9个土地增值税热点问题
1、村民委员会、村民小组将土地、房屋权属等转移到农村集体经济组织名下需要交土地增值税吗？（发布日期：2024-04-28）
根据《财政部 税务总局关于农村集体产权制度改革土地增值税政策的公告》（财政部 税务总局公告2024年第3号）规定：“村民委员会、村民小组按照农村集体产权制度改革要求，将国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物转移、变更到农村集体经济组织名下的，暂不征收土地增值税。
本公告所称的农村集体经济组织，应按规定在农业农村部门办理注册登记，被赋予以字母“N”开头的统一社会信用代码，并取得《农村集体经济组织登记证》。
本公告自2024年1月1日起执行。”
2、单位、个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资，对其将房地产转移、变更到被投资的企业，是否征收土地增值税？（发布日期：2024-01-02）
《财政部 税务总局关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的公告》（财政部 税务总局公告2023年第51号）规定：“四、单位、个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资，对其将房地产转移、变更到被投资的企业，暂不征收土地增值税。
五、上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产转移任意一方为房地产开发企业的情形。
……
3、企业分立，原企业将房地产转移、变更到分立后的企业，是否征收土地增值税？（发布日期：2024-01-02）
根据《财政部 税务总局关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的公告》（财政部 税务总局公告2023年第51号）规定：“三、按照法律规定或者合同约定，企业分设为两个或两个以上与原企业投资主体相同的企业，对原企业将房地产转移、变更到分立后的企业，暂不征收土地增值税。
……
五、上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产转移任意一方为房地产开发企业的情形。
……
九、本公告执行至2027年12月31日。”
4、企业改制，改制前的企业将房地产转移、变更到改制后的企业，是否征收土地增值税？（发布日期：2024-01-02）
根据《财政部 税务总局关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的公告》（财政部 税务总局公告2023年第51号）规定：“一、企业按照《中华人民共和国公司法》有关规定整体改制，包括非公司制企业改制为有限责任公司或股份有限公司，有限责任公司变更为股份有限公司，股份有限公司变更为有限责任公司，对改制前的企业将国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下称房地产）转移、变更到改制后的企业，暂不征收土地增值税。
本公告所称整体改制是指不改变原企业的投资主体，并承继原企业权利、义务的行为。
……
五、上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产转移任意一方为房地产开发企业的情形。
……
九、本公告执行至2027年12月31日。”
5、企业合并，原企业将房地产转移、变更到合并后的企业，是否征收土地增值税？（发布日期：2024-01-02）
根据《财政部 税务总局关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的公告》（财政部 税务总局公告2023年第51号）规定：“二、按照法律规定或者合同约定，两个或两个以上企业合并为一个企业，且原企业投资主体存续的，对原企业将房地产转移、变更到合并后的企业，暂不征收土地增值税。
……
五、上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产转移任意一方为房地产开发企业的情形。
……
八、本公告所称不改变原企业投资主体、投资主体相同，是指企业改制重组前后出资人不发生变动，出资人的出资比例可以发生变动；投资主体存续，是指原企业出资人必须存在于改制重组后的企业，出资人的出资比例可以发生变动。
九、本公告执行至2027年12月31日。”
6、企业改制重组后再转让国有土地使用权，如何申报缴纳土地增值税？（发布日期：2024-01-02）
根据《财政部 税务总局关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的公告》（财政部 税务总局公告2023年第51号）规定：“六、改制重组后再转让房地产并申报缴纳土地增值税时，对“取得土地使用权所支付的金额”，按照改制重组前取得该宗国有土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用确定；经批准以国有土地使用权作价出资入股的，为作价入股时县级及以上自然资源部门批准的评估价格。按购房发票确定扣除项目金额的，按照改制重组前购房发票所载金额并从购买年度起至本次转让年度止每年加计5%计算扣除项目金额，购买年度是指购房发票所载日期的当年。
……
九、本公告执行至2027年12月31日。”
7、房地产企业购买了土地后，对土地进行了开发，但没有正式建房，现要将土地转让，计算土地增值税时其开发成本是否允许加计扣除？（发布日期：2023-03-31）
根据《国家税务总局关于印发〈土地增值税宣传提纲〉的通知》（国税函发〔1995〕110号）第六条规定：“对取得土地使用权后投入资金，将生地变为熟地转让的，计算其增值额时，允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用，和开发土地所需成本再加计开发成本的20％以及在转让环节缴纳的税金。”
8、营改增后，纳税人转让旧房及建筑物，不能取得评估价格，提供的购房发票为营改增后取得的相关凭证时，如何扣除？（发布日期：2023-03-31）
根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（2016年第70号）第六条规定，“……（二）提供的购房凭据为营改增后取得的增值税普通发票的，按照发票所载价税合计金额从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。（三）提供的购房发票为营改增后取得的增值税专用发票的，按照发票所载不含增值税金额加上不允许抵扣的增值税进项税额之和，并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。”
9、土地增值税视同销售的规定是什么？（发布日期：2023-03-31）
一、纳税人将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入应按照下列方法和顺序确认：1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定;2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。二、纳税人安置回迁户，其拆迁安置用房应税收入和扣除项目的确认，应按照以下规定执行（一）房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。（二）开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按国税发〔2006〕187号第三条第（一）款的规定计算，计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。（三）货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。
文章来源： 李龙地产财税服务
