开发的门面房低价销售给股东个人有何税收风险

《税收征收管理法》规定，纳税人申报的计税依据明显偏低且无正当理由时，主管税务机关有权核定其应纳税额。税收征管法作为程序法，是所有税种征管的“定海神针”。此条规定也是用于反避税的重要法理依据所在。在实务中，有很多的私营房地产企业，为规避增值税、土地增值税、企业所得税、个人所得税以及契税，通过低价销售方式，将开发的商业用房销售给股东个人，这种不符合市场独立交易原则的交易行为有哪些税收风险?

一、增值税的风险。《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)第四十四条规定，纳税人发生应税行为价格明显偏低或者偏高且不具有合理商业目的的，或者发生本办法第十四条所列行为而无销售额的，主管税务机关有权按照下列“顺序”确定销售额：(一)按照纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定。(二)按照其他纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定。(三)按照组成计税价格确定。组成计税价格的公式为：组成计税价格=成本×(1+成本利润率)。成本利润率由国家税务总局确定。

二、土地增值税的风险。《土地增值税暂行条例》第九条规定，纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收：…(三)转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。以及《土地增值税实施细则》规定，条例第九条(三)项所称的转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的，是指纳税人申报的转让房地产的实际成交价低于房地产评估机构评定的交易价，纳税人又不能提供凭据或无正当理由的行为。

三、企业所得税的风险。企业与股东以及与其家属之间构成关联方关系，《企业所得税法》第四十一条规定，企业与其关联方之间的业务往来，不符合独立交易原则而减少企业或者其关联方应纳税收入或者所得额的，税务机关有权按照合理方法调整。第四十七条规定，企业实施其他不具有合理商业目的的安排而减少其应纳税收入或者所得额的，税务机关有权按照合理方法调整。第四十八条规定，税务机关依照本章规定作出纳税调整，需要补征税款的，应当补征税款，并按照国务院规定加收利息。

四、个人所得的风险。《个人所得税法》第八条规定，个人与其关联方之间的业务往来不符合独立交易原则而减少本人或者其关联方应纳税额，且无正当理由，税务机关有权按照合理方法进行纳税调整。并且税务机关依照规定作出纳税调整，需要补征税款的，应当补征税款，并依法加收利息。房地产企业以低价销售房屋的实质是变相分配，将面临按照“利息、股息、红利所得”缴纳个人所得税的风险。

五、契税的风险。《契税法》第四条第二款规定，纳税人申报的成交价格明显偏低且无正当理由的，由税务机关依照《中华人民共和国税收征收管理法》(以下简称税收征收管理法)第三十五条第一款第(六)项规定核定。

综上所述，税务机关依法核定有两个前提条件，即“价格明显偏低”和“无正当理由”。何为“价格明显偏低”，在税法上并无统一标准。参照《最高人民法院关于印发<全国法院贯彻实施民法典工作会议纪要>的通知》(法[2021]94号)规定：“对于民法典第五百三十九条规定的明显不合理的低价或者高价，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以认定。转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价;对转让价格高于当地指导价或者市场交易价百分之三十的，一般可以视为明显不合理的高价。当事人对于其所主张的交易时交易地的指导价或者市场交易价承担举证责任。”因此，纳税人申报的房地产转让价格低于同期同类房地产平均销售价格30%且?正当理由的，可认定为房地产转让价格明显偏低，税务机关可以依法行使核定征收的权力，实行各税种一并核定征收。

文章来源：中汇十堰分所 作者：纪宏奎