土地增值税清算实务案例:“甲供材”土地增值税扣除,您扣对了吗?
摘要:
房地产项目开发时,材料的供应方式主要有“施工单位自采”“甲供”“甲指乙供”等,房地产企业在项目开发时,为了降低建造成本,提高建筑质量,通常会自行采购建造材料,并直接提供给施工单位(乙方)进行使用,这就是我们常见的甲方供材,也叫“甲供材”。
实务中,房地产企业“甲供材”会隐藏什么样的税务风险以及如何有效把控、防范税收风险?接下来将以实务案例的形式与大家一起学习探讨。
案例概要:
A房地产企业开发建设“珑城-御园”项目,2019年8月15日与国土资源局签订土地出让合同,项目主体于2020年04月20日正式开工,并于2022年08月10日竣工验收备案,截至2023年8月,已转让房地产建筑面积占比98%。
2023年9月10日,该项目所在地主管税务机关对A房地产企业下达《税务事项通知书》(土地增值税清算通知)。
税务机关根据企业申报的资料进行审核发现:
1、A房地产企业在2019年12月购进B企业螺纹钢1200吨,每吨3400元。供货方于2020年3月开具增值税专用发票4,080,000.00元,不含税金额 3,610,619.47元(螺纹钢仅从B企业购入);
2、企业提供的甲供材供应及领用材料表中显示,B企业螺纹钢1200吨均已验收入库,C施工企业共计领用900吨,无其他企业领用的情况。
3、C施工企业领用及使用记录表显示,螺纹钢共领用900吨,实际使用820吨,剩余未使用钢材已全部退还给A房地产企业。注:C施工企业结算金额中未含甲供材料金额。
4、企业已按照螺纹钢不含税价3,610,619.47元,全额列支开发成本。
根据上述信息,试分析该项目“螺纹钢”在本次土地增值税清算过程中存在哪些风险?
案例解析:
1、A房地产企业共购入B企业螺纹钢1200吨,实际领用900吨,需调减未领用部分的螺纹钢成本=(1200-900)/1200*3,610,619.47=902,654.87元;
1、根据C施工企业领用及使用记录表可知,施工单位领用甲供材后,存在已领用但未使用的情况,据此需调减已领用未使用的螺纹钢成本:
=(80*3400)/1.13=240,707.96元。
2、综上所述,共计调减甲供材成本(螺纹钢)=902,654.87+240,707.96= 1,143,362.83元。
总结归纳:
在实务中,超额领用甲供材的情况屡见不鲜,有的是为了预防未来材料短缺,有的是错误估计需求量,甚至有的是为了倒卖所领用材料。
因此,“甲供材”分析时,我们除了需关注甲供材是否均被施工单位领用外,还需要关注所领用的甲供材是否均应用到清算项目。
政策依据:
山西省地方税务局关于发布《房地产开发企业土地增值税清算管理办法》的公告 山西省地方税务局公告2014年第3号
第十九条 其他开发成本、费用的审核
(二) 建筑安装工程费的审核
1、采取出包方式建设的,应当重点审核完工决算成本与工程概预算成本是否存在明显异常。当二者差异较大时,应当追加以下审核程序:开发企业采用甲供材料方式出包工程的,重点审查其提供的材料是否存在重复列支成本问题,必要时可从合同管理部门获取施工单位与开发商签订的施工合同,并与相关账目进行核对;或实地查看项目工程情况,向建筑监理公司取证;审核纳税人是否存在利用关联方(尤其各企业适用不同的征收方式、不同税率,不同时段享受税收优惠时)承包或分包工程,增加或减少建筑安装成本造价的情形。
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