 该项目的计划、立项、规划、施工、验收、房屋初始产权登记、房屋销售分房等手续，均为A公司办理，该项目的开发主体属于A公司，新建房屋的所有权也属于A公司。 3. A公司与张三之间是被代理人和代理人的关系，不改变A公司的纳税义务人身份。 4. 判决维持稽查局的处理决定。 案例分析 法院是根据房屋、土地的相关法律法规，确定该房屋的初始产权属于A公司，进而认定A公司为纳税主体，并将张三与A公司的关系认定为代理和被代理关系。 那么A公司辩解自己没有从该项目获得任何经济利益，所以不是纳税主体，有道理吗？这只是A公司“一厢情愿”的想法。因为该开发项目在法律的所有权就是归属于A公司，A公司享有该新建房屋的权益，是纳税义务人，这是法定义务，并不随民事合同（本案例中为《土地转让合同》）而改变，所以对于该项目的收缴税款，稽查局只会找A公司。 但是，纳税义务人的法定义务不能更改，实际负税是可以更改的。A公司缴纳税款后，可以根据《土地转让合同》等协议，向张三进行追偿。 案例总结 为什么案例中A公司转让土地给张三，不去做变更，而且后续帮助张三办理各项开发手续，结果又不在销售收款中享受一定经济收益，结果还要被税务局稽查补缴税款，这A公司是在做活雷锋吗？答案并没有这么简单，而很可能是A公司故意为之，目的就是给某些人打移民安置政策的“擦边球”提供帮助，进而达到少缴税款的目的。 实际经济活动中，还有一些拥有土地使用权的单位和个人，与他人合作开发房地产，但是形式却是挂靠、转让、代理、联建等，模式多种多样，导致出现了实际经营人与合同上的名义经营人不同的问题，这种时候如何来处理？目前主要是采取有利于税收征管角度来控制，比如案例中就是找A公司缴税。 假如说A公司破产、注销了，那这个纳税人又怎么认定呢？很可能就会变成实质重于形式原则，认定张三为纳税主体，出发点还是要保障税款征收到位。 结语 转让土地但未进行变更登记，就可能会面临一些潜在的问题和风险：未进行变更登记可能意味着您仍然被视为土地的法定所有人，可能会对土地上的任何问题（例如损坏、责任、违规行为等）负有法律责任，从而导致长期的法律纠纷。 文章来源：中税答疑
