土地增值税清算之地下室成本如何分摊

在土地增值税清算过程中，地下室成本是否纳入清算范围存在诸多争议，实务中，通常由当地税务局的执行口径或审核人员的个人理解决定，同时也会出现潜在的涉税风险。

一、成本分摊原则

根据国税发〔2006〕187号《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》第四条第五点属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。

根据国税发〔2009〕91号《土地增值税清算管理规程》第二十一条第五点纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用。”

二、地下室成本分摊

在税务局日常实操中，各地税务局执行口径差异很大，有的税务局只分摊基础的建安成本，也有税务局除了洋房专属成本外全部要分摊。

根据城市居住区规划设计规范1.0.5“居住区的规划设计，应遵循下列基本原则：适应居民的活动规律，综合考虑日照、采光、通风、防灾、配建设施及管理要求，创造安全、卫生、方便、舒适和优美的居住生活环境”。也就是说不论是否建设地下车库，开发商均应按照规划要求为居住区配建绿化、水、电、气、道路、管网等。故绿化、水、电、气、道路、管网等的受益主体为住宅及商业，应分摊给受益的住宅及商业，不应该给地下车库进行分摊。

三、地下室面积

项目规划的时候经济技术指标上有地下室的面积，地下室验收的时候建设工程竣工验收规划条件核实证明上面有地下室的验收面积。通常用验收面积/车位个数来算单个车位的面积。地下室的面积在整体建筑面积中占比较大，会分摊相对比较多的成本。

一般地下室由车位划线面积、行车通道、设备间、消防间、楼梯间、结构柱等构成。车位划线面积一般在15㎡左右，分摊车位通道、消防间等后的面积通常在32㎡左右。也就是说按照划线面积分摊的车位成本较按照验收面积分摊的成本的少一半。

地下室土地增值税的分摊问题涉及多方利益关系，往往需要耗费大量时间和精力才能得出合理的结果。现在提供一种全新的解决方案，让分摊地下室成本变得简单高效！

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综上，快速测算方案是企业在掌握项目的总体数据后，在没有录入详细数据的情况下，填写汇总数，进行快速的方案结果生成。是提前了解缴税所设置的一种快速方法。

在实际应用中，企业和个人应该根据不同类型房产的具体情况，选择最合适的分摊方法，并合理计算土地增值税。同时应当遵守相关法规，准确上传缴纳税金，以维护自身合法权益并促进经济发展。

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