怎么确定房地产开发企业的留抵退税金额？

问：我公司为2018年成立的房地产开发企业，2018年通过招拍挂入手两块地，2019年开发一块，2024年又开始投资开发第二个项目。公司2025年连续六个月出现增值税留抵税额，怎么确定可以退的留抵税额？

答：你公司首先可以按照《财政部税务总局关于完善增值税期末留抵退税政策的公告》（财政部税务总局公告2025年第7号）第一条第二项规定申请退还期末留抵税额：

房地产开发经营业纳税人，与2019年3月31日期末留抵税额相比，申请退税前连续六个月期末新增加留抵税额均大于零，且第六个月期末新增加留抵税额不低于50万元的，可以向主管税务机关申请退还第六个月期末新增加留抵税额的60%；

如果你公司不符合第一条第二项规定的规定，可以再根据该政策第一条第三项规定申请退还期末留抵税额：

除制造业等4个行业和房地产开发经营业纳税人以外的其他纳税人，申请退税前连续六个月期末留抵税额均大于零，且第六个月期末留抵税额与申请退税前一税款所属期上一年度12月31日期末留抵税额相比新增加留抵税额不低于50万元的，可以向主管税务机关申请按比例退还新增加留抵税额。

例如：我公司2025年10月在完成2025年9月所属期增值税纳税申报后，申请按照7号公告第一条第二项的规定办理留抵退税。申请退税前连续6个月（2025年4月-9月所属期）的期末留抵税额分别为30万元、40万元、50万元、25万元、50万元和80万元。我公司2019年3月税款所属期期末留抵税额为20万元。据此计算，申请退税前连续六个月与2019年3月31日期末留抵税额相比新增加留抵税额分别为10万元、20万元、30万元、5万元、30万元和60万元。因此，该纳税人符合“与2019年3月31日期末留抵税额相比，申请退税前连续六个月期末新增加留抵税额均大于零，且第六个月期末新增加留抵税额不低于50万元”的要求。

如果我公司不符合上述的房地产行业退税的条件，就选择按“除制造业等4个行业和房地产开发经营业纳税人以外的其他纳税人”的计算方式，申请退留抵税额。

主要区别就是一个是与所属期2019年3月31日比，一个是与申请退税前连续6个月的期末留抵税额与申请退税前的税款所属期上一年度12月31日的期末留抵税额比较，如果纳税人申请退税前连续六个月期末留抵税额均大于零，且第六个月期末留抵税额与申请退税前一税款所属期上一年度12月31日期末留抵税额相比新增加留抵税额大于50万元，就可以申请退留抵税额。

政策依据：《财政部税务总局关于完善增值税期末留抵退税政策的公告》财政部税务总局公告2025年第7号

（二）房地产开发经营业纳税人，与2019年3月31日期末留抵税额相比，申请退税前连续六个月（按季纳税的，连续两个季度，下同）期末新增加留抵税额均大于零，且第六个月（按季纳税的，第二季度，下同）期末新增加留抵税额不低于50万元的，可以向主管税务机关申请退还第六个月期末新增加留抵税额的60%。 ??

（三）除制造业等4个行业和房地产开发经营业纳税人以外的其他纳税人，申请退税前连续六个月期末留抵税额均大于零，且第六个月期末留抵税额与申请退税前一税款所属期上一年度12月31日期末留抵税额相比新增加留抵税额不低于50万元的，可以向主管税务机关申请按比例退还新增加留抵税额。新增加留抵税额不超过1亿元的部分（含1亿元），退税比例为60%；超过1亿元的部分，退税比例为30%。 

房地产开发经营业纳税人不符合本条第二项规定的，可以按照本条第三项规定申请退还期末留抵税额。

文章来源：梁好财税工作室