土地增值税vs企业所得税：6大成本扣除差异+预提处理全解析，规避百万税务风险！

房地产企业财税处理中，土地增值税与企业所得税的成本扣除规则差异堪称“雷区”，稍有不慎可能导致巨额补税和滞纳金。本文从土地成本、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、配套设施费、营销设施费及预提成本七大维度，结合最新政策（截至2025年3月），深度拆解两税差异，助企业精准避坑！

一、土地成本：滞纳金、闲置费、利息处理大不同

1. 土地滞纳金

企业所得税：若滞纳金被明确纳入土地出让合同或财政票据，可计入土地成本分摊扣除（需分摊至各期开发产品），也可一次性计入营业外支出。

土地增值税：原则上不可扣除：滞纳金不属于“取得土地使用权所支付的金额”，清算时需剔除。

2. 土地闲置费

企业所得税：计入 土地开发成本，按项目分摊扣除。

土地增值税：根据国税函[2010]220号，一律不得扣除。

二、前期工程费：招标代理费、临时设施费成争议点

1. 共同点：两税均允许扣除 水文地质勘察、测绘、规划、设计、“三通一平” 等费用。

2. 差异点：

2.1招标代理费：

企业所得税：无论招标是否成功，均可计入前期工程费扣除。

土地增值税：仅招标成功的费用可扣除（部分地区要求提供招标文件证明）。

2.2临时设施费：

企业所得税：临时围墙、办公室等可计入 开发间接费用；临时售楼处费用需计入销售费用。

土地增值税：临时售楼处费用 不得扣除，其他临时设施费用可扣除。

三、建筑安装工程费：发票与完工进度是关键

1. 共同点：两税均认可 出包工程款、自营工程材料人工费 等实际支出。

2. 差异点    

企业所得税：允许预提未取得发票的出包工程款（≤合同金额10%）；

土地增值税：严禁预提，必须以实际支付且取得合法凭证为准，特别强调“支付”概念，所以收到发票没有支付也不能扣除（广东按照实际支付原则）。

四、基础设施费：红线外支出处理“冰火两重天”

1. 共同点：两税均允许扣除 红线内道路、供水、供电、供气等基础设施支出。

2. 差异点：主要在于红线外支出的处理方式。

企业所得税：若证明与项目相关（如提升销售环境），可计入 开发成本 或 销售费用 扣除。

土地增值税：山东、江苏等地明确红线外支出不得扣除。：广州、重庆等地，若政府文件证明为拿地条件，可计入土地成本。所以允许扣除的地区，在拿地阶段就应该在土地合同或者补充协议中增加“红线外”成本列支的描述，本质属于拿地成本一部分。还有另外一种筹划方式，即估算出红线外的成本，然后以地价款方式支付给政府，再由政府委托项目公司实施，资金后期根据进度转回项目公司，这种操作需要开发商具有较强的实力，能说服政府同意。

五、配套设施费：产权归属决定扣除命运

1. 公共配套设施（如会所、幼儿园）

企业所得税：可预提费用，按预算造价预提未完工部分费用。扣除规则，产权归业主/政府的，费用分摊扣除；产权归房企的，需确认收入并匹配成本。

土地增值税：不可预提仅实际建成且无偿移交的费用可扣除。

2. 有产权停车场所

企业所得税：单独建造的地下停车场，但根据国税发2009年31号文，利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理，即在结转商品房收入对应的成本时，车位建设成本作为公共配套成本已经扣除，所以车位再销售时已经没有对应的成本，不能再重复结转成本。除非你所在单位将车位和商品房一样作为独立核算对象，参与了成本分摊。从税筹角度，作为公共配套成本对企业更有利。

土地增值税：单独建造停车场且有偿转让的需确认收入，成本允许扣除。

3. 无产权停车场所（或人防）

企业所得税：参照有产权车位，作为公共配套设施。

土地增值税：两种处理方式，一种确认收入也确认成本。一种不确认收入也不确认成本。在广东采用第二种，未办理移交手续的不作为公共配套扣除，产生的收入也不作为土地增值税收入。

六、营销设施费：临时售楼处处理分场景

1. 小区外临时售楼处、样板房

企业所得税：建造及装修费计入 销售费用，电器作为固定资产折旧扣除。

土地增值税：全额剔除，不得计入开发成本。

2. 小区内临时售楼处、样板房

企业所得税：建造费计入 开发间接费用；若转为可售资产，需确认收入并匹配成本。

土地增值税：保留为可售资产：成本可扣，但需确认收入；拆除或无偿移交：费用不得扣除。

3、利用规划会所/物业用房作售楼处

企业所得税：产权归业主/政府的，费用计入 公共配套成本；有偿转让的需确认收入。

土地增值税：无偿移交的，费用可扣（需移交证明）；自持或有偿转让的，成本不得扣除。

七、预提成本：一个能提，一个死抠

1. 企业所得税允许预提的三类费用

出包工程款：未取得发票部分≤合同金额10%；

公共配套预算造价：需符合不可撤销承诺或法定配套条件；

政府规费及物业完善费：如报批报建费、维修基金

2. 土地增值税铁律：禁止一切预提！

清算口径：仅认可实际支付且取得合法凭证的成本。

结语与风控建议

分税种建台账：土地增值税和企业所得税成本分开归集，避免混同引发调整风险。

红线外支出前置规划：拿地时争取将政府要求写入合同，或取得书面证明。

营销设施选址优先：尽量使用小区内可售资产，避免费用被剔除。

预提费用严控比例：企业所得税预提不得超过政策上限，土地增值税以票控税。

争议事项留证据：滞纳金性质、利息分摊方法等，需留存合同、票据、政府文件。

政策依据：国税发[2009]31号、国税发[2006]187号、国税函[2010]220号等。

实务提示：各地执行口径存在差异，具体操作建议提前与主管税务机关沟通。

文章来源：财赋说