工厂厂房的各种改造和设备支出是否需要缴纳房产税呢？

房产税的计税基础为 “房产原值”，其认定直接决定是否征税。关键政策包括：

1、基础规则

《财政部 国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税〔2008〕152 号）明确，无论会计核算中是否单独记账，房产原值均需按房屋原价计算，而房屋原价需遵循国家会计制度核算。

2、附属设备特殊规定

（1）《国家税务总局关于进一步明确房屋附属设备和配套设施计征房产税有关问题的通知》（国税发〔2005〕173 号）指出，以房屋为载体、不可随意移动的附属设备（如给排水、消防、中央空调等），无论会计如何核算，均需计入房产原值征税。

（2）《财政部 国家税务总局关于房产税和车船使用税几个业务问题的解释与规定》（财税地字[1987]3号）明确，关于房屋附属设备的解释房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。主要有：暖气、卫生、通风、照明、煤气等设备；各种管线，如蒸气、压缩空气、石油、给水排水等管道及电力、电讯、电缆导线；电梯、升降机、过道、晒台等。属于房屋附属设备的水管、下水道、暖气管、煤气管等从最近的探视井或三通管算起，电灯网、照明线从进线盒联接管算起。

3、房产定义边界

《财政部 国家税务总局关于房产税和车船使用税几个业务问题的解释与规定》（财税地字[1987]3号）明确，“房产”是以房屋形态表现的财产。房屋是指有屋面和围护结构（有墙或两边有柱），能够遮风避雨，可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。独立于房屋之外的建筑物，如围墙、烟囱、水塔、变电塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、砖瓦石灰窑以及各种油气罐等，不属于房产。

1、结构性改造支出

厂房主体修缮、承重结构加固、屋面翻新等直接提升房屋使用功能或延长寿命的支出，若会计核算中计入房屋原价（如 “固定资产 - 厂房” 科目），需纳入房产原值征税。例如，生产车间地面硬化、墙体改造等支出，均需按规定计入计税基础。

2、功能性改造支出
为满足生产需求加装的配套设施，如配电工程、通风系统、消防改造等，因属于 “维持房屋使用功能的必要设施”，即使单独核算，也需计入房产原值。例如，职工食堂加装的风管及风机系统，因与房屋不可分割，需合并征税。

1、停用期间的改扩建
若改造导致厂房连续停用半年以上，可按规定免征停用期间的房产税，但需在纳税申报时注明相关情况。改造完成后，需按新确定的房产原值从次月起恢复征税。
政策依据：

（1）《财政部税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》（〔1986〕财税地字第 8 号）第二十四条规定：“房屋大修停用在半年以上的，经纳税人申请，税务机关审核，在大修期间可免征房产税”。

（2）《国家税务总局关于房产税部分行政审批项目取消后加强后续管理工作的通知》（国税函〔2004〕839 号）对上述规定作了适当修改，取消经税务机关审核的内容，明确纳税人因房屋大修导致连续停用半年以上的，在房屋大修期间免征房产税，免征税额由纳税人在申报缴纳房产税时自行计算扣除，并在申报表附表或备注栏中作相应说明。

（3）根据《国家税务总局关于城镇土地使用税等 “六税一费” 优惠事项资料留存备查的公告》（国家税务总局公告 2019 年第 21 号）规定，纳税人享受该优惠实行 “自行判别、申报享受、有关资料留存备查” 办理方式，申报时无须再向税务机关提供有关资料。

2、独立于房屋的设施改造
针对围墙、露天停车场、独立油罐等非房产建筑物的改造支出，因不属于 “房产” 范畴，无需缴纳房产税。
政策依据：《财政部 国家税务总局关于房产税和车船使用税几个业务问题的解释与规定》（财税地字[1987]3号）

1、嵌入式设备
与厂房主体结构紧密结合、不可随意移动的设备，如中央空调、电梯、智能化楼宇系统、工业用管道网络等，无论会计上是否单独记账，均需纳入房产原值。例如，老旧厂房加装的电梯，即使单独作为固定资产核算，仍需合并计入房产原值征税。
政策依据：《国家税务总局关于进一步明确房屋附属设备和配套设施计征房产税有关问题的通知》（国税发〔2005〕173 号）第一条

2、更换设备的净值调整
更换原有附属设备（如旧消防系统换为新系统）时，可按新设备价值扣减旧设备残值后的余额计入房产原值，无需重复征税。但易损坏的零配件（如灯具、阀门）更新无需计入。
政策依据：《国家税务总局关于进一步明确房屋附属设备和配套设施计征房产税有关问题的通知》（国税发〔2005〕173 号）第二条

1、可移动生产设备
独立放置于厂房内、可随时搬迁的设备，如机床、生产线、办公家具等，因不依附于房屋结构，其支出无需计入房产原值。例如，车间内的数控机床、可移动货架等，不涉及房产税。
政策依据：《国家税务总局关于进一步明确房屋附属设备和配套设施计征房产税有关问题的通知》（国税发〔2005〕173 号）第一条

1、准确划分支出性质
建议企业在账务处理中明确区分 “房产相关支出” 与 “设备 / 其他支出”，例如将厂房改造费计入“固定资产 - 厂房”，可移动设备计入“固定资产 - 机器设备”等，避免因核算混淆导致少缴或多缴税款。
同时，对于更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，准确扣减原来相应设备和设施的价值，避免少计或多计房产原值；对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值。

2、及时更新税源信息
改造完成或新增附属设备后，需在 30 日内通过电子税务局更新房产税税源明细表，填报新的房产原值及变更时间，避免因延迟申报产生滞纳金。
政策依据：《国家税务总局关于简并税费申报有关事项的公告》（2021 年第 9 号）

3、特殊情形的优惠适用
若厂房改造后用于保障性租赁住房且取得《保障性租赁住房项目认定书》，出租时可减按 4% 的税率缴纳房产税，需提前向主管税务机关申请优惠备案。
政策依据：《财政部 税务总局 住房城乡建设部关于完善住房租赁有关税收政策的公告》（2021年第24号 ）