房地产财税案例分析（二）：意向金的增值税处理问题
房地产公司为了开盘销售成功，取得开门红，往往会在开盘前几个月就向社会公众推出楼盘销售广告，并会采取收取一定金额的意向金或诚意金、认筹金的形式，锁定有意购房的群体，俗称“蓄客”。那么意向金在财税上如何处理呢？
案例：
甲房地产公司为一般纳税人，2022年取得土地进行开发建设。为了确保开盘成功，在项目开盘前3个月就开始“蓄客”，对外宣传交5万元作为意向金，在楼盘开盘预售时，5万元意向金可抵10万元购房款，不购房则全款退还。2023年6月18日，甲公司收取意向金1000万，2023年9月18日，甲公司取得预售许可证开盘销售，卖出去160套，房款原价16000万元，意向金抵减800万，应收15200万元，另800万元意向金在签订销售合同时转为房款并申报纳税，同时退还意向金200万元。
问题1：税务机关检查时认为，甲房地产公司收取的意向金1000万应自2023年6月18日产生纳税义务，甲公司应补缴滞纳金，税局的说法是否正确？
分析：根据《营业税改征增值税试点实施办法》（财税【2016】36号文附件一）第四十五条 增值税纳税义务、扣缴义务发生时间为：
（一）纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。
收讫销售款项，是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项。取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。
根据《营业税改征增值税试点实办法》（财税〔2016〕36号）及国家税务总局公告2016年第18号，房地产公司销售自行开发的房地产项目，增值税纳税义务发生时间为不动产交付给买受人的当天，具体规则如下：以《商品房买卖合同》约定的交房时间为准；若实际交房时间早于合同约定时间，以实际交付时间为准；若先开具发票，则以开具发票的当天为纳税义务发生时间。
另外，诚意金、认筹金、订金不属于增值税意义上的“预收款”，在未签订《商品房买卖合同》且未明确具体购房标的时，无需预缴增值税。若是定金，则属于预收款，需在收到时按3%预征率预缴增值。
结论：甲公司虽然在2023年6月18日收到了1000万元，但其实并未产生增值税的纳税义务。甲公司800万意向金在签订销售合同转为房款（2023.9.18）时确认产生预缴义务并纳税申报，是正确的，不需补交滞纳金。税局的说法不正确。
问题2：甲公司收到意向金及开盘销售时票据如何开具？账务如何处理？
收取意向金时，只需开具普通的收据则可，账务处理如下：
借：银行存款 1000万
贷：其他应付款 1000万
开盘预售时，开具收据或不征税的发票，不征税发票规格、型号、单位、数量、单价栏可暂不填写，其他项目应填写齐全，商品名称为“房地产项目名称-商品房预收款”，且备注栏注明预收款性质、预售不动产的详细地址和商品房预测面积，房号、业主信息等。账务处理如下：
①收取预售款并把意向金转为购房款：
借：银行存款 14400万
其他应收款 800万
贷：预收账款 15200万
②退还未成功购房的意向金：
借：其他应付款 200万
贷：银行存款 200万
③预缴增值税，15200/1.09*3%=418.35万：
借：应交税费-预交增值税 418.35万
贷：银行存款 418.35万
问题3：交房时甲公司增值税怎么处理？假如该批房产分摊的土地成本1000万，取得可抵扣进项税500万
交房时应开具正式增值税发票，税率为9%，并结转收入及成本。
①结转收入，销项税额=15200/1.09*9%=1255.05万
借：预收账款 15200万
贷：主营业务收入 13944.95万
应交税费-应交增值税（销项税额） 1255.05万
② 土地价款抵减销项税额，1000/1.09*9%=82.57万
借：应交税费-应交增值税（销项税额抵减）82.57万
贷：主营业务成本 82.57万
③ 将当期应交未交增值税自“应交增值税”明细科目转入“未交增值税”明细科目，1255.05（销项税额）-500（进行税）-82.57（销项税额抵减）=672.48万
借：应交税费-应交增值税（转出未交增值税）672.48万
贷：应交税费-未交增值税 672.48万
④将已预交的增值税明细科目余额转入“未交增值税”明细科目
借：应交税费—未交增值税 418.35万
贷：应交税费—预交增值税 418.35万
⑤缴纳增值税，应交增值税=1255.05-500-82.57-418.35=254.13万
借：应交税费—未交增值税 254.13万
贷：银行存款 254.13万
文章来源：雄财税略
