以实际案例讨论房企开发全程的涉税处理
1、 公司成立环节
2019年4月信合置业公司成立，经营范围：房地产开发。注册资金10000万元（实缴），以下货币单位均为万元。
成立环节主要涉及资金账簿印花税，印花税税率万分之五，减半征收。
政策依据：《财政部税务总局关于对营业账簿减免印花税的通知》（财税【2018】50号）。
本环节税款计算
应交印花税=10000×0.5‰×50%=2.5
会计处理
1.计提印花税时：
借：税金及附加 2.5
贷：应交税费—应交印花税 2.5
2.缴纳印花税时：
借：应交税费—应交印花税 2.5
贷：银行存款 2.5
2、 土地获取环节
2019年5月信合置业公司通过政府出让的方式，以6000万元拍得一块面积为12万平方米的国有土地，当月签订国有土地出让合同并缴纳土地出让金，后按照规定缴纳市政配套费800万元。【点击学习：房地产各税种常用税收政策集锦】
取得土地环节涉及的税种主要有：印花税、契税、土地使用税。
印花税依据产权转移书据适用税率万分之五，当地契税税率4%。土地使用税每年每平方米9元，按季征收。
注意：本环节如果土地出让金政府有返还，返还部分契税正常征收，不减免。
本环节税款计算：
5月应缴纳印花税=6000×0.5‰=3
5月应缴纳契税 =（6000+800）×4%=272
5月应缴纳土地使用税=12×9÷12×1=9
会计处理
1.计提税金时
借：税金及附加 12
贷：应交税费—应交印花税 3
应交税费—应交土地使用税 9
借：开发成本—土地征用及拆迁补偿费 272
贷：应交税费—应交契税 272
2.缴纳税金时
借：应交税费—应交印花税 3
应交税费—应交土地使用税 9
应交税费—应交契税 272
贷：银行存款 284
3、 勘查设计环节
2019年7月信合置业公司与A公司签订本项目设计合同，约定设计费500万元。与B公司签订勘查合同，约定勘查费50万元。
本环节主要涉及税金：印花税、应交税费-应交增值税（进项税额）。
印花税依据建筑工程勘测设计合同，适用税率万分之五。
设计和勘查服务均属于现代服务，适用增值税税率为6%。
房企开发各环节涉及税种多，税负重，税收问题比较复杂，税收风险随之而来，税收筹划更是需要未雨绸缪以及专业的能力！《税苑微课》-《房地产开发经营全程财税处理与风险防控》系列课程由房地产财税界泰斗级人物刘玉章老师带你学习房地产开发经营全程实务处理。自拿地至项目清算、自建账至会计核算、自理论知识到实务操作。帮助企业规避税收风险、降低纳税成本、提高经济效益。
印花税计算：
印花税=（500+50）×0.5‰=0.275
会计处理
借：预付账款—A设计公司 500
预付账款—B公司 50
贷：银行存款 550
借：开发成本—前期工程费（设计费） 471.7
应交税费—应交增值税（进项税额） 28.3
贷：预付账款—A设计公司 500
借：开发成本—前期工程费（勘查费） 47.17
应交税费—应交增值税（进项税额） 2.83
贷：预付账款—B公司 50
1.计提印花税：
借：税金及附加 0.275
贷：应交税费—应交印花税 0.275
2.缴纳时：
借：应交税费—应交印花税 0.275
贷：银行存款 0.275
4、项目开发环节 2020年3月信合置业与C建筑工程公司签订建筑安装合同，合同总价2000万元（以下单位全部为万元）。 本环节涉及增值税、印花税，建筑服务适用增值税税率9%，建筑安装工程合同印花税税率为万分之三。 印花税计算：应交印花税=2000×0.3‰=0.6 会计处理 付款时： 借：预付账款—C建筑公司 2000 贷：银行存款 2000 收到发票时： 借：开发成本—建筑安装工程费（主体工程） 1834.86 应交税费—应交增值税（进项税额） 165.14 贷：预付账款—C建筑公司 2000 计提印花税时： 借：税金及附加 0.6 贷：应交税费—应交印花税 0.6 缴纳时： 借：应交税费—应交印花税 0.6 贷：银行存款 0.6 注意：按照《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》（国家税务总局公告2016年第23号 ）第四条第三款规定，（三）提供建筑服务，纳税人自行开具或者税务机关代开增值税发票时，应在发票的备注栏注明建筑服务发生地县（市、区）名称及项目名称。 信合置业公司取得的建筑服务发票，必须在备注栏注明“项目名称”和“项目地点”，否则视为不合规票据，不得抵扣增值税、不得在企业所得税前列支，也不得在土地增值税清算环节扣除。 5、预售环节 2020年12月信合置业公司取商品房预售许可证并开始预售，当月收到预收款3270万元，其中：普通住宅预收款2200万元，非普通住宅预收款为800万元，商铺预收款为270万元。2020年当年累计发生管理费用15万元，销售费用34万元，财务费用3万元，税金及附加192.15万元（其中土地增值税71.12，城镇土地使用税全年108，城建税6.3，教育费附加2.7，地方教育附加1.8，印花税2.23）。本环节主要涉及的税种有增值税、土地增值税、企业所得税、附加税。【点击学习：房企所得税实务集锦】 注意：商品房预售环节增值税、所得税、土地增值税的计税依据不完全一致： 预缴增值税=预收款÷（1+税率）×增值税预征率3%； 预缴企业所得税=（特定业务计算的应纳税所得额-三项费用及附加）×25%，特定业务计算的应纳税所得额=预收账款÷（1+税率）×预计毛利率； 预缴土地增值税=（预收账款-预缴增值税）×土地增值税预征率 预缴税款计算： 预缴增值税=（3270÷1.09）×3%=90万元 企业所得税预计毛利率为10%，适用税率25% 预缴企业所得税=（3270÷1.09×毛利率10%-192.15）×25%=26.96万元 河南省土地增值税采用三分法预缴，普通住宅适用税率1.5%，非普通住宅适用税率3.5%，除普通住宅和非普通住宅以外其他适用税率4.5%。【点击学习：房企土地增值税16大业务点】 普通住宅=（2200-2200÷1.09×3%）×1.5%=32.09 非普通住宅=（800-800÷1.09×3%）×3.5%=27.22 其他=（270-270÷1.09×3%）×4.5%=11.81 合计预缴土地增值税71.12万元 印花税依据产权转移书据，本环节适用税率为万分之五， 印花税=3270×0.5‰=1.63 城建税=90×7%=6.3 教育费附加=90×3%=2.7 地方教育附加=90×2%=1.8 城镇土地使用税=土地面积12万㎡×适用标准9元/㎡/年÷12×3=27 会计处理 ： 借：应交税费—预缴增值税 90 贷：银行存款 90 计提所得税： 借：所得税费用 26.96 贷：应交税费—应交所得税 26.96 缴纳时： 借：应交税费—应交企业所得税 26.96 贷：银行存款 26.96 计提税金及附加： 借：税金及附加 110.55 贷：应交税费—应交土地增值税 71.12 应交税费—应交城建税 6.3 应交税费—应交教育费附加 2.7 应交税费—应交地方教育附加 1.8 应交税费—应交印花税 1.63 应交税费—应交城镇土地使用税 27 （注：税金及附加依据据收入确认配比原则预收预缴环节不用计提，所得税预缴环节不能扣除，年度汇算清缴在A105010表25行填报，这样预缴环节会多预缴企业所得税，而在汇算清缴时形成多缴退税情况，所以还是在预缴环节计提填报） 缴纳时： 借： 应交税费—应交土地增值税 71.12 应交税费—应交城建税 6.3 应交税费—应交教育费附加 2.7 应交税费—应交地方教育附加 1.8 应交税费—应交印花税 1.63 应交税费—应交城镇土地使用税 27 贷： 银行存款 110.55 6、竣工环节 2021年1月，信合置业公司项目完工，竣工材料报送房地产管理部门备案，本项目可售面积为19万㎡，累计发生的开发成本为35000万元，取得进项税额2750万元，已销售面积12万㎡。预收房款58000万元，预缴增值税1596.33万元，土地价款6000万元（以下货币单位为万元） 注：依据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》国税发（2009）31号文第三条第一款“开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。”本项目应视为完工。 本环节会计处理如下： 结转完工产品 借：开发产品 35000 贷：开发成本 35000 计算已售面积应分摊的土地价款 已售面积分摊土地价款=已售面积÷可售面积×土地价款=12÷19×6000=3780 已售面积分摊土地价款抵减销售额对应的增值税=3780÷（1+9%）×9%=312.10 借：应交税费—应交增值税（销项税额抵减） 312.10 贷：主营业务成本 312.10 注：这里扣除土地价款抵减销售额对应的增值税是依据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》财税（2016）36号文附件2第一条第三款第10点“房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。” 已售面积确认收入 借：预收账款 58000 贷：主营业务收入 53211 应交税费—应交增值税（销项税额）4789 应纳增值税额=销项税额-销项税额抵减-进项税额=4789-312.10-2750 =1726.9 应补交增值税=应纳增值税额-预缴增值税额=1726.9-1596.33 =130.57 借：应交税费——应交增值税（转出未交增值税）130.57 贷：应交税费——未交增值税 130.57 结转主营业务成本 主营业务成本=已售面积÷可售面积×开发成本=12÷19×35000=22050 文章来源：梁好财税工作室
