地上无产权车位出租使用下的土地增值税处理分析

房地产开发企业开发项目时，会根据项目开发规划要求开发部分地上车位，房地产开发企业会对地上车位对外出租使用，在与业主方签订出租协议时，会约定“租期20年，一次收取租金10万元，期满后业主可免费使用”。

对于上述地上无产权车位的土地增值税清算，各地政策规定主要分以下两类进行处理：

一是建成转让后不能办理权属登记手续的车库(车位、储藏室等)，不属于土地增值税征税范围，不计收入，也不扣除相关成本费用;

二是以转让使用权或提供长期使用权的形式，有偿让渡无产权车库(车位)等使用权的，其取得的让渡收入应规定计算征收土地增值税。

一、案例解析

案例要点

根据重庆市豪运房地产开发有限公司(申诉人)诉重庆市九龙坡区西彭帝景豪苑业主委员会车位纠纷案【(2017)最高法民申2817号】中判决要点：根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款关于“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：

(一)具有构造上的独立性，能够明确区分;

(二)具有利用上的独立性，可以排他使用;

(三)能够登记成为特定业主所有权的客体”之规定，案涉车位不能办理产权登记，因此其不能成为享有专有权的专有部分。

即使豪运公司在建造帝景豪苑小区时支付了建筑区划内的土地使用权出让金，成为建设用地使用权人，但是小区建设完成之后，随小区内房屋的出售，小区建筑区划内的土地使用权也随之转移，小区的共有部分土地使用权归小区业主共有。由于案涉车位不能办理产权登记，不能成为专有部分，原判决确认该部分停车位属于占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位并无不当。而开发商建设的小区经验收合格，是开发商的基本义务，且绿化是否超过规划面积对认定停车位是否占用业主共有场地没有必然联系。故豪运公司关于原判决认定案涉车位系占用业主共有的道路或者其他场地的车位，缺乏事实依据的申请再审事由不能成立。开发商按照规划建设的地面停车位属于开发商建设的附属设施。地面停车位属于业主行使土地使用权的形式之一，地面停车位作为附属设施归属于全体业主，其性质与其他公共附属设施性质并无不同。

税务处理

根据上述纠纷案判决要点得出结论：

一、利用地上的共有道路或其他场地建造的地上车位属于业主方所有，且属于公共配套设施，而根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)的第四条规定，公共配套设施建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除;

二、地面停车位属于业主行使土地使用权的形式之一,开发商将开发商品房向业主出售后，建设范围内的土地使用权归属全体业主。房地产开发过程中，开发商往往对于地面车位会以出租形式下提供永久使用权方式进行销售处理，从法理角度判断仍然属于销售土地使用权。同时根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(国务院令第138号)的第二条规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人(以下简称纳税人)，应当依照本条例缴纳土地增值税。

二、结论

总之，房地产项目土地增值税清算各地规定的政策对于地上车位的处理多有不同，若房地产开发项目所在地区政策不明确时，但可依据上述最高法院处理案例与当地主管税务机关进行沟通处理，对于房地产开发商用地上的道路或其他场所建设的地面车位，无论采用以出租形式下提供永久使用权方式销售或直接销售，都可协商作为其他类型房地产进行土地增值税清算，按取得销售收入作为转让收入，并扣除相应的成本、费用。

文章来源：天扬财税