房地产开发土地增值税的节税事项

主要内容

1.巧用临界点

2.选择确定是否提供利息支付过程有关金融机构证明

3.增加扣除项目

4.合并核算开发多处房地产

 政策依据

  根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》的规定，有下列情形，免征土地增值税：纳税人建设普通住宅出售的，增值额未超过扣除金额20%的，免征土地增值税；因国家建设需要依法征用、收回的房地产。土地增值税是以转让房地产取得的收入，减除法定扣除项目金额后的增值额作为计税依据，并按照四级超率累进税率进行征收。

下面根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》的有关规定， 在注会学习中整理列举几个案例来聊聊这方面的事。

一、巧用临界点

案例：某房地产企业建造一批普通标准住宅，取得销售收入2500万元，根据税法规定允许扣除项目金额2080万元。该项目增值额420万元。增值额占扣除项目金额的百分比为20.19%，根据税法规定，应按30%的税率缴纳土地增值=420*30%=126(万元）。如果该企业通过营销策划，将销售收入降为2480万元，增值额为400万元，占扣除项目的增值率=400/2080=19.23%，低于税法规定的20%，免征土地增值税。企业因降低销售收入20万元，少交土地增值税126万元，增加税前利润106万元。

二、选择确定是否提供利息支付过程有关金融机构证明

根据《土地增值税暂行条例实施细则》第七条：财务费用中的利息支出，凡能够按照转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，其他房地本条（一）、（二）项规定计算的金额合计的5%扣除，不能提供金融机构证明的，按照规定计算金额之和的10%以内计算扣除。

案例：某房地产企业的土地使用权支付1000万元，为开发土地和新建房及配套设施花费1200万元，财务费用中按照转让项目计算分摊的利息支出为80万元，不超过同期商业银行贷款利率。现在需要企业决定是否提供金融机构证明。

如果不提供金融机构证明，则该企业所能扣除费用的最高额（1000+1200）*10%=220万元，如果提供金融机构证明扣除的最高额80+（1000+1200）*5%=190万元，可见在这种情况下，不提供金融机构证明是合理的选择。

三、增加扣除项目

案例：某房地产公司开发一栋普通标准住宅，房地产售价1000万元，按照税法规定可扣除费用800万元，增值额200万元，增值率25%，应交土地增值税200*30%=60万元，增值税及附加55万元，房地产公司的利润=1000-800-60-55=85万元。如果将房屋简单装修费用200万元，售价增加到1200万元，则土地增值额200万元，增值率20%，不需要缴纳土地增值税，增值税及附加66万元，不考虑所得税，利润为1200-1000-66=134万元，降低税收负担49万元（不考虑所得税）

四、合并核算开发多处房地产

案例：某房地产同时开发两处位于城区的房地产，第一处售价1000万元，可扣除400万元，第二处售价1500万元，可扣除费用1000万元。

第一处增值率150%，应交土地增值税600*50%-400*15%=240（万元）

第二处增值率50%，应交土地增值税500*30%=150(万元），合计390万元。

如果合并核算两处售价2500万元，扣除项目金额1400万元，增值额1100万元，增值率1100/1400=78.6%，应该缴纳土地增值税1100*40%-1400*5%=370万元，不考虑其他税费，减轻税收负担20万元。

由于房地产销售负担的土地增值税是超率累进税率，即是说增值率越高，所使用的税率也越高，因此还可以采取分解房地产销售价格从而降低房地产增值率的方法，则企业承担的土地增值税就可以大大降低。

一、清算计算细则

（一）核心计算公式

增值额=转让房地产取得的全部收入（含货币收入、实物收入等）- 扣除项目金额

增值率=增值额÷扣除项目金额×100%

应纳税额=增值额×适用税率 - 扣除项目金额×速算扣除系数

（二）税率与速算扣除系数表

根据上述公式计算出增值率后，对照以下档次确定适用税率及速算扣除系数：

（三）关键项目说明：基数必须准确

1.  应税收入：

包含销售房款、视同销售收入（如用于职工福利、抵偿债务等），需全额核算，无遗漏。

【新政】根据国家税务总局2026年第3号公告，纳税人办理土地增值税清算申报时，确认销售收入、销售面积的截止时间为税务机关受理清算申报时的前一预征税款所属期终了之日，统一了此前各地执行口径不一的问题。

2.  扣除项目（共五项）：

一是取得土地使用权支付的金额，如土地出让金、契税等；

【新政】根据国家税务总局2026年第3号公告，纳税人取得出让土地时，与县级以上人民政府或其相关部门在土地出让合同或其补充协议中约定，在房地产开发项目规划范围外为政府建设公共设施的，实际发生的支出可计入本项金额扣除。

二是房地产开发成本，含拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费等；

三是房地产开发费用，利息能分摊且有金融机构证明的，按利息+（土地成本+开发成本）×5%内扣除；无利息证明或无法分摊的，按两项之和的10%内扣除；

四是转让相关税金，如城建税、教育费附加等；

【新政】根据国家税务总局2026年第3号公告，纳税人因转让房地产缴纳的印花税、地方教育附加，可计入本项“与转让房地产有关的税金”据实扣除，终结此前各地执行口径不一的争议，进一步扩大可扣除范围、降低税负。

五是房地产开发企业可加计20%扣除（基数为土地成本+开发成本之和）。

（四）举例演算

某房企转让项目取得收入8000万元，土地成本1200万元，开发成本2000万元，利息支出300万元（可分摊且有金融机构证明），相关税金440万元。

1.  计算开发费用：300+（1200+2000）×5%=460万元

2.  计算扣除项目总额：1200+2000+460+440 +（1200+2000）×20%=5040万元

3.  计算增值额：8000 - 5040=2960万元

4.  计算增值率：2960÷5040×100%≈58.7%

5.  确定税率及速算扣除数：增值率58.7%位于“超过50%至100%”区间，适用税率40%，速算扣除数5%

6.  计算应纳税额：2960×40% - 5040×5%=1184 - 252=932万元

二、清算注意事项

（一）清算触发条件

1.  必须清算：项目全部竣工销售、整体转让未竣工项目、直接转让土地使用权的，需在满足条件90日内办理清算手续。

2.  可要求清算：已竣工项目转让面积超85%；预售许可证满三年仍未售完；企业注销税务登记但未完成土地增值税清算等，税务机关可要求企业限期清算。

【新政补充】根据国家税务总局2026年第3号公告，土地增值税预征申报起始时间为项目首张预售/现售证书发证当日（首笔收入早于发证日的，以首笔收入当日为准），预征所属期截止至税务机关受理清算申报的前一预征期终了之日，预征按季或按月申报（由各省税务局确定）。

（二）核算相关注意事项

1.  分期开发或多项目并行时，需按项目单独归集收入和成本，避免混淆分摊，确保核算精准。

2.  视同销售场景需完整确认收入，如将房产分配给股东、对外投资、抵偿债务等，按同类房产市场均价核算收入。

3.  扣除凭证需合规，如土地出让金发票、工程结算单、付款凭证等，无合法有效凭证的支出不得扣除。

（三）流程相关注意事项

1.  提交清算资料后，无正当理由不得撤销清算申请。

2.  税务机关会开展案头审核和实地核查，企业需配合提供记账凭证、项目台账、工程合同等佐证材料。

三、合法节税技巧

在合规前提下，可通过以下方式合理降低土地增值税税负，适合房地产企业结合自身情况选择：

（一）利用免税政策临界值

建造普通标准住宅的，若增值率控制在20%以内，可免征土地增值税。

操作方式有两种：

一是适度降低售价，当减少的收入小于免征的税额时可行；

二是增加扣除项目，如优化工程设计提升开发成本，或规范利息支出凭证以增加可扣除费用。

需注意，普通住宅与非普通住宅需单独核算增值额，否则无法享受该免税政策。

【新政】根据国家税务总局2026年第3号公告，尾盘销售时，普通标准住宅当期增值额未超过扣除项目金额20%的，仍可享受本免税政策，进一步明确尾盘免税口径，为企业节税提供支撑。

（二）优化开发与交易模式

1.  合作建房：一方出地、一方出资，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税，适合长期持有房产的企业。

2.  代建房模式：定向开发前确定业主，企业仅收取代建费用，因不发生产权转移，无需缴纳土地增值税。

（三）规范扣除项目核算

1.  利息支出尽量取得金融机构证明并按项目分摊，可据实扣除；若无法分摊或无证明，可按土地成本与开发成本之和的10%扣除，选择对企业最有利的方式。

2.  房地产开发企业务必足额享受20%加计扣除政策，确保土地成本和开发成本核算完整，不遗漏可扣除项目。

四、清算资料清单

企业办理土地增值税清算时，需准备以下5类资料，建议提前整理归档：

1.  基础表单：土地增值税清算表及附表；

2.  项目说明：房地产开发项目清算报告，含立项、用地、销售、税款缴纳等情况；

3.  收入相关：商品房购销合同统计表、销售发票、销售明细表、预售许可证；

4.  成本相关：土地使用权出让合同、地价款支付凭证、工程合同及结算单、竣工决算报表；

5.  其他资料：银行贷款利息结算通知单；委托中介鉴证的项目，需提供《土地增值税清算税款鉴证报告》；税务机关要求的其他记账凭证复印件等。

【新政补充】根据国家税务总局2026年第3号公告，纳税人在预征期终了后再转让房地产的，按尾盘销售方式申报，尾盘销售按季申报，其单位建筑面积扣除项目金额（不含清算时的相关税金）按税务机关审核确定的金额计算，尾盘销售发生的税金据实扣除。

大白话解读：

简单来说，土地增值税清算核心就是“算准账、守规矩、用对政策”：

一是按公式精准核算收入和扣除项目，确保增值率计算无误；

二是牢记清算触发条件，避免逾期未清算引发税务风险；

三是在合规前提下，用好免税临界值、优化交易模式等技巧，合理降低税负，既不触碰税务红线，又能为企业节约成本。

对于房企而言，规范清算、合法节税，才是长久经营的关键。

尤其要重点关注2026年最新新政（国家税务总局2026年第3号公告），精准运用新增扣除项、统一核算口径等政策红利，进一步降低合规成本。

文章来源小颖言税、税海云帆