房地产一般计税项目，土地价款抵减销售额的财税处理

首先，我们来看相关政策依据。

企业允许扣除的土地价款，应取得省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据。根据现行增值税适用税率，11%降为9%，所以企业按9%做价税分离。那么支付的土地价款包括哪些呢？大市政配套费、契税等是否包括在内呢？我们再来看下一个文件。

文件很明确，“支付的土地价款”包括三部分内容：征地和拆迁补偿费用、前期开发费用、土地出让收益，文件列明的可扣除部分，并未包含契税。

（1）征地和拆迁补偿费用

其中，征地款是通过政府向被拆迁人支付的款项，扣除时应提供财政部门出具的非税收入票据；拆迁补偿费是指拆迁单位依照规定标准向被拆迁房屋的所有权人或使用人支付的补偿金，扣除时但应提供拆迁协议、支付凭证、收款收据等真实性材料。

对于大市政配套费是否允许扣除，根据国税发[2009]31号 第二十七条规定，开发产品计税成本支出的内容如下：“土地征用费及拆迁补偿费：指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。”可见，大市政配套费是计入“征地和拆迁补偿费用”科目中核算的，故我们认为此时的大市政配套费是可以抵减的，但建议企业与当地主管税务机关沟通执行口径。

（2）前期开发费用

主要是指土地的一级整理费用，按照现在的招拍挂要求来说，开发商缴纳土地出让金后取得的是净地，不需要再做土地的一级整理工作，已经支付的土地出让金包括这部分前期开发费用支出，企业凭从政府取得的财政票据扣除即可；如果由于某些原因，企业取得的是毛地，根据《国有土地使用权出让收支管理办法》(财综[2006)68号)第十五条规定:“土地开发支出包括前期土地开发性支出以及财政部门规定的与前期土地开发相关的费用等，含因出让土地涉及的需要进行的相关道路供水、供电、供气、排水、通信、照明和土地平整等基础设施建设支出。”也就是前期土地开发支出包括“七通一平”等，此时前期开发费用作为土地价款抵减销售额。

（3）土地出让收益

是站在政府出让土地使用权的角度，指国家取得的土地出让收入抵减当年从地方国库中实际支付的征地和拆迁补偿支出、土地出让前期开发支出、支付土地出让业务费支出、缴纳新增建设用地土地有偿使用费等相关项目后的剩余收益。在实务中，企业支付的土地出让金中通常已包括这部分土地出让收益，所以可以依据财政部门出具的财政票据抵减销售额。

学习了土地价款都包含哪些内容，接下来我们看看，抵减后的销售额对应的增值税究竟如何计算？

根据上述18号文，结合案例计算如下：

某房地产开发企业按照一般计税方法计算缴纳增值税，2023年4月，该公司取得含税销售收入12000万元，账面已经支付的土地价款是50000万元，该项目可供销售建筑面积10万平方米，4月销售面积是5000平方米。

当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款=（5000/100000）*50000=2500（万元）

当期销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+9%）=（12000-2500）/1.09=8715.6（万元）

增值税销项税额 =8715.6*0.09=784.4（万元）

需要注意的是：

① 在计算全部价款和价外费用时，销售额是含税的口径，因为抵减的土地价款也是含税口径，口径始终保持一致；

② 根据 国家税务总局公告2016年第86号 规定，“当期销售房地产项目建筑面积”“房地产项目可供销售建筑面积”，是指计容积率地上建筑面积，不包括地下车位建筑面积。

企业在计算当期允许抵减的土地价款时，应按规定建立土地价款扣除台账，便于登记已扣除的情况，且扣除的土地价款不得超过纳税人实际支付的土地价款。

模板如下：

学会如何计算增值税之后，5月份该房地产开发企业应如何进行纳税申报呢？接上例：