房地产业务涉法典型问题剖析

1、现行房地产开发企业资质评定标准有哪些主要要求？房地产开发企业资质等级与开发项目规模有何对应关系？

现行规定取消了对房地产开发企业注册资本金的强制性要求。核心要求转变为对专业技术人员的数量和质量、开发规模以及开发业绩等方面的规定。未取得房地产开发资质等级证书的企业不得从事房地产开发经营业务，且资质等级分为四级，新设立的企业初始只能申请暂定资质证书，并需在一定条件下逐步升级至四级以上。不同资质等级对应着不同的开发规模限制。例如，四级资质企业可开发建筑面积10万平米以下的项目，三级企业可开发20万平米以下，二级企业可开发25万平米以下，而一级资质企业则不受规模限制。新设立的房地产公司即使具备高额度的土地摘牌实力，其资质也只能从暂定开始，且需根据开发业绩逐步升级资质等级。

2、房地产开发企业如何取得资质证书？

房地产开发企业需要先在市场监管局完成核名并领取营业执照，然后在领取营业执照后30日内向房地产开发企业主管部门申请备案，从而获得房地产开发资质证书。这个过程称为后置审批，即先取得营业执照再取得资质证书。

3、房地产开发资质审批与医疗机构设立的前置审批有何区别？

房地产开发资质审批属于后置审批，而医疗机构设立则属于前置审批。在设立医疗机构时，需要先经过卫生管理部门的专业考核审批并获取许可证后，才能到工商部门领取营业执照。而房地产开发企业只需在取得营业执照后按流程申请备案即可获得资质证书。

4、对于暂定资质房地产开发公司在土地开发上的解决方案是什么？

暂定资质房地产开发公司若要开发超出其资质等级允许规模的项目，有两种解决方案。一是通过与拥有更高资质等级的母公司合作，利用母公司的资质进行项目开发；二是分批报批项目，每次报批的开发规模不超过暂定资质允许的最大面积，逐步完成整个项目的开发工作。

5、房地产开发资质升级中，核心审核内容是什么？

核心审核内容主要是专业技术人员的资质和业绩认定。每年需要对专业技术人员进行年检，核实其是否存在社保存疑、职称是否符合规定等问题。此外，对于企业而言，关键在于是否有足够的业绩，即开发过多少规定规模以上的项目，以及这些技术人员的职称是否达到要求，常见的是不予核准的原因集中在资质和业绩认定上。

6、为什么现在不允许房地产公司挂靠专业技术人员以满足资质要求？

因为按照当前的要求，房地产公司的专业技术人员必须与其建立合法的劳动关系，并且社保等相关权益需符合规定，不允许挂靠。过去有些公司通过挂靠其他公司的职称证书来获取补贴，但这种做法现在已被禁止，所以现在必须确保本公司的专业技术人员符合资质要求。

7、房地产开发企业有哪些类型？

房地产开发企业按经营性质和范围不同，可以分为房地产开发专营公司（长期从事房地产开发经营业务，资金雄厚、技术力量强、管理水平高）、房地产经营公司（非房地产主业公司申请经营房地产开发，需取得资质但主业并非房地产）以及针对特定项目设立的专门房地产项目公司（项目完成后可能注销或转为长期经营）。

8、未取得房地产开发资质证书会对合作开发产生何种影响？

根据司法解释，如果双方当事人均不具备房地产开发经营资质进行合作开发，则合同会被认定为无效。但如果起诉前，一方已取得房地产开发经营资质或双方成立的合资公司具备资质，那么合同则认定有效。这意味着进行合作开发时，必须至少有一方具备房地产开发经营资质，否则将导致合作开发合同无效。

9、房地产项目开发流程中，通常所说的“五证”是指哪些？

“五证”通常指的是建设用地规划许可证、国有土地使用权证（或不动产登记证书）、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证以及商品房预售或者商品房销售许可证。这五个证件在房地产开发过程中是必不可少的，对于开发商来说，五证齐全是项目合法合规的重要标志，对于购房者来说也是判断项目是否具备合法销售条件的重要依据。

10、在取得土地使用权证之前，是否可以进行环评和立项备案？

是的，在签订土地出让合同后，即使在缴清土地使用原出让金之前，也可以进行环评工作，并且需到发改委进行备案立项。

11、办理建设用地规划许可证是否需要先拿到土地使用权证？

办理建设用地规划许可证并不一定要求先拿到土地使用权证，根据土地出让合同和规划条件就可以办理。缴清土地出让金和契税后，可以进一步办理土地使用权证，而建设用地规划许可证是基于出让合同、发改委立项及规划条件来办理的。

12、如何获取建设工程规划许可证，其办理过程如何？

获取建设工程规划许可证的过程较为复杂，需征询多个部门意见，如水电气暖、交通、环保、卫生等多个政府部门出具同意意见后，规划部门才能发放建设工程规划许可证。

13、取得建设工程规划许可证后，还需要完成哪些步骤才能拿到建筑工程施工许可证？

取得建设工程规划许可证后，需确定施工单位并约定开竣工日期，然后才能申请建筑工程施工许可证。对于国有投资或政府财政投资等项目，必须通过招投标方式确定施工单位；而对于非强制招投标范围内的项目，可以直接选择施工单位签订施工合同。获得施工许可证后，监理会签发开工令，标志着项目真正进入实质性开工阶段。

14、整个建设流程中，哪些环节是并行进行的？

在拿地、签订土地出让合同、缴纳土地出让金、办理建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证等环节中，除土地出让金缴纳可能有时间限制外，其他环节在一定条件下可以并行推进。同时，对于划拨用地和出让用地，都有相应的规定来办理建设用地规划许可证。

15、未取得建设工程规划许可证的项目是否属于违章建设？

原则上来说，没取得建设工程规划许可证进行建设的项目都属于违章建设。其基本认定原则就是看项目是否拥有该许可证。此外，司法解释也规定，没有取得建设工程规划许可证的房屋出租合同租赁合同是无效的，因此建设工程规划许可证非常重要。

16、是否所有建筑工程都需要办理施工许可证？

不是所有建筑工程都需要办理施工许可证。根据建筑工程施工许可管理办法第二条的规定，在特定条件下，工程投资额在30万元以下或建筑面积在300平米以下的建筑工程可以不办理施工许可证。但各地规定可能有所不同，例如山东和广东的规定就对投资额和建筑面积的门槛有所提高。

17、建设用地规划许可证的有效期是什么概念？

建设用地规划许可证的有效期是指在有效期内必须取得建设工程规划许可证，有效期满后需申请延期。如果在有效期或延期范围内取得了建设工程规划许可证，则证件有效；若超过有效期未申请延期或未取得相关证件，则建设用地规划许可证作废，需重新办理。

18、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证以及商品房预售许可证的取得条件及监管措施是怎样的？

建设工程规划许可证通常有一年有效期，要求在一年内取得建筑工程施工许可证，并且两者均可以申请延期。建筑工程施工许可证有三个月有效期，要求三个月内开工，同样可以申请延期两次，每次三个月。如果未按时取得相关证件或超过延期次数，证件将自行废止，需重新办理。商品房预售许可证则需满足交付全部土地使用权出让金、持有施工和规划许可证、投入资金达到总投资额25%以上且确定工程进度和交付日期等条件，并向房产管理部门申请办理预售登记，取得预售许可证明。同时，政府会对预售行为进行监管，要求开发商将预售资金打入监管账户，监管比例根据不同地区政策从5%至100%不等。预售制度本身也是行政调控手段之一，旨在加强预售行为监管和完善住房预售制度。

19、商品房买卖合同签订时，网签是否是合同生效的条件？

网签不是商品房买卖合同生效的条件，它是取得预售许可证后进行的一种行政管理方式。网签的存在是为了配合行政调控，比如要求开发商一次性公开房源、价格管理等。

20、预售许可证未取得的情况下，签订的预售合同是否有效？

根据司法解释，未取得商品房预售许可证时签订的预售合同是无效的。但关于未取得预售许可证时签订的认购书是否有效，存在争议。部分观点认为认购书无效，而实务中更倾向于支持认购书有效，因为它具有预约性质，收受定金仅作为订立主合同的担保，并非预付款。

21、开发商在未取得预售许可证时能否收取定金并没收？

目前政府管理上通常不允许开发商在未取得预售许可证时收取款项，但在司法实践中，对于双方签订的认购协议是否有效，判定并不一致。

22、房地产合作开发中，如何区分法人型与非法人型的合作模式？法人型合作开发模式的优点和缺点是什么？

房地产合作开发按是否成立专业的项目公司，可分为法人型和非法人型两种模式。法人型模式中，双方组建项目公司共同投资开发，共享风险；而非法人型模式则是双方不成立项目公司，而是成立联合管理机构或者通过协议方式合作开发、共享利润、共担风险。法人型合作开发模式的优点包括合作双方原则明确、组织机构稳定、操作规范、股东责任明确且资格要求较低，发生纠纷较少。缺点则在于成立规范的管理机构、制度完善及财务成本较高，可能涉及双重税收。

23、非法人型合作开发模式具体是如何操作的？

非法人型合作开发模式中，双方可能采取联建办公室或联合管理委员会的形式进行管理，以协议方式约定合作开发、共享利润和共担风险。在这种模式下，合作方的风险把控更为严格，需要在合作合同中对权利义务做出明确安排，有时会运用委托贷款等方式来保障合作方的利益。

24、房地产合作开发中，以土地使用权出资入股时，涉及哪些法律和财务问题？契税和印花税在土地使用权出资入股中的情况如何？

以土地使用权出资入股时，首先涉及土地评估的问题，需要根据公司法第27条的规定进行非货币财产的作价评估。其次，出资方需完成两个转移：一是事实转移，即将土地交付给项目公司使用；二是法律上的转移，即将土地过户登记至项目公司名下。此外，在此过程中还会涉及到土地增值税的问题，例如财政部、国家税务总局的相关通知指出，对于一方出地、一方出资金的合作建房项目，在建成后按比例分房自用的情况下可暂免征土地增值税，但若建成之后进行转让，则需缴纳土地增值税。同时，个人之间互换自住住房的，符合条件的可以免征土地增值税。根据契税法规定，以作价入股、偿还债务、转让、奖励等方式转移土地房地产权属时，应按照规定征收契税。另外，根据财政部、国税总局关于印花税若干政策的通知，土地使用权出让合同和转让合同在产权转移时需缴纳印花税。因此，出资方在以土地使用权出资入股时，不仅可能面临契税问题，还涉及到按照产权转移证书缴纳印花税。

25、法律转移和事实转移在土地使用权出资中的界定依据是什么？

根据公司法司法解释三的第十条，出资人以房屋、土地使用权等财产出资，已经交付公司使用但未办理权属变更登记的，出资人可能被视为未履行出资义务，但法院会责令其在指定合理期限内办理权属变更登记。一旦办理了权属变更登记，出资人即享有股东权利。从司法解释可以看出，事实转移即土地实际交付给项目公司使用是出资人享有股东权利的一个关键节点。

26、营改增后，以无形资产如土地使用权入股是否需要缴纳增值税？

在营改增之后，根据财税2016 36号文件及其附件一《营业税改增值税试点实施办法》的规定，无形资产或不动产投资入股并共担风险的，在取得股权时，如果有增值，应当征收增值税。而在营业税阶段，这种情况是不征收营业税的。

27、划拨土地使用权出资合同在新旧司法解释下的效力有何变化？

根据旧司法解释，未经有批准权的人民政府批准，以划拨土地使用权作为投资或与他人订立合作开发房地产合同的，应认定合同无效。但在2020年发布的法释2020年17号中，删掉了这一规定，即不再直接认定此类合同无效，而是将是否已办理批准领取手续作为判断合同效力的标准。这意味着即使划拨土地使用权未经过批准无法完成变更登记，合同本身仍然是有效的，只是物权变动的效果无法实现。

28、小产权房如何界定，它与违章建筑有何区别？

小产权房是指在集体土地上建设的住宅，销售对象主要是集体经济组织以外的人，这类房产无法取得产权证。而违章建筑是指在未依法取得建设许可的情况下建造的建筑，二者在建设程序上可能合法，但小产权房在销售对象和产权登记方面存在违法性。

29、集体土地上合作开发住宅是否可行？

根据现行的土地管理法，集体土地上合作开发住宅是禁止的。但如果用于非住宅项目，如旅游、娱乐、养老等，并且符合土地利用总体规划、乡村规划及其它相关条件，合作开发则是允许的，同时在新的政策下，集体经营建设用地可以流转入市，为合作开发提供了更多可能性，但仍需注意权属清晰、规划符合等要求。

30、集体土地合作开发的风险主要体现在哪些方面？

集体土地合作开发的风险相对较大，主要源于过去集体土地管理不规范，流转试点办法可能存在差异，导致权属纠纷较多。然而，随着土地管理法修订，集体经营性建设用地入市有了明确的租赁和出让方式，合作开发的风险相比以前有所降低。

31、租赁集体土地进行开发建设能否实现？

在特定情况下，租赁集体土地进行开发建设是可行的，但在实际操作中，需关注租赁土地上建成房屋的产权登记问题，这会根据各地试点方式有所不同，需要结合具体地方政策和实际情况来处理。

32、现金出资方在合作开发中的义务如何明确？

现金出资方需承担全部建设资金，并明确建设资金到位的时间、金额及资金占用费等细节。在合同中应避免含糊不清的约定，如“前期费用”、“后期费用”，而应以某一建设进度作为界定标准，确保各方出资义务明确具体，避免纠纷。

33、合作开发中关于出资义务履行及违约责任如何约定？

合作开发中，出资义务的履行包括及时交付土地使用权，并确保没有权利负担。若未履行出资义务，应承担违约责任，甚至可能根据公司法司法解释被法院责令限期解除权利负担。此外，对于土地上原有债务或负债，应明确约定由谁承担解决责任和赔偿损失。

34、在投资项目中，如果实际投资超过预期预算，没有事先约定的情况下，如何解决争议？

在合同中应明确约定，例如设定项目投资超过预算部分由项目公司通过项目融资解决，若项目公司无法融资或融资不足，合作方需按照股权比例以现金方式及时支付。这样可以避免因资金不足产生的争议。

35、对于预售款能否充抵投资参与利润分配，法律有何规定？

根据最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题解释第20条，合作开发房地产合同中，当事人要求将房屋预售款充抵投资并参与利润分配的，法院不予支持。但双方可以在合同中约定预售款可以冲抵投资，只是在没有约定的情况下，不得用预售款充抵投资。

36、如果一方在公司不缺资金的情况下减少出资或分配利润，从法律角度看是否存在问题？

是的，从法律角度看存在问题。尽管公司当前不缺资金，但如果按照合同约定需要足额出资，出资方仍需完成其出资义务，即使只差2000万，也应先将这2000万投入公司，或通过提前分配利润给出资方以补偿其出资额，确保出资比例与股权比例一致。

37、关于未足额出资到位的合作方，利润分配应如何确定比例？

根据司法解释第19条，如果双方仅以投资数额约定利润分配比例，而未足额出资到位，则按照实际投资比例来分配利润。即使合同约定按照股权比例分配利润，但如果实际投资未到位，合作方仍需承担违约责任，并可能面临合同解除等风险。

38、在合作开发中，如何处理实物分配以及税收问题？

在实物分配过程中，首先要考虑税收问题，必须先完税再进行分配，涉及增值税、土地增值税、契税和企业所得税等。对于实物分配的具体操作，不能简单地按照股权比例分配实物资产，而应根据公平合理的价值相当原则进行分配，并明确地下面积、公摊部分以及附属权益等细节问题。

39、在合作开发房地产项目中，冠名权问题如何处理？

合作开发项目时，冠名权属于商业价值的一部分，需要分配给各方。例如恒大与绿城合作开发时，需决定项目以恒大还是绿城命名，这涉及到冠名权的归属问题。

40、品牌授权使用费如何处理，以及这种合作模式属于何种类型？

合作开发中，如绿城输出品牌给小开发企业使用，后者可以冠名绿城项目并支付品牌冠名费和管理费。这种模式虽不涉及一方出地、一方出钱的传统模式，但属于合作开发的一种变体，其利润分配具有一定的复杂性。

41、合作开发合同中，提供土地使用权的一方不承担经营风险，只收取固定利益，法律如何认定？

根据司法解释第21条，这种情况下，合作开发合同应被认定为土地使用权转让合同。例如，一方仅收取固定利润而不承担项目经营风险，一旦土地使用权转让，就视为卖地行为，需满足土地使用权转让合同的相关效力条件，并可能影响到能否过户等问题。

42、合作开发双方提供资金，一方不承担经营风险，只申请固定数量房屋的，如何转换为房屋买卖？

按照第22条的规定，若合作开发中资金提供方不承担经营风险，仅申请固定数量房屋，则该部分转变为房屋买卖合同。此时，涉及到能否销售、是否有预售许可证等判断房屋买卖合同效力的关键要素。

43、合作开发提供资金的一方不承担经营风险，只收取固定货币数量，法律如何处理这种类似借贷的关系？

根据第24条司法解释，此种情况下，资金提供方收取固定货币的，视作借款关系。虽然企业间借贷不再绝对禁止，但超过LPR4倍的部分不受法律保护。这意味着，如果约定的回报超过这一界限，超出部分将无法得到法院支持。

44、合作开发约定提供资金一方不承担经营风险，而是租赁或其他形式使用房屋的，法律如何认定？

司法解释（第24条）规定，此情形下，合作开发合同可能被认定为房屋租赁合同。需要注意的是，超过20年的租赁合同不受法律保护，因此对于双方权利义务的确定，应当依据新的法律规范进行。

45、合作开发合同无效时，法律后果如何承担？

根据民法典第157条，合同无效后，行为人应当返还因该行为取得的财产，不能返还或无必要的，则折价补偿。有过错的一方应赔偿对方损失。但对于房地产合作开发合同，由于返还可能引发不公平结果，实践中可参考已废止的司法解释，将已投入建设的资金转化为建筑物所有权归属问题进行适当处理。

46、在土地合作开发被认定无效后，如何解决返还和补偿赔偿问题？

虽然该司法解释已被废止，但其中涉及的操作原则可以作为参考。即土地使用权作为投资的一方应根据约定的经济赔偿条款，按现行市场价值和实际出资比例来确定房屋份额，并对出租方的经济损失进行赔偿。

47、房地产项目转让和企业并购的主要区别是什么？项目转让与股权转让在税费缴纳上有哪些不同？

房地产项目转让和企业并购主要有两种模式，分别是项目转让和股权转让。项目转让是指土地使用权变更至新公司名下，开发主体从A公司变为B公司，涉及土地部门变更土地使用权及规划部门同意相关规划手续变更，程序较为繁琐且耗时较长。而股权转让则是指公司内部股东变动，原股东将股权卖给新股东，只需在市场监管部门办理工商变更登记手续，时间周期短，无需涉及土地和规划变更。项目转让过程中，A公司将土地使用权转让给B公司时，需先缴纳增值税、土地增值税、契税等税费后才能办理过户手续，税费相对较高。股权转让则主要涉及企业所得税或个人所得税，其中自然人股东在转让股权时需先完税，而法人股东则在其公司有利润产生时按照利润额的一定比例缴纳企业所得税。此外，对于自然人股东向法人股东转让股权的情况，法人股东还负有代扣代缴个人所得税的义务，不得违法协助偷税漏税。

48、在公司股权转到个人名下时，税务筹划上有哪些优势？

当公司将股权转至个人名下时，税费缴纳标准和金额与公司后续转给他人无关。作为受让方，只需将款项打入公司账户，公司如何缴纳所得税取决于其年底是否有利润，无需替其代扣代缴。这种情况下，解决了转让方自身的税收问题，尤其对于常年亏损的公司，在进行股权筹划时可能具有一定的价值，因为当年的利润可以弥补前五年的亏损。

49、股权转让与项目转让在税费方面有何区别？

在项目转让中，当B公司从A公司处取得房地产项目时，B公司的土地成本可以包含A公司已缴纳的土地增值税后的溢价部分，即这部分溢价可以计入B公司的成本中。而在股权转让中，即便公司股权升值，新的股东购买时，土地成本仍按照原股东的成本计算，即溢价无法计入新股东的成本。

50、举例说明在项目转让和股权转让中，由于溢价计入成本与否带来的税负差异？

在项目转让的例子中，A公司将一个亿的土地成本升值到五个亿后转让给B公司，B公司可将这四个亿的溢价计入成本，从而在销售项目后实现利润一亿，只需缴纳25%的企业所得税，剩余7500万利润可分配给新股东。而在股权转让情况下，即便B公司花费五个亿购买股权，但由于原公司A公司的土地成本仍为一个亿，B公司在扣除原股东拿走的五亿及自身投入的四个亿后，若项目总销售额为十个亿，那么B公司将面临高达2.75亿的土地增值税和企业所得税，可能导致项目亏损。

51、如何解决股权转让时溢价无法计入成本带来的风险？

解决这个问题的一个方案是通过协商，让转让方在出售股权时适当调低售价，或者要求转让方补足原本应计入成本但未规范入账的部分，以确保新股东的成本能够合理反映市场价值。同时，项目转让相较于股权转让，其风险更易管控，因为土地使用权直接从A公司转移到B公司，且A公司的债务由其自身承担，而在股权转让中，A公司的潜在负债可能难以完全了解和控制。

52、在项目转让中，涉及到的税费有哪些？

在项目转让过程中，涉及到的税费主要包括增值税及附加（由转让方支付）、土地增值税（同样由转让方支付）、所得税（由转让方支付）以及契税（由购买方支付）。此外，还有万分之五的印花税，需由双方各自支付5?。

53、对于股权转让方式收购项目公司土地的情况，是否涉及土地增值税问题？

根据国家税务总局2000年687号文件批复，如果一次性转让百分之百的股权，且这些股权的形式表现的资产主要是土地使用权、地上建筑物和附着物，则应当征收土地增值税。尽管在案例中并未发生土地使用权的转移，但根据批复，仍需征收土地增值税。

54、各地税务部门对国税总局批复的执行情况如何？

各地税务部门对国税总局关于股权转让涉及土地增值税问题的批复执行不一致。部分税务部门认为由于土地使用权未发生转移而不征收土地增值税，而另一些税务部门则参照该批复对一次性转让百分之百股权并以土地使用权为主的公司进行征收土地增值税。

55、最高院对于股权转让是否涉及土地增值税有何判决？

最高院在相关案件判决中明确指出，股权转让并未发生土地使用权转让的应税行为，因此无需缴纳土地增值税。然而，实践中各地税务部门对该问题的认识并不统一，建议企业在通过股权转让获得土地使用权时遵循当地税务政策，以避免遭受行政处罚。

56、对于转让过程中可能存在的其他复杂情况，例如项目转让的条件是什么？

项目转让需要符合房地产管理法第39条规定的条件，包括已支付全部建设用地使用权出让金并取得建设用地使用权证书，以及按照土地出让合同约定进行了开发投资，其中房屋建筑完成开发投资总额的25%以上，成片开发则需形成工业用地或其他建设用地条件。需要注意的是，这里的开发投资总额不包括地价款。

57、对于民营企业来说，投资开发总额这个数字是怎么确定的？当房地产项目转让时，之前拍脑袋定下的投资总额是否还具有意义？

投资开发总额通常是由企业老板拍脑袋决定的，例如在立项报发改委时，可能会根据老板的想法写上10亿、8亿或5亿等数字。发改委在接收立项申请时，会按照申报的数额进行填写，同时地方政府在招商引资过程中也可能要求写一个较大的投资额以完成任务。在项目转让过程中，土地使用权发生转移时，原来写下的投资额是有用的。如果实际投入达到25%以上，才能符合城市房地产管理法第39条规定的条件，从而顺利办理过户手续。若写下的投资额过大但实际投入未达标，将无法完成过户。

58、如何证明投资开发总额已经达到了要求的标准？

土地管理部门原则上会通过审查相关票据来判断投资额是否达到要求，如施工款项的发票等。提供这些证据以证明已经投入了相应资金并达到25%的比例。

59、如果未达到25%的投资比例或未取得土地证，土地使用权转让合同的效力如何认定？

根据当前的司法实践，即使未达到25%的投资比例或未取得土地证，土地使用权转让合同仍然有效。但此时由于不具备过户条件，可能会导致违约情况的发生。如果双方当事人对此有明确约定，应在达到条件后再进行过户，否则可能因未能按约履行过户手续而构成违约。

60、是否存在不能转让的房地产项目？

城市房地产管理法第40条规定了不得转让的情形，包括但不限于地块被查封限制权利、依法被收回、设定抵押权且抵押权人不同意、共有权未经同意、权属有争议以及未领取房地产权属证书等情况。

61、在多个土地使用权转让合同中，应如何确定谁能够取得土地使用权？

根据相关司法解释，在多个有效转让合同中，原则上最先办理变更登记且没有提供虚假材料的受让人将取得土地使用权。然而，在多个受让人均未办理变更登记的情况下，需要进一步根据具体情况判断，比如最先签订合同的A、最先支付转让价款的B、已先行占有土地但未办理变更登记的C以及已办理变更登记的D，谁能最终取得土地使用权，则需依据法律具体规定及个案情况分析。

62、在司法解释中，对于已经办理权属变更登记和均未办理变更登记的情况，如何处理受让方请求履行交付土地等合同义务的问题？

根据司法解释，如果受让方已先行合法占有投资开发土地，则请求履行交付土地等合同义务应予支持。如果双方均未办理变更登记，但其中一方先行合法占有土地，那么该先行合法占有的受让方有权请求办理变更登记。如果均未合法占有且未履行合同，但在多个合同中成立时间在先的合同，其受让方有权请求履行合同。

63、包括综合用地两种以上的住宅能否做养老用途？

这需要根据具体情况分析。在日本，存在将住宅楼设计为下层是商业、中间是老人公寓、老年公寓，上层则是普通住宅的模式，这种结合设计在一定程度上具有优势，如方便家庭成员间相互照顾和联系。

64、养老服务设施用地的概念是什么？

养老服务设施用地是指专门为老年人提供生活照料、康复护理、托管照护、医疗卫生服务的房屋和场地设施所使用的土地，包括养老机构养老服务设施用地和社区养老服务设施用地。这类用地属于社会福利用地，原则上以出让方式供应，出让年限不超过50年，租赁方式供应的租赁期限一般不超过20年。

65、养老服务设施用地能否用于建设老年公寓宿舍？

利用养老服务设施用地建设老年公寓宿舍是允许的，但应参照公共租赁住房套型面积设计，一般在40平米以内，并且整体转让时不能分割转让或转租。

66、养老社区的运营模式有哪些？

养老社区的运营模式多样，例如万科东方太阳城项目采取出售型模式，即出售适合老年人居住的住宅；还有一种是候鸟式度假养老模式，通过分时度假的方式让老年人在不同季节到不同地方度假，实现养老与旅游的结合。此外，还有租售结合型项目，如万科随缘加速项目，结合住宅销售和养老公寓出租及配套设施持续运营，解决出售住宅对养老产业发展不利的问题及持有经营压力。

67、这种保险投资型的养老社区是如何运作的？

当老年人购买了保险产品并达到一定金额后，保险公司会利用这些资金去开发养老社区项目。购买了保险产品的客户有权在该保险公司投资开发的养老社区项目中获得一套房子的使用权，但需支付使用费。这个模式下，保险公司通过循环利用保险资金来运营养老社区，并在一定期限后返还本金和相关收益给客户。

68、这种保险产品在法律上如何界定与非法集资的区别？

如果保险公司与合法机构合作销售保险产品，并且所筹集的资金用于养老社区等明确的养老用途，那么这种保险投资型养老社区就与非法集资相区分。同时，需要注意的是，如果收取的会员费或押金性质的费用与非法集资界定模糊，例如承诺返还本金并支付高额回报，就可能被认定为非法吸收公众存款或非法集资诈骗。

69、养老社区在运营过程中面临哪些法律问题？

在养老社区运营中，存在的法律问题包括但不限于：租赁期限是否符合法律规定（最长不超过20年）；会员卡性质如何定义，是否可以转让和继承；能否收取会员费以及收取的比例是多少；合同中是否约定会员费可否返还、房屋用途是否可改变；还有年费如何合理确定价格等。

70、对于以租代售或一次性收取长期租金的做法，法律有何规定？

根据合同法或民法典的相关规定，租赁期限一般不能超过20年，超过部分无效。对于一次性收取20年租金的行为，并无法律强制性规定，原则上应由双方约定。至于能否转租，原则上不建议同意，因为养老社区的建设初衷是为了满足老年人需求，不应改变用途。

71、养老社区后续发展中的核心问题是什么？

养老社区后续发展中的核心问题是运营能力的欠缺。许多打着养老旗号的项目实际上是以房地产开发为主，而缺乏有效运营经验。运营能力的积累和提升是养老社区今后发展的重要瓶颈，国外在这方面有较为成熟的运营模式和经验值得借鉴。

72、特色小镇的核心特征是什么？

特色小镇的核心特征包括四个“特”字，即特色产业、特色形态、特色功能和特色机制。其中，特色产业是指结合旅游产业形成；特色形态指的是小镇应具有独特的小镇风貌和空间结构；特色功能则强调文化旅游与社区的融合；特色机制则体现为政府引导、企业主体及市场化开发运营机制。

73、我国关于特色小镇建设的纲领性文件有哪些？

从2016年7月住建部、发改委和财政部联合发布的开展特色小镇培育工作通知开始，直至2020年都有新的相关文件发布。例如，在16年的通知中设定了到2020年建设1000个特色小镇的目标，并明确了其主要聚焦于休闲旅游、商贸物流、现代制造、科技教育、传统文化和美丽宜居等领域的改革与发展。

74、特色小镇建设过程中出现的主要问题是什么？

在特色小镇建设过程中，出现的问题主要有概念不清、定位不准，以及急于求成、盲目发展导致的政府债务风险加剧和房地产化苗头。一些项目打着特色小镇的旗号，实则进行房地产开发，不符合初衷。

75、针对特色小镇建设的规范性文件有哪些要求？如何通过顶层设计来解决特色小镇的规范性问题？

在2017年国家发展改革委等部门发布的规范推进特色小镇和特色小城镇建设若干意见中，要求节约集约利用土地，控制特色小镇范围在三平方公里左右，特色用地建设用地控制在一平方公里左右，严禁打着特色小镇开发名义搞大规模房地产开发建设。在2021年印发的全国特色小镇规范健康发展导则的通知中，对特色小镇建设提出了更为严格的要求，如规划用地下线原则不少于一平方公里，建设用地不少于0.5平方公里，规划面积原则不多于5平方公里，并强调合规用地，经营性建设用地必须通过招拍挂方式取得。

76、特色小镇开发涉及的主要土地问题有哪些？

特色小镇开发涉及土地流转问题，特别是集体土地流转，包括承包经营权流转和集体建设用地流转。此外，还涉及项目导入，如何利用产业用地并导入适宜的产业项目，以及政府如何控制和合理安排土地供应等方面的内容。

77、城市更新这一概念最早是在什么时候提出的？国内城市更新的发展历程是怎样的？

城市更新作为一个专有名词的概念，最早源自1958年8月在荷兰召开的一次研讨会上，主要指对自己居所的修理改造以及对街道、公园、绿地和不良住宅区等环境改造。国内城市更新的发展始于1949年至今，在积极推进城镇化的过程中内涵日渐丰富，外延不断拓展。其中，深圳是我国首个探索城市更新政策体系建设的城市，早在2009年就出台了相关办法，并对城市更新的概念进行了明确界定。

78、深圳市城市更新办法中对城市更新的具体定义是什么？目前各地城市更新管理办法有哪些不同点？

深圳市城市更新是指符合规定主体，在特定城市建成区（如旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等）内，根据城市规划和程序进行综合整治、功能改变或拆除重建的活动，针对基础设施、公共服务急需完善、环境恶劣或存在重大安全隐患等问题区域进行更新改造。尽管各地城市更新管理办法在大同小异中体现了基本概念，但在实际实施过程中，由于主体、目标和具体操作方式的不同，出现了许多变化和差异。例如，部分城市的城市更新更侧重于房地产开发，而重庆市和天津市的城市更新则更注重老旧房屋和老旧小区的整体提升改造。

79、北京的城市更新政策有何特点？

北京市的城市更新政策强调小规模、渐进性、可持续的更新方式，主要关注老旧小区、危旧房、老旧厂房、老旧楼宇以及首都功能核心区平房院落的改造。特别指出的是，北京市不允许大面积拆旧建新，更注重保护传统历史建筑和原有小区升级改造，而非走房地产开发的道路。

80、城市更新主要可以分为哪三种类型？

城市更新按照改造力度由弱到强可分为三种类型：整字型（改变建筑物结构和使用功能，改善消防设施、基础设施、沿街立面，一般不增加建筑面积）；改建型（保留建筑原主体结构，改变部分或全部建筑物功能）；拆建型（可能改变土地使用权主体，严格按城市更新单元规划和年度计划实施，严格控制大规模拆除和增建）。

81、国家对城市更新发展的要求是什么？

国家在《国民经济和社会发展第十四五规划和2035年远景规划》中提出实施城市更新行动，要求以新型城市发展方式推动存量经济的发展，重点提升老旧小区、老旧厂房、老旧街区和城中村的功能。同时，住房和城乡建设部于2021年8月出台通知，强调在实施城市更新中防止大拆大建，避免打着城市更新名义搞房地产开发，确保住房租赁市场的供需平衡，并鼓励通过疏解腾挪、置换、租赁等方式发展新业态、新场景、新功能，提升城市更新后的居民生活水平和居住环境品质。

82、土地篇主要涵盖了哪些内容？

土地篇主要包括四个方面的内容，分别是土地的概述、国有土地、集体土地以及土地整理（一级开发）相关的内容。

83、国有土地和集体土地的区分依据是什么？如何按照用途对土地进行分类？

国有土地和集体土地的区分主要是基于权属划分，具体规定在《中华人民共和国土地管理法实施条例》中。城市市区的土地一般属于国家所有，而农村和城市郊区的土地除法律规定属于国家所有的以外，一般属于农民集体所有。但当农村和城市郊区的土地依法被没收、征收或征购成为国有时，就转变为了国有土地。按照用途，土地可以分为农用地、建设用地和未利用地三大类。农用地包括耕地、园地、林地、牧草地和其他农用地；建设用地包含城乡建设用地、交通水利用地以及其他建设用地等；未利用地则包括水域、滩涂、沼泽、自然保留地等。此外，对于建设用地，还存在12个一级类和72个二级类的细分分类，例如住宅用地、公共管理与服务用地等。自然资源部发布的国土空间调查规划用途管制用地用海分类指南中，将用地进一步细分为24个一级类、106个二级类和39种三级类，其中包含了设施农用地这一特殊类别。

84、集体土地所有权的登记情况如何？

在不动产统一登记后，集体土地所有权需要进行登记，所有权人主要有三类：乡镇集体所有、村集体所有和村民小组集体所有。而国有土地则不需要登记所有权，只登记使用权，所有权人是国家，由市县人民政府代表国家行使土地所有权人的权利。

85、为什么这里要提到设施农用地？

因为设施农用地虽然看起来像建设用地，但实际上它属于农业内部结构调整，可以使用耕地但不需要落实占补平衡，这与建设用地有显著区别。

86、什么是占补平衡，设施农用地是否需要进行占补平衡？设施农用地是否需要办理建设用地手续？

占补平衡是指在非农建设占用耕地时，需要通过开垦新的耕地来补充被占用的耕地。对于设施农用地，如果种植设施不破坏耕作层，可以使用永久基本农田且无需占补；若破坏耕作层但位置关系难以避让永久基本农田，则必须进行占补。设施农用地由于仍属于农用地范畴，非农建设占用时应依法办理建设用地手续；但若用于设施农用地，则无需办理建设用地批准手续。

87、设施农用地的概念有何更新？农用地变成建设用地有哪些方式和条件？

在最新的国土空间调查规划用途管制用地用海分类指南中，设施农用地的概念已更新为农业设施建设用地，但要注意的是，一些项目中仍会涉及设施农用地的概念，它属于农用地范畴，不需做农转用审批手续。农用地变成建设用地有两种情况，一是国家占有，二是集体占有，最终变为国有建设用地或集体建设用地。农转用手续需经过审批，涉及土地非农化的过程。

88、宪法第十条关于土地所有权有哪些规定？

宪法第十条规定了农村和城市郊区的土地所有权，其中法律规定属于国家所有或集体所有，宅基地和自留地的所有权仍归集体所有，但使用权可由农户使用。同时，国家为了公共利益需要，可以依据法律规定对土地实行征收或征用并给予补偿。

89、征收与征用有何不同？

征收意味着土地所有权从集体或个人转为国家所有，而征用则是临时使用土地，所有权不发生改变，使用权改变后会恢复原状。例如，修筑高速公路临时占用土地属于征用，而土地变为永久性公共设施则属于征收。

90、土地管理法的重要性及修订历程？

土地管理法是我国土地法律体系中最重要的法律之一，调整土地行政管理关系以及土地的所有权、使用权等财产关系。现行的土地管理法自1986年颁布以来，经过多次修正，如1988年首次修正确立了土地所有权与使用权相分离的原则，并在后续修订中逐步推进国有土地有偿使用制度。

91、土地用途管制制度是什么，1998年第一次修订工作对此有何重大改变？

土地用途管制制度是指国家通过编制土地利用总体规划，规定土地用途并严格限定农用地转为建设用地的条件，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护的法律体系。1998年的首次修订中，确立了这一新型的土地管理制度，并强调了在改变土地用途前必须先进行规划调整。

92、2004年第二次修正对征地制度有哪些关键内容的变化？

2004年的修正案进一步明确了征地制度内涵，规定国家为了公共利益需要可以依法对集体所有土地实行征收或征用，并要求给予补偿。同时，将原本的国有土地上房屋拆迁条例修改为国有土地上房屋征收条例。

93、2019年8月26日通过的土地管理法修改涉及哪些主要方面？

2019年的土地管理法修改主要包括七大方面：破除集体经营性建设用地入市制度障碍；改革土地征收制度，包括改变征收标准为市场价值，确保农民生活水平不降低、长期收入有保障，并调整了征收程序；完善农村宅基地审批制度；为多规合一改革预留法律空间，将原有的城乡规划和土地利用总体规划整合为国土空间规划；将基本农田提升为永久基本农田，未经国务院批准不得改变其性质；合理划分中央和地方土地审批权限，下放到省级人民政府；强化土地监察制度，设立自然资源部作为土地总督察，设立九个督察区对地方土地执行情况进行督查。

94、配套的土地管理法实施条例以及后续立法计划有哪些？

2021年4月21日通过了土地管理法实施条例，将于2021年9月1日起实施。同时，自然资源部已启动基本农田保护条例的全面修订工作，并着手起草经营性集体建设用地出让转让管理条例。此外，还将落实新的土地管理法关于授权国务院及省级政府独立立法的相关事项，包括制定征收农民农用地以外的土地的地上附着物和青苗补偿标准、被征收农民社会保障费用的筹集管理和使用办法等。

95、在法律框架下，有哪些层级的法规文件？

在法律之下，存在行政法规、部门规章和规范性文件等层级。行政法规是由国务院制定的，如国有土地上房屋征收与补偿条例等，其效力与法律相当。此外，涉及土地的更多的是部门制定的规章和规范性文件，例如农村土地承包经营权流转管理办法和协议出让国有土地使用权的规定。

96、当前房地产市场秩序整治相关的通知是什么时候颁布的，对行业有何影响？

最新的关于房地产市场秩序整治的通知是在2021年7月13日颁布的。这个通知对房地产行业产生了重大影响，加大了整治力度，导致房地产企业的资金链发生变化，对他们的贷款、发债等产生影响，并且叠加了疫情对销售的影响，使得许多大型房地产开发企业面临困境。

97、国家强调依法行政时，具体体现为哪些方面？

依法行政主要体现在政府部门依据法律、行政法规以及部门规章和地方政府规章来执行管理职能。比如不动产登记的具体流程、所需资料及办理时限等都有明确的规定，这些规定既约束政府部门，也直接影响企业和老百姓的行为。

98、司法解释在土地法律体系中的地位如何？

司法解释在我国具有较高的效率，例如最高人民法院关于审理涉及国有土地和合同纠纷案件适用法律问题的解释等，都属于司法解释范畴。司法解释在法院判案过程中与法律和行政法规具有同等效力。需要注意的是，随着民法典的实施，旧的司法解释已被调整，引用时应使用新的司法解释。

99、我国土地法的基本原则有哪些？

土地法的基本原则主要包括三大原则：一是土地保护原则，强调十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地，将其提升为基本国策；二是社会主义公有制原则，体现为全民所有制（国有土地）和劳动群众集体所有制（集体土地）；三是土地用途管制原则，要求国家编制土地利用总体规划（现已改为国土空间规划），规定土地用途，并严格限制农用地转为建设用地。

100、国家基于上述基本原则建立了哪些土地管理制度？

基于土地保护、社会主义公有制和土地用途管制三大原则，国家建立了土地利用规划制度。各级地方政府需编制土地利用总体规划，并经批准后严格执行，且下级规划必须遵守上级规划确定的原则和指标，例如建设用地总量不能超过上级土地利用总体规划确定的控制指标，同时耕地保有量也不能低于上一级规划确定的控制指标。

101、在东部发达地区由于城市发展对建设用地需求大，但面积有限，如何解决这个问题？

我国有一个“占补平衡”的概念，即在占用一亩耕地作为建设用地时，需要在其他地方补充一亩耕地。例如浙江省经济发达但面积较小，可以通过从新疆、宁夏、内蒙等地购买耕地指标来解决建设用地需求，这些地方土地资源丰富，可以将荒地开垦成耕地，并将相应资金补偿给当地省份。

102、现在对于省级土地利用总体规划有何新规定？

新规定要求省级人民政府编制的土地利用总体规划中，必须确保本行政区域内的耕地总量不减少。如果占用耕地，必须在本省自行解决耕地数量不减，若无法解决，则需要利用存量建设用地，比如通过转换用地性质或拆除部分建筑，腾出建设用地指标用于补充耕地。

103、目前我国的土地管理制度包括哪些方面？

目前我国的土地管理制度包括土地利用总体规划（现正逐步过渡到国土空间规划）、耕地保护制度、土地储备制度、土地登记制度等。其中，耕地保护制度强调严守18亿亩耕地红线，不得突破；土地储备制度是指城市政府设立土地储备中心，对土地进行收储后再出让；土地登记制度则涵盖了不动产统一登记，包括集体土地所有权、房屋建筑物所有权、森林林木所有权等多种不动产权利的登记。

104、不动产统一登记实施后，对房产税征收有何影响？

不动产统一登记实施后，登记机关统一，为房产税的全面征收奠定了基础。现行房产税暂行条例规定个人所有的非营业用房免征房产税，但公司购买房产需缴纳房产税。随着不动产统一登记的推进，除了重庆和上海试点地区外，其他地区的住房保有环节尚未征税，但不动产统一登记为未来房产税的全面征收提供了条件，并可能推动遗产税、物权保护等相关制度改革。此外，国务院已授权部分地区开展房产税试点改革工作，目前五个城市进入试点阶段，试点期限为五年，具体征收标准和方式尚未明确。

105、国有土地的取得方式有哪些？我国土地使用权出让制度是如何发展起来的？

国有土地的取得方式主要包括出让、划拨、转让、租赁和抵押等几种方式。其中，在市场经济时代，土地使用权可以通过有偿划拨和无偿划拨相结合的方式获得，并且允许土地使用权进行转让、出租和抵押。在1987年深圳编号为H409-4地块的公开拍卖中，标志着我国土地使用权出让制度的开端。1988年土地管理法修正后确立了国有土地所有权和使用权相分离的制度。1990年5月19日，国务院颁布了《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，正式确立了我国城镇国有土地使用权出让和转让的法律框架，至今仍在沿用。

106、国有土地使用权出让的具体方式有哪些？

国有土地使用权出让的具体方式包括招标、拍卖、挂牌以及协议出让等方式。出让年限根据不同类型用地有所规定，例如居住用地70年、商业旅游娱乐用地40年、工业用地教育科研文化卫生体育用地50年，综合或其他用地也通常是50年，但这些年限并非必须且只能出让到该年限，实际操作中可以缩短出让年限进行出让。

107、出让年限从何时开始计算？

出让年限的具体起算日期在土地出让合同中有明确约定，通常是从土地交付之日起开始计算。在土地国有土地使用权出让转让条例中，综合用地的出让年限也是50年，但在2012年后不再颁发综合用地证书，而是按照具体用途分别计算出让年限。

108、综合用地的概念及其存在的争议是什么？

综合用地是指两种或两种以上用途的土地相综合，以前可以颁发综合用地证书，但现在已不再颁发。对于一块土地上的多种用途，例如商业、住宅等，在颁发土地使用权证时需明确各类用途的出让年限。实践中，综合用地可能导致权责不清，比如案例中提到的土地使用权人在开发时因对综合用地的理解不同（商业和住宅综合还是工业和住宅综合）而引发争议和纠纷。

109、在土地出让方面，哪些主体具有出让权限？

国有建设用地使用权出让的主体是市县人民政府及其土地管理部门，不包括开发区、乡政府、省政府和区政府等。只有具备独立权限的市县人民政府才能签订和履行国有建设用地使用权出让合同。

110、开发区管委会能否直接进行土地出让？在实际操作中，开发区如何与企业进行合作以落地项目并获取土地？

开发区管委会作为出让方与受让方订立的土地使用权出让合同应当认定无效。但在2005年8月1号之前，若合同起诉前经市县人民政府土地管理部门追认，可以认定合同有效。因此，开发区管委会本身不能出让土地。开发区通常会与企业签订投资协议或招商引资协议，约定企业在一定条件下参与竞拍或按照特定要求使用土地，但实际的土地使用权仍需通过公开招拍挂程序获得。这种类似“勾地”的协议，要求企业在政府指定的时间和价格条件下参与竞拍，并可能需要缴纳保证金。

111、政府在土地出让审批权限上有哪些规定？

永久基本农田和永久基本农田以外耕地超过35公顷，或其他土地超过70公顷的征收审批需由国务院批准。然而，根据2020年国务院关于授权和委托用地审批权的决定，永久基本农田以外的农用地转为建设用地的审批事项已授权给省、自治区、直辖市人民政府审批。同时，永久基本农田转为建设用地以及土地征收的审批事项，也在部分试点城市（如北京、天津、上海等）进行了委托试点，将原本属于国务院的权限下放至省级政府。

112、我国对土地使用的相关规定有哪些？限制用地项目目录中对商品住宅项目的具体要求是什么？

我国对土地使用有严格的管控，包括限制用地项目目录和禁止用地项目目录。限制用地项目目录是指对于特定项目的土地利用有明确的限制条件，只有符合这些条件的项目才能获得国土资源管理部门和投资管理部门的立项审批及土地供应。例如，商品住宅项目的宗地出让面积有明确的上限标准，小城市不能超过7公顷（约105亩），中等城市不能超过14公顷（约210亩），大城市不能超过20公顷（约300亩），并且要求容积率不得低于1.0。限制用地项目目录规定，商品住宅项目在不同规模的城市中，单宗土地出让面积有严格的限制，且容积率不能低于1.0。这意味着开发商在小城市不能将一块地一次性出让超过105亩用于住宅开发，而需分割成符合规定的面积来出让。对于大城市，如北京，单宗土地出让面积不能超过300亩。

113、列入禁止项目用地目录的项目，国土资源部门和投资管理部门将如何处理？

对于列入禁止项目用地目录的项目，国土资源部门和投资管理部门不得办理相关手续，即不得为这类项目提供土地供应或办理立项等行政审批事项。

114、除了商品住宅项目外，还有哪些类型的项目被禁止占用耕地？

禁止占用耕地的项目包括机动车交易市场、家具城、建材城等大型商业设施，大型旅游游乐设施、主题公园（影视城、仿古城等），以及单套住宅面积超过144平米的大型住宅项目。同时，赛车场、公墓项目、机动车训练场项目等也属于禁止占用耕地的范畴。这些项目必须使用存量建设用地，不能以任何方式占用原本的耕地。

115、在限制用地项目目录中，还有哪些与房地产相关的禁止用地项目？

在限制用地项目目录中，与房地产相关的禁止用地项目包括别墅类项目、高尔夫球场项目、赛马场项目，以及党政机关新建改建培训中心及相关配套设施场所，还有依法未取得探矿权的矿产资源勘察项目和违法未取得采矿权的矿产资源开采项目。

116、国有土地用途的确定是由谁来决定的？

国有土地用途由规划部门根据总体规划和控规来确定，这是确定土地使用权的基础。规划条件包括土地面积、性质、容积率、建筑面积、绿化率等重要指标，也是土地出让合同不可或缺的部分，决定了土地的价值和用途。

117、招拍挂政策从何时开始实施，并针对哪些用地类型？

招拍挂政策自2002年7月1日起实施，规定商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性土地使用权出让必须采取招拍挂方式。直到2006年和2007年的相关文件中，工业用地也被纳入了经营性用地范畴，同样需要采用招拍挂出让。

118、历史遗留协议出让项目如何处理与招拍挂政策的关系？

对于在招拍挂政策出台前已进行协议出让的历史遗留项目，国土资源部监察部71号令要求在2004年8月31日前处理完毕历史遗留问题，允许继续使用协议出让方式，但必须在此期限前签订出让合同，超过该时间则需转为招拍挂出让。

119、招拍挂制度实施九年后的评估与调整是什么？

在招拍挂制度实施九年后的2011年5月，国土资源部颁布了一个关于坚持和完善土地招标拍卖挂牌出让制度的意见。该意见指出，尽管招拍挂制度的核心是价高者得，可能导致地价高昂推高房价，因此提出了新的土地出让模式，如限房价竞地价、限地价竞房价、限地价竞配套公共服务设施等。

120、新的土地出让模式具体是什么样的？

新的土地出让模式包括：一是限房价竞地价，即设定房价上限，竞买人竞报地价，最终由出价最高且符合房价限制条件的竞买人获得土地；二是限地价竞房价，设定地价上限，竞买人竞报未来商品住房的销售价格，销售价格最低的竞买人获得土地；三是限地价竞配套公共服务设施，设定地价上限，竞买人竞报需建设的配套公共服务设施面积，设施面积最多者获得土地；四是土地综合利用条件最佳的标准，通过竞报方案进行评分，选取方案最优者获得土地使用权。

121、当前土地招拍挂机制还有哪些新的变化？

近期的变化包括天津地区推出了新的土地出让机制，当竞买价格达到上限后，不再接受更高报价，而是转向竞报自持面积，即竞买人需报出需自持的商品住宅项目面积，这部分土地不得销售、转让、抵押或办理销售许可证，只能由竞得方自行经营。

122、在特定地块和产业上，房地产开发有哪些特殊要求？

在特定地块上，比如深圳前海的一个项目，要求办公楼必须自用，不能销售、转让、对外经营或出租，只能用于特定产业，并且这个要求在挂牌时就已经确定。开发商在竞拍时需要接受并承诺按照这些要求来开发使用该地块。

123、国家在哪些城市实行了集中供地政策，以及其目的是什么？

今年国家确定了22个房价较高城市的集中供地政策，这些城市通常每年进行3至4次集中土地供应，比如北京每年有四次集中推出地块。集中供地是国家调控房地产市场的一种方式，旨在抑制房价上涨，限制房地产企业囤地行为。

124、北京市的集中供地模式中，“房地联动”具体是指什么？

“房地联动”是指在拍卖土地过程中，开发商不仅要提交土地竞买申请，还需一并提出房屋设计方案，包括预计的房屋售价、户型等。在竞拍时，土地拍卖公告中会明确要求开发商提供完整的房屋设计方案，并在后续建设中必须按照设计方案执行。

125、高标准住宅在挂牌出让时的流程是怎样的？

高标准住宅在挂牌出让时，如果竞价期截止时有两个以上竞买人继续出价，则会转为现场竞价。现场竞价设有合理上限价格，一旦达到上限，将不再增加土地价格，而是转为竞报自持商品住宅产权份额或高标准住宅方案。最终，通过专家评委会对开发商提交的高标准住宅方案进行评分，得分最高的开发商将获得地块使用权。

126、高标准住宅的要求具体有哪些方面？

高标准住宅的要求分为两部分：一是住宅建筑品质，包括绿色建筑、装配式建筑、超低能耗建筑的应用比例以及物业管理模式等，这些都会被打分评价；二是规划建筑设计，考察总图规划、单体建筑设计、交通设计等方面，同样有相应的评分标准。开发商在竞拍阶段就需要提交设计方案，并根据评分结果确定最终的优胜者。

127、在挂牌、拍卖和招标中，底价或保留价是如何确定的？

底价或保留价是由各地级市的市级联审会来确定的。以北京市为例，首先由评估机构做出评估，然后经发改委和土地部门地下办公室会议审议，并邀请地价专家会和配套专家进行方案讨论。之后，各部门局长进行办公会议审议，最终上报市政府办公会批准，由市长来批准这个价格。

128、协议出让土地的价格如何确定以及什么情况下可以进行协议出让？

协议出让的土地价格由市政府根据市场情况及各部门和专家意见确定，且不能低于出让地块所在级别基准地价的70%。特定情况下，如非经营性用地（如文化用地、科研用地、教育用地）在供地计划公布后只有一个用地意向者时，可以进行协议出让。另外，原划拨租赁的土地申请办理协议出让，以及土地使用权到期后的续期，也是通过协议出让的方式进行，并且需按照相关规定缴纳土地出让金。

129、协议出让合同中的主要条款有哪些？

协议出让合同中包括出让主体（通常是市县人民政府或境内外公司、企业、其他组织和个人）、土地情况、用途、出让年限（从实际交付土地之日起算）、出让金缴纳方式（一般签订合同后30日内缴纳50%，一年内付清剩余50%）以及开工竣工时间约定等重要内容。对于闲置土地问题，合同会明确规定动工开发日期，并按闲置土地处置办法对未按期动工开发的行为进行处理。

130、闲置土地的定义及其处置办法是什么？

根据闲置土地处置办法，闲置土地是指国有建设用地使用权人超过国有建设用地使用权有偿使用合同或划拨决定书约定规定的动工开发日期满一年未动工开发的土地。若已动工开发但开发面积不足1/3或投资额不足25%且终止开发建设满一年的，也可认定为闲置土地。对于闲置土地，如果是因为土地使用权人自身原因造成的，超过一年未动工可收取20%闲置费，满两年可能被无偿收回；而如果是由于政府和政府有关部门原因造成的动工开发延迟，则不适用上述闲置费和无偿收回的规定，需提供相关说明材料并经审查核实后按相关规定处理。

131、在土地出让后，什么情况下政府可能会收回土地使用权？

如果规划调整，比如高铁线路的改变导致原规划无法实施，或者国家出台了相关政策需要修改原来的规划和建设条件，政府会根据这些原因收回土地使用权。此外，如果由于闲置土地上存在信访事件、军事管制文物保护、自然灾害等不可抗力因素导致无法动工开发，政府也会考虑收回土地使用权。

132、针对闲置土地问题，如何处理这些土地？

根据相关规定，对于因特殊原因不能无偿收回或收闲置费的土地，市县自然资源管理部门需与国有建设用地使用权人协商，选择延长动工开发期限（最长不超过一年）、调整土地规划条件、临时安排使用、有偿收回或置换等方式进行处理。特别情况下，如果已动工但未达到约定条件（如投资额不足25%或面积不足1/3），且满一年的闲置土地，应按照上述规定进行有偿收回等处理。

133、国有建设用地使用权出让合同究竟是民事合同还是行政合同？

关于国有建设用地使用权出让合同是否为民事合同还是行政合同，在我国存在一定的争议。虽然合同中包含一部分行政管理内容，但大部分内容涉及民事主体间的权利义务，因此可能被认定为民事合同，具体分类还需结合诉讼内容及案例进一步确定。

134、划拨土地的特点及其适用范围是什么？

划拨土地是县级以上人民政府依法批准，通常无偿提供给使用者，但需支付给原土地所有者的补偿款。划拨土地无期限，但处分受到限制，禁止转让、出租、抵押，若要进行这些操作需将划拨土地转为出让土地。划拨用地范围限于《划拨用地目录》中列出的项目，主要包括国家机关用地、军事用地、城市基础设施用地等，国家正逐步扩大国有土地使用权使用范围，减少非公益性用地划拨。

135、在什么情况下可以进行土地的划拨？

军事、保障性住房、国家安全和公共秩序的特殊用地可以进行划拨。

136、土地转让有哪些常见方式？

转让方式包括出售、交换、赠予、作价入股、抵债等。其中，作价入股需符合转让条件，并且还有租赁这种方式。

137、对于经营性房地产开发用地能否采用租赁方式？

经营性房地产开发用地不能采用租赁方式，必须实行出让。

138、租赁土地有哪些期限限制？

短租一般不超过五年，长租一般不超过二十年，但国家对外出租的租赁期限可以超过20年，且最高年限不得超过同类用途土地的出让年限。

139、是否存在先租后让的规定？

是的，存在先租后让的规定。在招拍挂过程中，先以租赁方式确定土地使用权，待达到一定用地条件后，可将租赁土地转为出让土地，并补交土地出让金，已缴纳的租金可抵作部分出让金。

140、集体土地承包经营权的主要获取方式是什么？

主要通过家庭联产承包责任制（即家庭承包），以农户为单位进行承包。对于其他方式，需满足特定条件，如承包四荒地且需经过招标拍卖或公开协商，并确保本集体经济组织成员在同等条件下有优先承包权，同时需经村民会议或村民代表大会2/3以上成员同意及乡镇人民政府批准。

141、在集体经济组织内部，对于承包经营权的分配是否存在特殊规定？

是的，在集体经济组织内部，由于各地土地资源和风俗习惯的不同，集体经济组织拥有一定的自主权。他们会制定相应的规则来分配承包经营权，如果成员未获得承包经营权，法院不再受理相关纠纷，而是建议向主管部门申请解决。

142、取得承包经营权后，流转时应遵循哪些原则？

流转承包经营权应遵循三个原则：一是平等协商、自愿有偿，任何单位和个人不得强迫或阻碍；二是流转不能改变土地所有权性质和土地农业用途，流转期限也不能超过承包期的剩余年限；三是受让方必须具有农业经营能力，并且同等条件下，本集体经济组织成员享有优先权。

143、流转的方式有哪些？对于流转中的“出租”方式，具体操作是怎样的？

流转方式包括转让、转包、互换、入股和出租五种。其中，转让原则上是指本集体经济组织内部农户之间的转让，且需经发包方同意；而转包、互换、入股和出租则只需报发包方备案，不需其同意。在流转方式中的“出租”，承租方通常是集体经济组织以外的单位和个人，但原土地承包关系不变，承租人对出租人负责。实践中，有时企业希望与集体签订合同，这时通常由承包方授权发包方代表其签署租赁合同，形成委托代理关系，但不允许返租倒包行为。

144、农村承包经营权流转中，本集体经济组织成员的优先权在何种情况下会丧失？

根据司法解释第11条，本集体经济组织成员在流转价款、期限等条件相同的情况下主张优先权，通常会得到支持，但有例外情形，即公示期内未提出优先权主张或未经公示但在本集体经济组织外开始使用承包地两个月内仍未主张优先权时，该优先权将丧失。

145、什么是三权分置改革，其核心内容是什么？

三权分置改革是在中央一号文件中提出的，旨在落实农村土地集体所有权的基础上，稳定农户承包权，放活土地经营权。核心内容是将集体土地的所有权、农户的承包权以及土地的经营权进行分别设置，将原农户承包经营权分解为承包权和经营权，分别归属于农户和经营者。

146、三权分置改革的核心内容是什么？关于农村土地承包经营权抵押的最新政策变化是什么？

三权分置改革的核心内容是稳定农户的承包权，坚持农村土地集体所有权，放活土地经营权。农户享有土地承包经营权，可以自己经营，也可以保留承包权流转其土地经营权给他人管理。明确提出了承包方有权依法采取出租、入股、抵押或者其他方式流转土地经营权。2020年的司法解释删除了承包方以土地经营权抵押或抵偿债务认定无效的规定。此外，农村土地承包法修订后允许承包方可以用承包土地经营权向金融机构担保，并向发包方备案，受让方在符合条件的情况下也可向金融机构融资担保，这大大拓宽了土地经营权的融资可能性。

147、三权分置改革如何推进和实现？

改革的有序推进包括确权颁证、建立规范的土地流转管理制度、完善相关的法律法规等环节。通过这些措施，赋予农民更灵活的方式使用和流转土地经营权，以盘活农民土地价值，并确保承包权仍然保留在农户手中。

148、三权分置改革如何实现农民财产权利的流转与抵押？

在三权分置改革下，承包经营权中的经营权可以被农户入股、出租或抵押，从而实现财产权的流转与抵押。同时，宅基地使用权也开始探索有限流转，以及集体建设用地流转，让农民的宅基地和经营权等财产权得以实现和增值。

149、对于流转后贷款无法偿还的情况，国家有哪些应对措施？

国家通过国有专业收储公司收储经营权，由国有担保公司提供担保，若农户无法偿还贷款，银行可通过与收储公司和担保公司的合作，先偿还贷款再处置土地经营权，以此保障银行和农户的利益。

150、宅基地转让方面有哪些新政策和变化？

尽管宅基地原则上不能转让给城市居民，但宅基地制度进行了改革，提出所有权、资格权和使用权的三权分置。中央一号文件提出要探索宅基地流转，强调集体经济组织成员要放活宅基地使用权，并加强宅基地管理。各地高院对宅基地转让无效后的处理方式存在差异，部分法院在特定条件下承认合同有效或承认购房人的现状权益，体现了对既有交易事实的尊重和现实情况的考量。

文章来源： 邻佳GoodNeighbour