项目中有拆迁安置房，如何计算清算收入和成本？

某市房地产公司（一般纳税人）开发20万平住宅，其中5万平用于拆迁安置，拆一还一部分22000平，住宅对外平均售价6000元/平，前期发生开发成本4亿元，回迁时超面积部分每平米收取差价款1000元，增值税进项税额62,562,162.16元，计算应缴纳的增值税及附加、土地增值税。

分析：

增值税及附加计算

①   房屋总成本：400,000,000.00+6,000.00X50,000.00-28,000.00X1,000.00=672,000,000.00

                                                                  拆迁安置成本   超面积退回部分

②   平均单位成本：672,000,000.00/200,000.00=3,360.00元/平

③   增值税应税收入：〔3,360.00X22,000.00+6,000.00X（200,000.00-22,000.00）〕/1.11=1,028,756,756.75

④   应缴增值税：1,028,756,756.75X11%-62,562,162.16=50,601,081.08

城建税及教育附加：50,601,081.08X（7%+3%+2%）=6,072,129.73

土地增值税计算

①   清算收入：6,000.00X200,000.00/1.11=1,081,081,081.08

②   清算成本：672,000,000.00

③   扣除项目总额：672,000,000.00X130%+6,072,129.73=879,672,129.73

④   增值额：1,081,081,081.08-879,672,129.73=201,408,951.35

⑤   增值率：201,408,951.35/879,672,129.73=22.90%

⑥   应缴纳土地增值税：201,408,951.35X30%=60,422,685.41