物业用房是否缴纳房产税土地使用税？

《物业管理条例》 第三十条规定，建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。物业管理用房面积配置标准通常由各地根据实际情况进行规定，一般配置标准：建筑面积十万平方米以下的部分，物业管理用房应按照不少于总建筑面积千分之四的比例进行配置，但最少不低于五十平方米；建筑面积超过十万平方米的部分，超出部分则按照千分之二。根据《民法典》第二百七十四条规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”根据该规定，建筑区划内的物业服务用房，属于全体业主共同所有。

根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十一条的规定，以出让或者划拨方式取得土地使用权后，在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由该部门核实并颁发房屋所有权证书。以及《?不动产登记暂行条例实施细则》?第三十六条规定，?在办理房屋所有权首次登记时，?申请人应当将建筑区划内依法属于业主共有的道路、?绿地、?其他公共场所、?公用设施和物业服务用房及其占用范围内的建设用地使用权一并申请登记为业主共有。?这意味着，无论是物业用房还是其他类型的房屋，只要是在依法取得的土地上建成，并符合相关登记条件，都可以获得房屋所有权证书，即产权证。物业公司所使用的物业用房是否缴纳房产税土地使用税？

一、土地使用税。

土地使用税是拥有土地使用权的人缴纳。物业用房是否拥有土地使用权？首先，物业用房的面积和配置通常是根据房屋总建筑面积的一定比例来确定的，?而不是基于土地面积的分割。?例如，?在某些地区，?物业用房的面积要求是按照不低于房屋总建筑面积的千分之二比例无偿配置的，?这表明物业用房的面积与土地面积无关，?而是与房屋建筑面积直接相关。其次，?物业管理用房的产权属于住宅区全体业主共有，?不得分割、?转让、?抵押，?这进一步强调了物业用房的配置和产权归属与土地面积无关，?而是基于房屋建筑面积和相关法规的规定。其三，住房在分摊公用面积时，公用建筑面积由以下两部分组成：一是大堂、公共门厅、走廊、过道、电(楼)梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道、交(配)电室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和物业管理用房以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房；二是每套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙(包括山墙)，为墙体面积水面投影面积的一半。由此可见，物业用房的面积已分摊到住房之中，土地分割是按照可售面积。?因此，?物业用房的面积确定和配置不涉及土地面积的分割。物业用房不拥有土地使用权，相应不存在征收土地使用税。

二、房产税。

依据房产税的规则，只要符合房产定义则需要缴纳房产税，通常由房产所有人缴纳。这里的物业用房显然是房产，但产权属于全体业主所有，业务委员会将物业用房无租交付给物业公司使用，根据《财政部 国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税〔2009〕128号）规定，对于无租使用其他单位房产的应税单位和个人，由使用者依照房产余值代缴纳房产税。即物业公司为房产税的纳税义务人。

物业用房属于公共配套设施，其发生成本已在“可售面积”中分摊，无偿交付的物业用房的实际成本应当为0，而房产税的计税依据一般为会计所确认房产原值为计税基础，为明确住宅区内业主共有的经营性房产的房产税的计税依据，《财政部 国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策的通知》（财税〔2006〕186号）规定：“对居民住宅区内业主共有的经营性房产，由实际经营(包括自营和出租)的代管人或使用人缴纳房产税。其中自营的，依照房产原值减除10%至30%后的余值计征，没有房产原值或不能将业主共有房产与其他房产的原值准确划分开的，由房产所在地地方税务机关参照同类房产核定房产原值;出租的，依照租金收入计征。”属于业主共有的经营性房产包括物业用房。?因此，实务中，对物业公司自用的物业用房，税务机关可能会依据物业用房具体情况给出估值，并要求物业公司按照估值从价计算缴纳房产税。

当然，实务中，也有的地方认为物业用房不应当征收房产税。比如《重庆市财政局 重庆市地方税务局关于印发土地增值税等财产行为税政策执行问题处理意见的通知》（渝财税〔2015〕93号）规定，使用居民住宅区内业主共有房产进行物业管理、为小区业主服务的，不征收房产税。其理由是使用居民住宅区内业主共有房产进行物业管理、为小区业主服务，不属于“经营性用房”，因此，开发商建设的物业用房如果是全体业主共有，让小区物业公司办公使用，不需要交房产税。具体是否缴纳可以跟当地主管税局沟通确认。

文章来源：赵辉 中汇武汉税务师事务所十堰所