土地增值税清算典型案例-土地成本

风险点：房地产企业以不合法有效的土地成本凭证作为土地增值税清算时的土地扣除成本，从到导致少缴纳土地增值税。

案情概述： 某企业使用母公司抬头的土地出让收据作为子公司土地成本扣除凭证，存在合法性风险。

1、房地产企业以不合法有效的土地成本凭证的类型

实践调研中发现，房地产企业在计算土地增值税时，提供不合法有效的土地成本凭证主要体现为三类：

 一是土地评估价值报告；

二是母公司中标土地，成立子公司开发，提供母公司抬头的土地出让收据；

三是自然人中标土地，成立公司开发，提供自然人（往往是后成立的开发公司的股东或老板）抬头的土地出让收据。

2、扣除土地价款的相关法律依据

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字[1995]第6号）第七条第（一）项的规定，房地产企业在计算土地增值税允许扣除的“取得土地使用权所支付的金额”是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用”。同时，根据《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第18号）第五条第四款、第六条和国税发[2006]187号第四条第（一）项的规定：支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款，扣除取得土地使用权所支付的金额须提供合法有效凭证，不能提供合法有效凭证的，不得在土地增值税前进行扣除，而支付的土地价款应当取得省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据。

3、房地产企业计算土地增值税允许扣除的土地成本的税务要求

根据以上税收法律依据的规定，房地产企业在计算土地增值税时，允许在土地增值税前扣除土地成本的税务要求：必须是取得省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据。因此，为了少缴纳土地增值税，不少房地产企业通过对土地进行评估，然后凭评估报告的土地评估价值计入“开成发本——土地成本”科目；或者母公司中标土地，成立子公司开发，提供母公司抬头的土地出让收据；在子公司土地增值税清算时进行扣除；或者是自然人中标土地，成立公司开发，提供自然人（往往是后成立的开发公司的股东或老板）抬头的土地出让收据，在开发公司土地增值税清算时进行扣除。这三种不合法有效的土地成本扣除依据，在土地增值税清算时进行扣除，显然不符合以上税法所规定的土地成本扣除依据，增加了土地扣除金额，使房地产企业少缴纳土地增值税。

凭证要求：

国税发[2006]187号第四条第（一）项规定：扣除土地成本须提供省级以上财政部门监制的财政票据，抬头必须与开发主体一致。

税局视角： 

对非开发主体抬头的票据不予认可，要求企业提供合法有效的土地成本凭证。需注意区分"土地出让金"与"土地转让金"的不同票据要求。 

税务师视角： 

建议建立"土地成本凭证管理制度"，确保票据抬头、金额、用途等要素完整。对于历史遗留问题，可申请税务机关个案批复。 

文章来源：注会吧