关于土增清算单位的认定与分析

房地产开发企业具有开发周期长、资金密集、涉及税种及交税环节众多的特点，且每个开发环节具有互相制约、相互衔接的特征。房地产开发行业总体税负是所有行业中最重的，同时也是税务稽查的重点行业。土地增值税更是开发商所有税费中占比最重的三大税种之一，是拉高房地产企业税负的特殊税种，也称为“反房地产暴利税”，目的是抑制房价过快增长。

近年来，随着我国房地产行业迅猛的发展，多年来的货币宽松政策使房地产行业存在大量的泡沫，房价越炒越高。针对这一现象，政府部门近期密集出台相关政策，2020年央行和住建部将限制开发商融资政策即执行“三道红线”，2021年开局央行又出政策“两道红线”事关房贷，随着宏观调控的力度加强，房地产行业也正式进入一个前所未有的“新时代”，优胜劣汰，而迅速变革、适应是中小民营房企发展、求生的唯一途径。后续的房地产行业将进入全流程管理时代，房地产企业财税人员又是资金、税收管理的核心，目前是转型、提升、学习的关键期，必须依靠优质的财务管理经验为企业提供谋划。而土增税税收业务贯穿于开发项目整个周期，清算工作计算复杂、争议点多、风险大且难度系数高。本文结合企业开发清算单位的认定进行简单的探讨与分析。

土地增值税清算单位的划分，直接影响企业最终税负，不同的清算单位的落定可能最终会产生较大的清算结果差异。国家层面对清算单位的规定主要为[国税发〔2006〕187号]第一条“土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目,以分期项目为单位清算。”然而在实操中各地税务机关执行口径却各不相同，“有关部门审批”一般指发展改革部门、城市更新部门、规划部门、城建部门等。土地增值税核算对象的确定通常以建设工程施工许可证、建设工程规划许可证、立项批文为准，还有的省份以土地增值税项目登记表等作为土地增值税清算单位。

例如：

(1)北京市采取的是“审批、备案以分期取得施工许可证和销售许可证”的判断认定模式。

(2)安徽省采取的是“审批、备案《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《预售许可证》及预售资金回笼”等情况综合判断认定模式。

(3)内蒙古自治区关于土地增值税清算单位的确定(采用建设工程施工许可证作为土地增值税清算对象)

在土增清算实操过程中，我们原则上一般以《建设工程规划许可证》为依据确认清算单位。如果企业的分期与《建设工程规划许可证》不一致的，以企业的分期项目为清算单位。

所以，企业财务人员在项目开发前期需要了解判断所在地区关于清算单位认定的具体规定，及时跟当地税务机关做好沟通，才能为最终的清算提供最有利的保证。不仅如此，企业在日常经营过程中应及时掌握新政策，在遵从税法的前提下开展预测，做好项目管理控制。通过合理合法的税收途径，完善企业土增清算管理体系，提高预期经济收益，促进企业长效发展。

文章来源：中道财税       作者：郭晨阳