以低于市场价向员工销售房产隐藏的税收风险

案例：某油田企业在2010年取得一块土地，并投入资金进行商品房开发，2012年取得商品房预售许可证，该项目除商铺外，其他的住宅全部销售给企业内部职工，销售价格3600元/平，同期市场上的销售价格在4500-5000元/平。

针对以上情况，进行以下分析：

1、个人所得税：根据《财政部、国家税务总局关于单位低价向职工售房有关个人所得税问题的通知》（财税﹝2007﹞13号）规定：“一、根据住房制度改革政策的有关规定，国家机关、企事业单位及其他组织在住房制度改革期间，按照所在地县级以上人民政府规定的房改成本价格向职工出售公有住房，职工因支付的房改成本价格低于房屋建造成本价格或市场价格而取得的差价收益，免征个人所得税。二、除上述第一条规定情形外，根据《个人所得税法》及其实施条例的有关规定，单位按低于购置或建造成本价格出售住房给职工，职工因此而少支出的差价部分，属于个人所得税应税所得，应按照‘工资、薪金所得’项目缴纳个人所得税。前款所称差价部分，是指职工实际支付的购房价款低于该房屋的购置或建造成本价格差额。三、对职工取得的上述应税所得，比照《国家税务总局关于调整个人取得全年一次性奖金等计算征收个人所得税方法问题的通知》（国税发﹝2005﹞9号）规定的全年一次性奖金的征税办法，计算征收个人所得税，即先将全部所得数额除以12，按其商数并根据个人所得税法规定的税率表确定适用的税率和速算扣除数，再根据全部所得数额、适用的税率和速算扣除数，按照税法规定计算征税”。

根据《个人所得税法》（主席令第48号）第八条：个人所得税，以所得人为纳税义务人，以支付所得的单位或者个人为扣缴义务人。《税收征收管理法》（主席令第49号）第四条：扣缴义务人必须依照法律、行政法规的规定代扣代缴税款。第六十九条 扣缴义务人应扣未扣、应收而不收税款的，由税务机关向纳税人追缴税款，对扣缴义务人处应扣未扣、应收未收税款百分之五十以上三倍以下的罚款。

2、营业税（营改增后为增值税）：根据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》规定：纳税人有价格明显偏低并无正当理由的，按下列顺序确定其营业额：
（一）按纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；
（二）按其他纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；
（三）按下列公式核定：
营业额=营业成本或者工程成本×（1＋成本利润率）÷（1-营业税税率）

3、企业所得税：按照“国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知”规定：企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售。确认收入（或利润）的方法和顺序为：
（一）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；
（二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；
（三）按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。
4、土地增值税：依据“国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知”规定：房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认：
（1）按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；
（2）由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

由以上政策我们可以看出，单位以低于市场价销售房产存在很大的税收风险。