地下停车位是否缴纳房产税？

《财政部 国家税务总局关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知》（财税〔2005〕181号）第一条规定，凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等，均应当依照有关规定征收房产税。上述具备房屋功能的地下建筑是指有屋面和维护结构，能够遮风避雨，可供人们在其中生产、经营、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。第二条规定，自用的地下建筑，按以下方式计税：1．工业用途房产，以房屋原价的50—60%作为应税房产原值。应纳房产税的税额=应税房产原值×[1-(10%—30%]×1.2％。2．商业和其他用途房产，以房屋原价的70—80％作为应税房产原值。应纳房产税的税额=应税房产原值×[1-(10%—30%)]×1.2％。房屋原价折算为应税房产原值的具体比例，由各省、自治区、直辖市和计划单列市财政和地方税务部门在上述幅度内自行确定。3．对于与地上房屋相连的地下建筑，如房屋的地下室、地下停车场、商场的地下部分等，应将地下部分与地上房屋视为一个整体按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。根据上述规定，在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下停车位需要缴纳房产税。地下停车位征收房产税应注意以下问题：

一、房地产企业地下停车位待售期不缴纳房产税。

《国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发〔2003〕89号）的规定，房地产开发企业开发的商品房在出售前，对房地产开发企业而言是一种商品，因此，对房地产开发企业建造的商品房，在出售前，不征收房产税，但对售出前，房地产开发企业已使用或出租，出借的商品房，应当按照规定征收房产税。

二、地下停车位房产税的计税原值不包括土地成本。

根据《财政部 国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》(财税〔2010〕121号)第三条规定，对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。因此，一般来说，房产税的计税原值必须包括土地成本。但地方政府规划部门在审批房地产企业开发项目时，如果地下车库建筑面积不计入容积率，则地下车库就不分摊土地成本，如果地下车库建筑面积计入容积率，则地下车库就分摊土地成本，因此，对于不计容的地下停车位房产税计税原值是不包括土地成本。

三、转让地下车位永久使用权不缴纳房产税。

目前开发商对车位的处理，除了出租外，一般采取转让车位使用权的方式，转让年限与车位所在的土地使用权年限一致。虽然转让地下车位永久使用权没有发生产权转移，但按照“实质重于形式”原则，房地产企业转让地下车位永久使用权并非属于租赁收入，并且在转让永久使用权后，受让人取得了地下车位的所有权、占有权、受益权、处置权，因此，转让地下车位永久使用权收入不应当缴纳房产税。但对房地产企业短期出租地下停车位收入，应当从租计征房产税。

实务中，很多纳税人容易存在这样一个理解误区：认为没办房产证的就无需缴纳房产税。房产证并不是缴纳房产税的前置条件，只要具备房屋形态的财产，均在房产税征税范围。因此，取得地下车位永久使用权人为房产税纳税人。

四、人防车位出租不缴纳房产税。 

根据《财政部 国家税务总局关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知》（财税〔2005〕181号）规定：凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等，均应当依照有关规定征收房产税。但根据《人民防空法》《物权法》第五十二条的规定，人防工程的产权为国有。并且有的地方明确要求人防工程在竣工验收后移交人防部门。因此，房地产企业出租人防车位的行为，实质上是一种转租行为，转租收入是不需要缴纳房产税的。这是因为，房地产企业既不是人防工程的所有人或承典人，也不存在产权未确定的情况，因此，房地产企业不是纳房产税的纳税义务人。

五、个人自用地下停车位免征房产税。

《中华人民共和国房产税暂行条例》第五条规定，个人所有非营业用的房产免纳房产税。

文章来源：纪宏奎 中汇武汉税务师事务所十堰所