房地产开发企业申报增值税如何扣除土地价款

在这里先要说明，简易计税的销售额是不允许扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款，即取得的全部价款和价外费用直接作为销售额。

只有一般计税才可以扣除土地价款。

具体来说，房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税的，将商品房交付给购房者时，要确认主营业务收入，并按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。

对于房地产开发企业来说，“全部价款和价外费用”可以理解为房地产开发企业从购房者预收的房款，也就是说，要从预收房款中扣除允许扣除的土地价款。

什么土地价款是允许扣除的？

土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款，并且应当取得省级以上(含省级)财政部门监(印)制的财政票据。

会计实务中，“土地价款”计入的会计科目是“开发成本-土地成本”，但是该科目不仅包括“土地价款”，切勿直接以“开发成本-土地成本”的科目余额作为“土地价款”。

因为与取得土地相关的成本都在“开发成本-土地成本”科目核算，比如说：契税，契税是不允许作为“土地价款”在计算增值税时扣除的。

至于市政配套费是否能作为“土地价款”扣除，实务中多有争论。若市政配套费是包含在国有土地出让合同中，作为土地成交价款的组成部分，并能够取得省级以上(含省级)财政部门监(印)制的财政票据，是可作为“土地价款”扣除。若市政配套费未包含在国有土地出让合同中，而是单独缴纳的，不可作为“土地价款”扣除。

“土地价款”的具体情况如下：

第一、如果土地受让人是房地产开发企业，并且由房地产开发企业直接开发，那么土地价款包括：

向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用；

土地前期开发费用；（是指房地产开发企业为政府在土地征用、拆迁安置补偿、“三通一平”或“七通一平”等将土地由生地变成熟地过程中发生的费用。）

土地出让收益等；

向其他单位或个人支付的拆迁补偿费。（在实务中，应提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料。）

第二、如果是房地产开发企业拿地，让项目公司开发：

由于拿地的主体与项目开发的主体是两个不同的主体的，必须同时满足以下三个条件，否则将影响增值税的差额计算缴纳。

房地产开发企业、项目公司、政府部门三方签订变更协议或补充合同，将土地受让人变更为项目公司。

政府部门出让土地的用途、规划等条件不变的情况下，签署变更协议或补充合同时，土地价款总额不变。

项目公司的全部股权由受让土地的房地产开发企业持有。

也就是说，房地产开发企业受让土地，并向政府部门支付土地价款后，设立项目公司对该受让土地进行开发，只有同时符合以上三个条件，才可由项目公司按规定扣除房地产开发企业向政府部门支付的土地价款。

如何计算当期允许扣除的土地价款？

当期允许扣除的土地价款=(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)×支付的土地价款

当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。

房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。

注意：“当期销售房地产项目建筑面积”“房地产项目可供销售建筑面积”，是指计容积率地上建筑面积，不包括地下车位建筑面积。

实务中，要统一“建筑面积”的统计口径，可以用“实测面积”作为“建筑面积”的统计口径，因交付时，“实测面积”已经出来了，用“实测面积”作为“建筑面积”的统计口径，计算当期允许扣除的土地价款更加准确。

如何申报增值税？

增值税＝（含税销售额-当期允许抵扣的土地价款）÷（1＋9％）×9％－进项税额－预缴税款

“含税销售额”可以理解为房地产开发企业从购房者预收的房款。

由于房地产开发行业的特殊性，房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，基本形成以房地产开发企业将不动产交付给买受人的当天为确认原则。

实务中，房地产开发企业增值税会计分录，分为两步走：

第一步、房地产开发企业将商品房交付给购房者，在交付的当月要确认主营业务收入，并在次月申报增值税，销项税额=预收房款÷（1+9%）×9%：

借：预收账款-预收房款

贷：主营业务收入

贷：应交税费-应交增值税（销项税额）

第二步、房地产开发企业将商品房交付给购房者，在交付的当月将已抵减销项税额的土地价款冲减主营业务成本：

借：应交税费--交增值税（销项税额抵减）

贷：主营业务成本

销项税额抵减=当期允许扣除的土地价款÷(1+9%)×9%

文章来源： 布斯的老乔